Notificación del traspaso o cesión de local

La notificación del traspaso o cesión de local de negocio  debe de hacerse de forma fehaciente para acreditar que al arrendador le ha llegado la noticia.

Con este artículo queremos despejar las dudas que recibimos sobre la forma en la que ha de llevarse a cabo la notificación del traspaso o cesión de local de negocio para impedir que el arrendador se acoja a esta circunstancias para declarar nula la cesión del local.

Como ya hemos explicado en otras ocasiones, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) actualmente vigente es la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, que entró en vigor el día 1 de enero de 1995. Por tanto, todos los contratos de arrendamiento formalizados con posterioridad a esta última fecha, serán regulados por dicha norma.

La LAU 29/1994 ha suprimido el término “traspaso” por el de “cesión“, así que técnicamente cuando la ley habla de “cesión” en su artículo 32, se está refiriendo aunque con algunas diferencias a lo que popularmente se conoce como traspaso.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

En esta entrada nos vamos a referir a los requisitos para la notificación del traspaso o cesión de local de negocio en los contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y por tanto sujetos a la LAU 29/1994 de 24 de noviembre.

IMPORTANTE:  Si en el contrato no se ha prohibido la cesión del local, el arrendatario podrá cederlo a un tercero. En cambio, si en el contrato se prohíbe expresamente la cesión o traspaso del local no se puede ceder, salvo que el arrendador lo permita posteriormente. Por tanto, lo primero que hay que hacer es leer el contrato y ver si existe o no la prohibición de ceder el local.

El artículo 32.1 de la LAU establece: ” Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.”

Lo anterior significa en principio y “a salvo de que conste expresamente prohibida la cesión“, que el contrato de arrendamiento de local se puede ceder sin contar con el consentimiento del arrendador.

¿ Dónde se encuentra regulada la notificación del traspaso o cesión de local ?

Como ya hemos citado el artículo 32.4 de la LAU 29/1994 es el precepto que se ocupa de la cesión del contrato y también del subarriendo, estableciendo lo siguiente:

Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado“.

Por tanto existe una obligación de notificar la cesión al arrendador. Si no se hiciese esta notificación, el arrendador podrá considerarla nula y por tanto resolver el contrato de arrendamiento que lo une con el arrendatario.Notificación del traspaso o cesión de local

¿ Quién tiene que hacer la notificación ?

Aunque la Ley no dice nada, considero que la notificación del traspaso o cesión de local de negocio podrá hacerla tanto el arrendatario como la persona que lo va a sustituir en el contrato y que se va a convertir en el nuevo inquilino (al que se denomina técnicamente cesionario). Ahora bien, lo más conveniente es que lo haga el primitivo arrendatario ya que si lo hace el segundo, por un lado el arrendador no lo conoce ni sabe quien es, y por otro, necesita que el arrendatario de su consentimiento a dicha cesión.

¿ En qué plazo ha de hacerse la notificación ?

La notificación del traspaso o local hay que hacerla dentro del PLAZO DE UN MES desde que la cesión o traspaso se hubiera concertado. No debe de hacerse la notificación en los últimos días, ya que si no la recibiese el arrendador dentro de ese plazo podríamos tener problemas a la hora de interpretar si se ha realizado dentro o no de plazo.

¿ Cómo debe hacerse la notificación del traspaso o cesión de local ?

La notificación debe hacerse de forma fehaciente. Esto significa que debe quedar constancia de la recepción de la comunicación realizada al arrendador. Por ello es importante que se haga (dentro del plazo del mes) por un medio que de fehaciencia como por ejemplo mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto, telegrama o conducto notarial. Aunque sería valida la notificación al arrendador siempre que este firmara el recibí de un documento en el que se haga la notificación, considero que los tres primeros medios son mucho más seguros, aunque como digo, sin descartar este último.

No es válida la notificación del traspaso o cesión de local comunicada mediante carta normal o carta certificada, ya que no queda constancia del contenido que va dentro del sobre, por lo que rotundamente aconsejo que no se notifique de esta manera.

Por último si queréis conocer  los requisitos de la notificación y como debe llevarse a cabo el traspaso de local en aquellos contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 1995, y por tanto sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, PINCHAD EN ESTE ENLACE.

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One Response to Notificación del traspaso o cesión de local

  1. Sara en 27 de Marzo, 2014 de 11:03

    buenos dias,
    tengo una duda: Que significa en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. Es decir, yo tengo ya firmado el contrato de traspaso y a partir de ahi dispongo de un mes ¿verdad? Gracias

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