División de la cosa común cuando hay una hipoteca

Algunas cuestiones que debes conocer sobre la acción de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble.

Vamos a intentar dar respuesta a algunas preguntas que se nos plantean cuando estamos en una acción de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble cuyo condominio se quiere extinguir.

Un SUPUESTO HABITUAL sería:

Una  pareja de hecho o un matrimonio cuyos miembros son titulares del 50% en copropiedad de una vivienda que tiene una hipoteca; sus integrantes no se ponen de acuerdo en la división del inmueble, es decir, su venta a terceros o que uno de ellos se adjudique la vivienda abonando al otro lo que le corresponda, teniendo en cuenta que los dos son deudores hipotecarios.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

A la vista de la situación de punto muerto en el que se encuentran los comuneros o copropietarios, uno de ellos para deshacer ese condominio interpone una demanda de división de cosa común.

Vamos a ver algunas cuestiones que se plantean en el procedimiento de división de la cosa común cuando hay una hipoteca:

¿Cabe el procedimiento de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble?

La RESPUESTA es que SÍ

El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el artículo 400 del Código Civil que es el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece.

Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código Civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental.

¿Si no se ponen de acuerdo en la adjudicación cabe la salida a subasta con la hipoteca?

La RESPUESTA es que SÍ.

La indivisibilidad de la cosa común no permite, pues, el mantenimiento de la indivisión, sino que impone un procedimiento distinto, que es la subasta pública. Si no se ponen de acuerdo los comuneros, la subasta es la solución a la indivisibilidad, y en nada afecta que la finca esté o no hipotecada. Cuando la cosa en común (en este caso la vivienda) no es divisible desde la perspectiva material o al dividirla esta desmereciera mucho, la división debe efectuarse mediante la subasta (artículo 404 Código Civil).

¿Procede la subasta de la división de la cosa común cuando hay una hipoteca superior al valor del inmueble?División de la cosa común cuando hay una hipoteca

La RESPUESTA es que SÍ.

La confusión en estos casos se produce con lo dispuesto en el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que trata sobre la valoración inmuebles para subasta:

Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien.”

Como veis, en una ejecución normal sobre inmuebles, si el valor de la carga (en su caso la hipoteca) supera el valor de tasación del bien, no saldrá a subasta.

Ahora bien, este artículo 666 LEC no es de aplicación a los procedimientos de división de cosa común, como recoge el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 22.02.2012:

No es esta la situación del litigio, puesto que aquí se requiere la subasta para dividir el bien indivisible y no para la satisfacción de las deudas del propietario del bien. La hipoteca subsiste de acuerdo con lo que dispone el artículo 405 Código Civil y la división de la finca no altera el crédito hipotecario”.

 

¿Si una tercera persona se adjudicara la vivienda en subasta, que pasaría con la hipoteca?

La división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, “conservará los derechos de hipoteca […]” .

Se impone al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad.

Esto significa que no se necesita el consentimiento del Banco hipotecante para que salga a subasta el inmueble por un procedimiento de división de cosa común.

En estos supuestos, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición. Lo que en defintiva viene a ser lo siguiente: “Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco”.

El Tribunal Supremo nos recuerda lo siguiente:

El adquirente por tanto, resultará afectado por la hipoteca en tanto que responsable por su cualidad de titular de los bienes adquiridos en subasta, aunque no se produzca una novación porque el deudor se mantiene. En definitiva y como resumen, debe recordarse que lo que cambiaría en la adjudicación a un tercero es el titular de la garantía, no el de la deuda.

Otro problema que tambien crea bastantes dudas es la EJECUCION DE LA SENTENCIA DE DIVISION DE COSA COMUN. Os dejamos nuestro artículo sobre esta interesante cuestión.

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5 Responses to División de la cosa común cuando hay una hipoteca

  1. Juan Vicente Pérez Hernández en 28 de Febrero, 2016 de 10:53

    Veamos este ejemplo:
    Un matrimonio se disuelve por divorcio. Entre los dos habían pedido antes del divorcio un préstamo hipotecario a una entidad bancaria. Durante un tiempo pagando la hipoteca, se divorcian quedando la esposa con la casa. El marido una vez divorciados no paga su parte del préstamo hipotecario y la esposa continua pagandolo hasta su finalización.
    ¿ Debe el marido pagar a la esposa el período de pagos del préstamo aunque ella haya pagado la totalidad ?..¿ Cuando prescribe el período de reclamación por parte de la esposa para que el marido pague su parte ?.

  2. dani en 9 de Febrero, 2017 de 14:16

    No me queda muy claro….en una división en común en una vivienda con hipoteca superior al valor de la vivienda Si uno de los dos se adjudica la vivienda y paga toda la hipoteca ¿se la podría reclamar a la otra parte?

  3. Marc en 9 de Marzo, 2017 de 16:59

    Buenas tardes,

    Yo tengo otro hipotetico caso,

    Para poner en antecedentes, yo soy condueño de una propiedad al 50% con un pariente, resulta que yo he pagado mi mitad de gastos comunitarios y la comunidad reclama (sobre la mitad de mi pariente) todo lo debido que asciende (por ejemplo) a 15.000 euros.

    si en este momento yo decidiese sacar a subasta el inmueble y éste se adjudica por 100.000 euros.

    Por tanto el Adjudicatario quedaría bajo obligación de pago de los 15.000 que mi pariente debe, y entonces:

    a) Yo cobraría 50.000 y mi pariente otros 50.000? en este caso yo saldría perjudicado ya que yo hubiera pagado mi parte de comunidad que asciende a 15.000 euros y mi pariente no.

    b) cobraría yo 57,500 y mi pariente 42500, debido a que yo SI he pagado mis gastos de comunidad y él no?

    Os agradecería saber cual es vuestra opinión sobre este posible caso.

  4. maria en 8 de Mayo, 2017 de 8:19

    Muy interesante el artículo.
    Me gustaría plantearles una duda. Tengo un piso al 50% con mi ex y con hipoteca, he llagado a un acuerdo con él para que me compre mi mitad, ¿cuáles serían los pasos? Él ha hablado con el banco para que le den una nueva hipoteca, y así caneclar la que tenemos en común, la duda que me surje es que está pidiendo al banco el dinero del 100% de la casa, y que el banco ha tasado la vivienda por debajo de la cantidad que nosotros pactamos. Al ser la vivienda de los dos, ¿debería estar yo al corriente de la tasación del piso así como de la cancelación de la hipoteca común por parte del banco?
    ¿ Deberíamos firmar un pre-acuerdo con las condiciones de la venta de mi 50 % a él para que el notario redacte las nuevas escrituras llegados a un acuerdo?
    Muchas gracias.

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