ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Si el arrendamiento de vivienda tuviese una duración inferior a tres años, el inquilino tendrá la facultad de permanecer hasta los tres años.

El arrendamiento de vivienda es aquel que tiene por objeto  una finca urbana edificada y habitable, que vaya constituir la residencia habitual del arrendatario,  y del grupo familiar que de él dependa., por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto.

 El carácter de “residencia habitual” ha sido determinado por la legislación fiscal, exigiendo la residencia durante un mínimo de 183 días (medio año mas un día).

Permite la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) la posibilidad de estar en presencia de un contrato de arrendamiento de vivienda, cuando el arrendatario no tenga en la finca objeto del contrato su vivienda permanente, siempre y cuando en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes. Si en la vivienda arrendada,  viviesen personas extrañas al círculo familiar más estrecho del arrendatario, estaríamos en presencia de otra figura como la CESIÓN o el SUBARRIENDO, que si no tuviesen visos de legalidad podrían suponer la extinción del contrato.

Cuando la LAU  habla de hijos dependientes estamos en presencia, en principio, de hijos menores edad que están sometidos a la patria potestad y que conviven con sus padres. No obstante, la doctrina considera que debe incluirse a quienes, siendo mayores de edad carecen de independencia económica y no están en condiciones de sostenerse por sus propios medios.

En los supuestos de separación o divorcio del arrendatario y su cónyuge, para que pueda seguir ocupando la vivienda el cónyuge que no figure como arrendatario deberá  de comunicar al arrendador en el plazo de DOS MESES  desde la notificación de la sentencia de separación o divorcio donde el Juez le hayaArrendamiento de vivienda concedido el domicilio familiar dicha situación, acompañándole copia de la resolución judicial correspondiente o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Precauciones antes de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda

Conozca las precauciones que como arrndador o arrendatario tiene que tener en cuenta cuando vaya a firmar un contrato del alquiler, PINCHANDO AQUÍ.

 

El arrendamiento de vivienda y otros accesorios

Los contratos de arrendamientos de vivienda con mobiliario, trasteros o plazas de garaje, deben de reunir una serie de características para que les sea de aplicación la LAU:

– El primero de ellos está directamente relacionado con el carácter de accesorios que estos elementos tienen con relación a la finca arrendada.

– El segundo es que sean cedidos por el arrendador en el mismo contrato de arrendamiento de vivienda.

Por lo tanto, para aplicar el régimen de arrendamiento de vivienda es imprescindible que estos elementos se arrienden como accesorios de un principal; que se trate de un solo contrato que incluya la vivienda y los accesorios, un mismo régimen jurídico, aunque con la posibilidad de establecer rentas separadas para cada elemento o una renta única formada por parámetros diferentes.

De forma lógica, cuando cualquiera de estos bienes sean arrendados de forma independiente y no como “accesorio de la vivienda”, su régimen jurídico será el de los arrendamientos “para uso distinto del de vivienda”.

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda que se haga con posterioridad al 6 de JUNIO  de 2013

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Ahora bien, cuando las partes fijen una duración inicial inferior a TRES AÑOS, el arrendatario tendrá la facultad de prorrogar el contrato a su voluntad hasta los TRES años, quedando obligado el arrendador a este plazo. Esta modificación del plazo mínimo de 3 años ha sido introducida por la Ley 4/2013 que entró en vigor el dia 6 de JUNIO de 2013 . Conózca el texto actual de la Ley de arrendamiento urbanos después de la reforma, PINCHANDO AQUÍ.

IMPORTANTE: Los contratos de arrendamiento de vivienda firmados entre el 1 de ENERO DE 1995 hasta el 5 de JUNIO  de 2013, tendrán un plazo mínino de duración de CINCO AÑOS.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato firmado con posterioridad al 6 de JUNIO de 2013,  y una vez transcurridos como mínimo el plazo mínimo de duración de TRES AÑOS , ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con TREINTA DIAS de antelación a aquella fecha su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por OTRO AÑO MAS, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con TREINTA DIAS  de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.

El art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994) modificado por la Ley 4/2013, establece:

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante UN AÑO más.

 

Para diferenciar un contrato de arrendamiento de temporada de un arrendamiento de vivienda no hay que atender al tiempo de duración, sino al  destino que se le vaya a dar por el inquilino; el arrendamiento de vivienda atiende a la necesidad básica de morada mientras que el de temporada parece estar pensado en contratos con finalidad estival o lúdica, y nunca para la satisfacción de la necesidad primordial de vivienda o morada.

Obras de reparación y conservación de la vivienda arrendada

El arrendador tiene la obligación de ejecutar las obras de reparación necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en estado de servir para el uso convenido. Esta obligación del arrendador está condicionada por la establecida a cargo del arrendatario de poner en conocimiento del dueño en el plazo más breve posible, la necesidad de tales reparaciones.

En cuanto a las obras de conservación, el arrendador igualmente tiene la obligación de llevarlas acabo incluso en los casos en que el arrendatario abone una renta muy baja; si no cumple con esta obligación legal, el arrendatario podrá pedir judicialmente la realización de tales obras, e incluso para el caso de que estas sean urgentes podrá hacerlas por su cuenta y posteriormente reclamar el importe de las mismas al propietario de la finca.

Si por la falta de diligencia del arrendador se produjera la destrucción de la vivienda y se probara que es imputable al arrendador, no podrá exonerarse de las obligaciones que derivan del contrato arrendaticio. Probada la culpa del arrendador, procederá la indemnización por daños y perjuicios a favor del arrendatario.

En los supuestos de realización de obras de conservación efectuadas por el arrendador y cuya ejecución no pueda de forma razonable esperar hasta la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario estará obligado inexcusablemente a soportarlas, y ello aunque suponga una molestia, por intensa que sea, o que se vea privado del uso de parte de la vivienda.

En cuanto a los DESPERFECTOS EN LA VIVIENDA cuando termina el arrendamiento, si los mismos se deben al uso ordinario de la vivienda SERAN DE CARGO DEL ARRENDADOR y no del inquilino. PINCHE AQUÍ para ver esta cuestión.

Respecto de la FIANZA del ALQUILER y su devolución  PINCHE AQUÍ

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15 Responses to ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

  1. juan en 29 de Marzo, 2013 de 7:45

    En mi comunidad de vecinos hay un inquilino que molesta en horario nocturno a todos los demás, música, discursiones, etc. El propietario declina su responsabilidad, ¿como atajar el problema si no hay conciliación?.
    Gracias.

    • Inmaculada Castillo en 8 de Abril, 2013 de 20:53

      Hola Juan,
      En estos casos han hecho bien en acudir primero al propietario, es lo que se debe hacer en estos casos. No obstante el propietario no puede declinar nunca de su responsabilidad, si no se aviene a razones ni negociaciones, lo mejor que se puede hacer en estos casos es que la próxima vez que haya una fiesta a deshoras o una fiesta en la que el ruido sea excesivo, debería acudir a la policía local de su localidad y que se personen en el inmueble con un aparato medidor de ruido, si los decibelios emitidos superan los determinados en la ordenanza municipal de su ciudad o su pueblo. La policía local esta facultada para incoar un procedimiento sancionador contra el.propietario de la vivienda. Verá usted como cuando el propietario reciba unas cuántas sanciones, se prestará a negociar la situación. Para la discusiones, es más complicado hacer mediciones de ruido, pero igualmente puede personarse la policía local.

      Finalmente le recomiendo que la llamada a la policía local quede como anónima, de manera que el vecino molesto no sepa quién ha dado alerta a las autoridades, para evitar que la emprenda contra usted una campaña que haga imposible la convivencia. Le recomiendo encarecidamente que lea el artículo sobre qué hacer con vecinos molestos en nuestra web.

      Suerte

  2. Carlos Alan en 9 de Diciembre, 2013 de 18:31

    una pregunta si un contrato termina el 28 de febrero y el dueño del inmueble pide la casa antes por situaciones personales que se debe hacer? se suspenden rentas, se obliga al arrendatario a cumplir con los tiempos o que corresponde?

    gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 12 de Diciembre, 2013 de 9:20

      Hola Carlos Alan:
      1.- Me imagino que tu contrato es anterior al 5 de junio de 2013 por el que se cambiaron algunas cosas sobre la necesidad del propietario del uso de la vivienda.
      2.- Pensando que tu contrato es anterior a esa fecha te comento:
      a) Debe venir expresamente pactado en el contrato la causa de necesidad del dueño de ocupar la vivienda antes de que termine el plazo convenido. si no es así, no puede solicitar el uso de la vivienda.
      b) En el supuesto de que viniera pactada la causa de necesidad, el dueño debería hacerte un requerimiento fehaciente con indicación de la persona que tiene la necesidad y el motivo de la misma.
      c) La ley tampoco indica qué plazo ha de darte el dueño para que abandones la vivienda. Yo considero que no debe ser menos de un mes.
      d) Pasado ese tiempo sin que te hayas ido y si no os ponéis de acuerdo, el dueño tendría que acudir a la vía judicial.

      Como verás posiblemente no haya podido cumplir con todos esos requisitos antes del 28 de febrero de 2014, así que si no llegas a un acuerdo con él casi con toda seguridad vas a poder permanecer en la vivienda durante ese tiempo.
      Mientras estes ocupando la vivienda debes abonar la renta.
      Gracias por visistar nuestra web. A veces no podemos contestar con la prontitud que desamos todas las consultas que recibimos ya que compatibilizamos la web con nuestro trabajo como abogados. Por este motivo sugerimos que cuando tengáis una duda nos llaméis al teléfono de consultas 807 502 004 (Lunes a Viernes de 9 a 20 horas) y por un precio muy módico contestaremos de manera personalizada a vuestra dudas. La verdad es que el grado de satisfacción entre nuestros visitantes es muy alto, así que os animamos a usarlo. Un saludo y de nuevo gracias.

  3. Nayra en 31 de Enero, 2014 de 10:57

    Una duda por favor, que me gustaría que me aclarasen.
    Estuve alquilada en una vivienda durante año y medio. En su momento le envié al propietario un mail con mi número de cuenta para domiciliar los recibos de agua y luz. Domiciliaron el agua pero no la luz porque no tenían el número de contrato. Me pidió el propietario que buscara una carta de Endesa en el buzón, del que no tenía llave (nunca la tuve, por lo que en año y medio no pude recibir correspondencia), no pudiendo acceder a dicha carta. Quedó en buscar el número por otro medio pero nunca llegó a domiciliarlo. Ahora, 6 meses después de dejar el piso me reclama el pago de la luz por importe de 429 euros y alegando que aunque no estuvieran domiciliados, debo abonarlo porque me corresponde a mi. ¿Hasta qué punto es esto así? ¿Tengo obligación de pagarlo? ¿Por mala gestión suya, debo pagar yo ahora una cantidad total que no puedo asumir? ¿puedo exigirle que lo prorratee en caso de que sea obligatorio pagarlo?

    • Inmaculada Castillo en 2 de Febrero, 2014 de 11:22

      Hola Nayra:
      1.- Lo primero es ver si en el contrato tu eras la obligada al pago de los recibos de la luz.
      2.- Si es así, aunque efectivamente la mala gestión del arrendador ha sido la que ha ocasionado la acumulación de dicho importe, él podría reclamártela judicialmente y casi con toda seguridad te van a condenar a su pago, ya que en el contrato venía reflejada dicha obligación.
      3.- No puedes exigirle que prorratee el pago, pero creo que si hablas con él, lo va a aceptar. Si tienes, no obstante el número de su cuenta corriente (donde a lo mejor pagabas la renta), ingrésale todos los meses la cantidad que puedas y así se la pagas. Como te vas a quedar con el justificante del ingreso y el concepto por el que le pagas, siempre podrás acreditar que se lo estás pagando. Un saludo y gracias por visitarnos.

      • Nayra en 2 de Febrero, 2014 de 13:05

        Muchas gracias Inmaculada

  4. Juan en 14 de Abril, 2014 de 17:39

    Buenas tardes,

    Tengo una pregunta con respecto a la conservación de la vivienda en alquiler.
    Q se puede considerar como reparaciones para la conservación de la habitabilidad de la vivienda??

    Por ejemplo si se estropea un calentador de agua eléctrico sin q haya mediado mal uso por parte del inquilino, esto se considera q lo tiene q pagar el propietario pq afecta a la habitabilidad o lo paga el inquilino pq es un desperfecto por uso ordinario???

    Muchas gracias de antemano.

  5. jessica en 22 de Septiembre, 2014 de 22:34

    Hola, el día 5 de este mes pague mi mes de alquiler y quería saber si es legal o no que el propietario poniendo en el contrato que se lo tengo que ingresar en su cuenta me pase el mes otra vez a mi cuenta

    • Francisco Sevilla Cáceres en 23 de Septiembre, 2014 de 8:53

      Hola Jessica:
      1.- El contenido del contrato es la principal norma que han de cumplir las partes. Con esto quiero decirte que si en el contrato figura que el pago se hará en la cuenta corriente designada por el arrendador, esa es la forma de pago que hay que hacer. Lo demás contraviene el contrato y por tanto no es legal salvo que las partes de mutuo acuerdo decidan otra cosa.
      Si tienes alguna duda más sobre este tema o cualquier otro relacionado con el arrendamiento puedes llamarme al 807 502 004 (marcar la extensión nº 11) y la hablamos. Un saludo.

  6. Manuel Pazos Verdasco en 9 de Septiembre, 2015 de 18:24

    He alquilado una vivienda en Burriana (Castellón), quiero registrar el contrato. Mi domicilio fiscal está en Madrid.1.-¿Puedo registrar el contrato en Madrid o tengo que ir a Castellón?. Si pudiera dónde me tendría que dirigir. En Hacienda de la Comunidad de Madrid me han dicho que no. 2.- ¿Donde puedo conseguir el Modelo 806 para abonar/declarar la fianza?. ¿Es necesaria copia de NIF del arrendatario o vale con el nº?

  7. BEGOÑA LOPEZ MORA en 17 de Noviembre, 2015 de 16:10

    Tengo una vivienda alquilada a una madre de 55 años y a su hijo de 30. El hijo se ha venido a vivir con su pareja y sus hijos a la casa, y nos ha informado de que se han separado. Los inquilinos (madre e hijo) quieren renunciar ó desistir al contrato pero la pareja no se quiere marchar. ¿Que podemos hacer? Tenemos constancía de que la chica no trabaja y por lo tanto no se puede hacer cargo del alquiler de la vivienda.
    Muchas gracias

    • Inmaculada Castillo en 17 de Noviembre, 2015 de 16:53

      Hola Begoña,

      Te recomiéndo que te pongas en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004 para poder responder tu consulta sobre la marcha e indicarte cómo proceder.

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

    • Francisco Sevilla Cáceres en 17 de Noviembre, 2015 de 17:22

      Hola Begoña:
      Considero que sería de aplicación al supuesto lo dispuesto en el art. 12 LAU, en concreto deberían requerirla a los efectos del apartado 2.
      Un saludo

  8. Xin en 11 de Octubre, 2016 de 10:23

    Mi dueña no me quería hacer el contrato, y ahora no me devuelve la fianza. Puedo denunciarla? Gracias.

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