La prescripción adquisitiva

La prescripción adquisitiva o usucapión como modo de adquirir la propiedad. Clases, requisitos, cómputo de tiempo y efectos.

La prescripción adquisitiva, también llamada usucapión es el modo de adquirir el dominio o los derechos reales por la posesión a título de dueño, continuada por el tiempo señalado en la ley, es decir, si una persona posee un bien durante un tiempo determinado y transcurre el plazo que marque la ley, puede adquirir la propiedad de dicho bien.

El Código Civil no utiliza el término usucapión, sino el de prescripcion, comprendiendo dentro del mismo, tanto la prescripción extintiva de los derechos y acciones como la prescripcion adquisitiva del dominio y demás derechos reales.

María José Arcas Sariot AbogadaSe regula en el art 1930 del Código Civil:”Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”.

La prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva son instituciones distintas. Veamos las diferencias:

La Prescripción Extintiva es la manera de extinguir acciones ligadas a derechos de contenido patrimonial por la inactividad del acreedor y por el transcurso del tiempo. Se le conoce también como Prescripción Liberatoria.

La Prescripcion adquisitiva es el medio de adquirir un derecho de propiedad de los bienes por la posesión continuada en el tiempo y otros requisitos señalados por ley. Se le conoce también como usucapión.

 El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo. El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y con unos requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular.

CLASES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA o USUCAPIÓN:

A.-  Se divide en ordinaria y extraordinaria.

B.-   Prescripción del dominio y prescripción de los demás derechos reales.

C.-  Prescripción de bienes muebles e inmuebles.La prescripcion adquisitiva

          REQUISITOS:

            1.- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION ORDINARIA

Exige posesión con buena fe y justo título durante el tiempo establecido en la Ley.

Artículo 1940 Código Civil:Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.

Posesión:

Artículo 1941 Código Civil:La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.

Requisitos de la posesión:

  • En concepto de dueño:  Art 447 CC
  • Pública: Artículo 444 CC
  • Pacífica: Artículo 441 CC
  • No interrumpida

Artículo 1943:La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente”.

Artículo 1944:Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”.

Artículo 1945:La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente”.

Artículo 1946:Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial:

  1. Si fuere nula por falta de solemnidades legales.
  2. Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia.
  3. Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.

Artículo 1947:También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada”.

Artículo 1948:Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión”.

Buena fe

Dos aspectos reviste la buena fe del poseedor:

Positivo: creencia de ser dueño El art. 1950 Código Civil se fija en el aspecto positivo al decir que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”.

Negativo: Ignorancia del vicio que acompañó a la adquisición art. 433 la define desde su aspecto negativo al expresar que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.

En cambio el Artículo 1951:Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales”.

Artículo 435: La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”.

Este artículo fija la presunción de continuidad de buena fe inicial, de lo que se deduce que ésta ha de mantenerse durante todo el plazo de la prescripción

Justo título

Título, para los efectos de la prescripción, es el hecho que sirve de causa a la posesión.

Debe reunir los siguientes requisitos:

  • Justo: Artículo 1952: ”Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”.Serán justos títulos, por tener eficacia traslativa, La compraventa, la permuta, la donación, la herencia…
  • Verdadero y válido: Artículo 1953: “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido”. Por no reunir el requisito de ser verdadero, carece de idoneidad para la prescripción el título simulado absolutamente y el que se apoya en un error. Son títulos válidos los afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución. Se excluyen los afectados por una causa de nulidad stricto sensu.
  • Probado: Artículo 1954: El justo título debe probarse; no se presume nunca”.
  • Inscrito: Artículo 1949: ”Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo”.

Tiempo

El CC establece plazos diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles

El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de TRES años con buena fe, art 1955 CC

El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante DIEZ años entre presentes y VEINTE entre ausentes, con buena fe y justo título, art 1957 CC

Artículo 1958: Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en Ultramar”.

Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.

La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo”.

            2.-PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA

Es aquella en cuya virtud se adquiere el dominio por la posesión ininterrumpida, pero en este caso NO SE EXIGE BUENA FE NI JUSTO TÍTULO pero si en cambio la posesión durante un mayor plazo de tiempo.

Igualmente puede ser de bienes muebles o inmuebles, asi:

Bienes muebles, el art 1955 del CC exige la posesión no interrumpida de SEIS años, sin necesidad de ninguna otra condición.

Bienes inmuebles, dispone el art 1959 CC:”Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante TREINTA años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.

COMPUTO DEL TIEMPO

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

  1.  El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
  2.  Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
  3.  El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad”.

EFECTOS

El efecto esencial de la prescripcion adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real, que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos antes analizados.

Se produce la adquisición ipso iure, automáticamente, en el momento en que se cumple el plazo del tiempo per será necesario entablar la oportuna acción judicial ya que procesalmente, esta adquisición no es aplicable de oficio.

El usucapiente tendrá la carga de la prueba del hecho de la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria, tendrá la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión.

RECOMENDACIÓN: 

Os sugerimos que leais nuestro artículo “adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo“.

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20 Responses to La prescripción adquisitiva

  1. sonia elizabeth mejia en 5 de Enero, 2016 de 11:46

    excelente, es ilustrativo y entendible, ahora bien, para el caso ROSA compra a EVA una casa y se la inscriben en el registro de propiedad, la casa estaba hopotecada a favor de ILMA, viene ILMA y embarga a EVA, y llega hasta que le adjudican en pago la casa, y se la inscriben en el registro tambien, la propiedad de ROSA, la mantiene limpia desde hace 40 años que compro a EVA, NADIE la interrumpio, y eva vendio su derecho, osea que la casa tiene 2 matriculas,. rosa pide la prescripcion ADQUISITIVA del bien, teniendo base legal el titulo y 40 años y pide la extincion de la inscripcion de eva, que nunca intento accion alguna para interrumpir el tiempo,. QUE OPINA,,,,,,?

    • Maria Jose Arcas Sariot en 11 de Enero, 2016 de 18:56

      Hola Sonia, pues que en este caso entraran en juego los principios de la Ley Hipotecaria en especial el art 36:

      “Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

      a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

      b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo que la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.

      La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.

      En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.

      Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.

      La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.”

  2. Victoria en 15 de Marzo, 2016 de 2:58

    Hola, mi familia y yo vivimos en casa de mi abuela desde el año 93, en el 2003 falleció y seguimos viviendo en el piso, ya han pasado 13 años,¿podemos entonces adquirir la vivienda por prescripcion adquisitiva? Muchas gracia

    • Inmaculada Castillo en 15 de Marzo, 2016 de 9:49

      Hola Victoria,

      Podría ser una vía llegado su momento y justificado el cumplimiento de los requisitos exigidos, si bien, se debería estudiar antes la situación sucesoria. Se debería estudiar estudiar el tema de manera detallada para ver cómo os interesa proceder.

      Te invito a que te pongas en contacto con un abogado de tu ciudad o igualmente nosotros podemos emitirte por escrito un informe indicándote como proceder. Te dejo más información al respecto.

      http://www.mundojuridico.info/informes-juridicos-online/

      Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info

  3. isai en 22 de Julio, 2016 de 1:45

    para el caso de sofia se casa con arturo por bienes mancomunados la mama de arturo les deja un pedazo de su terreno para vivir arturo manda a construir una casa en ese pedazo de terreno sofia y arturo vieven ahi 18 años muere arturo y sofia junto con su hija viven ahi otros 5 años osea que sofia tiene 23 años continuos viviendo en esa casa ahora la mama de arturo las quiere sacar existe alguna posibilidad de que sofia y su hija puedan tener derecho a la propiedad?

    • Maria Jose Arcas Sariot en 6 de Septiembre, 2016 de 20:55

      Hola Isai, se hablamos de derecho español, claro que tiene derecho, habría adquirido por prescripción adquisitiva el inmueble y ejercitando las correspondientes acciones legales podrá inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad

  4. keli en 18 de Agosto, 2016 de 2:04

    en que momento se considera adquirida una propiedad por prescripción

    • Maria Jose Arcas Sariot en 6 de Septiembre, 2016 de 20:56

      Hola Keli,

      El CC establece plazos diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles

      El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de TRES años con buena fe, art 1955 CC

      El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante DIEZ años entre presentes y VEINTE entre ausentes, con buena fe y justo título, art 1957 CC
      Para la prescripción extraordinaria:
      Igualmente puede ser de bienes muebles o inmuebles, asi:

      Bienes muebles, el art 1955 del CC exige la posesión no interrumpida de SEIS años, sin necesidad de ninguna otra condición.

      Bienes inmuebles, dispone el art 1959 CC:”Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante TREINTA años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.

  5. eliangelis moreno en 21 de Abril, 2017 de 23:47

    tengo 18 anos viviendo alquilada tengo aproximadamente 1 ano y medio q no he podido pagar elalquiler tengo derecho a la prescripcion adquisitiva agradezco su asesoria

    • Maria Jose Arcas Sariot en 24 de Abril, 2017 de 22:37

      Hola Eli, no puede usted adquirir por prescripción porque no tiene justo título, con lo que se aplican los plazos de la prescripción extraordinaria y usted solo ha poseído durante 18 años. Un saludo

  6. Milagros en 10 de Mayo, 2017 de 16:57

    Hola Bnsds. le saluda Rivera Mesías Milagro de León; consulta; llevo viviendo 19 años en un predio,pago; arbitrios,agua y luz, necesito obtener mi titulo de propiedad, mi consulta es: cuales son los requisitos, es posible y a que institución me tengo que acercar? espero su pronta respuesta gracias.

    • Maria Jose Arcas Sariot en 16 de Mayo, 2017 de 18:43

      Hola Milagros deberá usted ejercitar una acción declarativa de dominio y acudir a un procedimiento judicial, le recomiendo busque asesoramiento jurídico. Saludos cordiales

  7. Francisco Rendón Flores en 26 de Mayo, 2017 de 21:58

    Buenas tardes, Licenciada.

    En referencia al Código al que hace referencia de que pais es, ya que lo estoy buscando en las legislaciones de mi país México y no aparece el artículo 1930.

  8. Piloto en 13 de Junio, 2017 de 13:48

    Hola, tengo el 50% de propiedad de un piso, y una sentencia de retracto a mi favor por el otro 50%, este no lo registre ya que no es obligatorio, el próximo mes cumple 5 años la sentencia a mi favor.

    Mi pregunta es, si este derecho que tengo por sentencia judicial, al no estar registrado tiene caducidad o prescripción?.

    Si alguien trabara un embargo por ese 50%, podria ejercitar una terceria de dominio o podria ser un título nulo por caducidad o prescripción.

    Gracias y un saludo

    • Maria Jose Arcas Sariot en 9 de Julio, 2017 de 21:11

      Buenas tardes, en tanto no inscriba no tendrá protección de la fe publica registral prevista por el art 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, su título no será oponible a terceros de buena fe que adquieran confiando en lo que el registro publica, tampoco podrá beneficiarse de la protección que le otorga el Registro de la Propiedad

  9. Juan en 22 de Junio, 2017 de 21:39

    Me gustaria saber cual es la forma de tramitar la usucapion, si es necesario contratar un abogado. Si hay alguno por aqui que me escriba.

  10. Ana en 3 de Julio, 2017 de 12:47

    Buenos días,

    Mi madre se encuentra en un caso parecido, ella lleva viviendo en casa de la que era de su hermano hace once años. Al año de entrar a vivir el banco embargo la propiedad a mi tío, pero hace díez años que el banco no se ha puesto en contacto con nadie ni a notificado absolutamente nada.
    Habría alguna opción de que pasará a su nombre, ya que no la reclaman.

    Muchas gracias

    • Maria Jose Arcas Sariot en 9 de Julio, 2017 de 14:02

      Hola Ana, será complicado porque seguramente el embargo del banco estará inscrito en el registro. Le recomiendo busque asesoramiento jurídico especializado

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