Acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina

Es nulo el acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina por contravenir los estatutos de la Comunidad y no ser aprobado por unanimidad.

Vamos a desmenuzar una reciente sentencia que analiza si es nulo o no el acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina adoptado por una Comunidad de propietarios.

Para situarnos en el tema debatido por el Juzgado hemos de saber lo siguiente:

–  En los estatutos de la Comunidad figuraba que cada propietario contribuiría al mantenimiento de los gastos comunes con arreglo a su cuota de participación que viene establecida en la escritura notarial de división horizontal (título constitutivo).

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

–  La piscina es un elemento común, por tanto, los gastos derivados de su mantenimiento (suministro de agua, gastos de limpieza, productos para mantenimiento de la piscina, etc.), según los estatutos deben correr con arreglo a la cuota de participación que cada propietario tiene en dichos elementos comunes.

–  La Comunidad se reúne y toma el acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina. Es decir, que el gasto no se hará conforme a la cuota de participación sino que todos los propietarios contribuirán con la misma cantidad al sostenimiento de la piscina.

–  El acuerdo se adopta por mayoría de los propietarios pero no por unanimidad.

–  Un grupo de propietarios contrarios a dicho acuerdo, impugna en el Juzgado la validez del mismo.

 

RAZONAMIENTOS de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 3ª), sentencia 16.03.2016

1º.-  Se impugna el acuerdo adoptado en el punto 4º del orden del día de la junta de propietarios, con la siguiente redacción: “Reparto lineal del capítulo “Gasto Corriente derivado del Uso de Piscina”.

 

2º.-  Los propietarios impugnantes del acuerdo alegan que el mismo debe ser anulado porque modifica los coeficientes asignados al constituirse la urbanización en régimen de propiedad horizontal en la escritura notarial, que asigna a cada inmueble “una cuota de participación en los elementos comunes, y para la distribución de beneficios y cargas” y el acuerdo que ahora se impugna ha sido adoptado por la mayoría pero no por la unanimidad de todos los propietarios.Acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina

 

3º.-  El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia en la que NO DECLARA LA NULIDAD del acuerdo porque no modifica las cuotas de participación y se limita a repartir los gastos de manera más ” equitativa “, ajustándose a los acuerdos adoptados en la Junta de 21 de julio de 2012 que exoneró a los propietarios de los garajes de los gastos de la piscina.

 

4º.-  La Audiencia Provincial de Granada NO COMPARTE los razonamientos del Juzgado por lo siguiente:

La forma más equitativa de repartir los gastos de la comunidad de propietarios viene establecida por la Ley al decir el artículo 9, 5º de la Ley Propiedad Horizontal (LPH) que todo propietario debe “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización“.

Pues bien, en el caso ahora analizado, precisamente, el uso de la piscina no es posible individualizarlo entre los distintos propietarios y como no lo es, deben contribuir al mantenimiento según la cuota de participación en los elementos comunes, siendo doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia del Tribunal Supremo nº 335/2009 de 29 de mayo , que ” para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos Comunitarios y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad “, circunstancias que no concurren en el caso ahora analizado.

 

Igualmente, la sentencia dictada en primera instancia tampoco se ajusta a lo previsto en el artículo 17.6 de la LPH que exige para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, la UNANIMIDAD del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

 

Ni se ajustaría a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que recoge la sentencia de 6 de febrero de 2014, que ha declarado con reiteración ” que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido , por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente,…, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo”.

 

En consecuencia, debemos estimar el recurso de apelación y declarar la nulidad de acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, con la que se pretende alterar la participación de los distintos inmuebles en los gastos comunes sin haber conseguido la unanimidad de los propietarios ( sentencia del TS de 7 de marzo de 2013, Recurso: 1527/2010 ).

 

CONCLUSIÓN:

Lo esencial de esta sentencia sería lo siguiente:

1º.-  El uso de la piscina no es un gasto susceptible de individualización.

2º.-  Si en los estatutos de la Comunidad o en el título constitutivo no se ha previsto nada respecto a la contribución lineal o igualitaria de los gastos de la piscina por todos los propietarios, hay que contribuir a dichos gastos conforme a la cuota de participación que cada uno tenga en los elementos comunes.

3º.-  Es nulo el acuerdo de reparto igualitario de los gastos de piscina si no se adopta por unanimidad.

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