OTROS ARRENDAMIENTOS

 

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, dispone que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la misma los siguientes tipos de arrendamientos:

arrendamiento excluido LAU

1.- El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

2.- El uso de las viviendas militares.

 3.- Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.

4.- El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad.

5.- El alquiler del derecho de vuelo de un edificio

Si se considerarán contratos de arrendamientos de uso distinto del de vivienda y por tanto sujetos a la LAU, los arrendamientos de temporada y a los contratos de arrendamiento de los casinos o círculos de recreo.

Veamos cada uno de los tipos de arrendamientos excluidos:

 

 Viviendas de porteros, guardas, asalariados

En este caso especial estamos en presencia de trabajadores para Comunidades de Copropietarios o Urbanizaciones, o incluso de trabajadores o empleados de cualquier otra clase o tipo de empresas en las que la concesión de la vivienda se produce como consecuencia del contrato de trabajo.

arrendamiento excluido LAU

En este caso la cesión de la vivienda aparece como salario en especie que percibe el trabajador, puesto que el salario está formado por la totalidad de las percepciones económicas que corresponden al trabajador, ya sea en metálico o en especie.

No existe retribución en especie si el empresario deduce a los trabajadores cada mes de su salario el importe del alquiler, pues en este caso son éstos los que abonan la renta.

En cualquier caso, el salario en especie no puede ser superior al 30% del salario total del trabajador.

 

Viviendas de funcionarios

Es preciso que la asignación de la vivienda al funcionario se realice por razón del cargo que ocupa o del servicio que realice. Si se cediera la vivienda de forma independiente, sin correspondencia con el cargo que se ocupa, ya sea a título oneroso o gratuito, sí estaremos en presencia de un arrendamiento urbano o de un precario.

arrendamiento excluido LAU

El término funcionario público a estos efectos debe interpretarse de una manera amplia, de tal forma que sea posible incluir a los cargos políticos que naturalmente no gozan esta condición administrativa.

En principio los contratos de arrendamiento celebrados por funcionarios públicos que ocupan la vivienda de forma complementaria al puesto de trabajo que desarrollan, están excluidos de la aplicación de la LAU ; pero por razones obvias, no sólo podemos incluir en este grupo a los funcionarios públicos, sino también a los cargos políticos, que por razón del cargo que ocupan residen en una vivienda oficial y que tienen asignada por el propio nombramiento. Pues bien, estos supuestos quedan fuera del ámbito de aplicación de la LAU y cuando dejen de ser funcionarios públicos o dejen de ostentar el cargo político, acabará su derecho de ocupación y deberán desalojar la vivienda.

 

Viviendas militares

La LAU excluye expresamente de su ámbito de aplicación “el uso de las viviendas militares, cualesquiera que fuese su calificación y régimen. Se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

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El régimen jurídico que se aplica actualmente es por la ley 26/1999 de 9 de julio de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas.

En dicha norma se configura el uso de las viviendas militares como un arrendamiento especial, excluido por tanto del régimen general que contempla la LAU.

 

Arrendamientos de finca rústica con casa habitación

La LAU hace referencia a la hora de excluir de su régimen jurídico a los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Añade que su régimen jurídico será el que establezca la legislación de arrendamientos rústicos.

En el caso de arrendamientos mixtos, la consideración como rústicos, y por lo tanto excluidos de la LAU , o como urbanos viene dada por un elemento principal: que el aprovechamiento sea agrícola, pecuario o forestal, aunque en la finca se encuentren también una o varias casas. En caso de darse este requisito, la legislación aplicable será la ley 49/2003 de arrendamientos rústicos y como norma supletoria el Código Civil.

En cualquier caso, la legislación de arrendamientos rústicos excluye de su ámbito de aplicación los arrendamientos que tengan por objeto final, inicial o posterior, una finca en la que concurran alguna de las siguientes circunstancias:

En los casos en que se ha alquilado una vivienda con un terreno complementario con escasa o nula explotación, se podría considerar incluido el contrato de arrendamiento en la LAU .

Es, por tanto, criterio determinante para aplicar uno u otro régimen jurídico, el destino de la finca.

Cuando se produce el hecho de una recalificación urbanística, pasando el terreno rústico a urbano, no comporta una extinción automática del arrendamiento, pero sí comporta la no aplicabilidad de la normativa especial. Es decir, se trata de un arrendamiento rústico sujeto a las previsiones del Código Civil.

 

Las viviendas universitarias

La LAU excluye de su ámbito de aplicación el uso de viviendas universitarias en los casos en que éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, cuando éstas se hayan asignado a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de ella, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que va a corresponder en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

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El hecho de que se especifique la exclusión de este tipo de arrendamientos de forma expresa obedece a distintas razones:

– Puede considerarse como una de ellas, que estamos en presencia de un contrato complejo en el que existen derechos y obligaciones ajenos al arrendamiento.

– Otra de ellas, es la autonomía que la Ley concede a la Universidad para determinar la calificación de una vivienda como universitaria.

Que el artículo de la LAU establezca la doble posibilidad de que la Universidad sea “propietaria o responsable” de la finca, nos lleva a decir que no es necesario que la titularidad de la finca recaiga en la Universidad.

Si la Universidad no es propietaria de la finca estamos en presencia de dos situaciones jurídicas, con distinta regulación:

– Por un lado, si analizamos la relación de la Universidad con el ocupante (que puede ser alumnos matriculados, personal docente, de la administración y servicios dependientes de la Universidad) estamos en presencia de una relación excluida de la LAU y que se regirá por las cláusulas especiales de la cesión establecidas en los Estatutos de la Universidad de que se trate y subsidiariamente por el régimen común.

– Por otro lado, la relación jurídica entre la Universidad y el propietario-arrendador será la propia de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y regido por la LAU.

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11 Responses to OTROS ARRENDAMIENTOS

  1. Conchi en 18 de septiembre, 2014 de 13:31

    Buenos días, me gustaría me orientara donde debo encuadrar un contrato de alquiler de habitación firmado por mi hija, estudiante universitaria en Madrid…, se rige por la LAU ?, tiene que estar visado o inscrito en alguna institución de alguna Universidad Pública para ser catalogado como algún tipo de vivienda para estudiantes?
    La dueña es una señora que no para de visitar la casa constantemente y exigiendo limpieza y orden de manera exagerada…, orden en los cajones, riego de macetas, pulcritud absoluta en cocina, baños, etc…con la amenaza de que va a enviar 3 días a la semana a una limpiadora y que les pasará el cargo con la mensualidad correspondiente…
    Se han pagado 450€, una mensualidad de fianza por habitación, (son 3)…. ésta ha de ser igualmente depositada en el IVIMA de Madrid ?

    • Francisco Sevilla Cáceres en 20 de septiembre, 2014 de 20:27

      Hola Conchi:
      1.- Si el contrato de habitación se rige por la LAU o por el Codigo Civil es una cuestión que no tienen muy clara los Tribunales. Te dejo uno de nuestro articulos en los que hablamos sobre esta materia http://www.mundojuridico.info/arrendamiento-de-habitacion-con-derecho-cocina/
      2.- No tiene que estar visado por institución universitaria alguna. Aunque no lo he leido, me imagina que se trata de un piso que se alquila por habitaciones, sin que el hecho de que tu hija sea universitaria afecte en nada.
      3.- Si en el contrato no figura que los gastos de limpieza serán a cargo del inquilino, considero que no tiene derecho a cobrárselos.
      4.- Considero que debe ingresarse en el IVIMA la fianza.
      Un saludo

  2. carmen martinez en 31 de octubre, 2014 de 10:16

    Las viviendas cedidas a un funcionario por razón de su cargo (casa forestal en este caso) son consideradas como retribucion en especie, si son utilizadas como vivienda habitual?, pero y si las utilizan como segunda vivienda y/o solo por temporada?.
    Se rigen por el Código Civil?

  3. carmen en 30 de abril, 2015 de 15:26

    hola me gustaria saber me han alquilado un piso hace un mes ahora me llama el propietario y me dice que se lo quita el banco por embargo de una deuda , mi pregunta es tengo un contrato de un año yquiere que me valla ya en un mes o asi puedo denunciar a este señor? ya que pr lo que veo me alquilo el piso sabiendo el como estaba y ahora me veo sin dinero y sin poder irme a otro sitio con dos niños gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 30 de abril, 2015 de 19:54

      Hola Carmen:
      1º.- Es cierto que el artículo 13 de la Ley de arrendamientos establece que si una vivienda alquilada sale a subasta (por un Banco o por una deuda con un particular) y se la adjudica el Banco o ese tercer acreedor, el contrato de arrendamiento se extingue.
      2º.- Dicho lo anterior, en su caso, mi consejo es que usted siga pagando la renta a su actual arrendador y espere a que el Banco cuando se adjudique la vivienda le comunique la resolución del contrato. Ente unas cosas y otras, tardará algunos meses. Mientras tanto usted, usted es la inquilina y como tal tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta que el adjudicatario de la finca no se lo comunique.
      3º.- Por lo tanto no tiene por qué irse cuando le haya dicho el arrendador.
      Un saludo y si necesita que le aclare cualquier otra cuestión puede llamarme al 807 502 004 (y marcar la extensión nº 1)

  4. pilar vidal roige en 19 de octubre, 2015 de 13:58

    Buenos días,
    Mi pregunta es si en el caso de alquilar una finca rústica los vecinos tienen prioridad para alquilar la finca tal y como pasa en el caso de venta.
    Espero sus noticias, saludos.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 19 de octubre, 2015 de 21:45

      Hola Pilar Vidal Roige:
      1.- No existe por parte de los colindantes o vecinos ningún derecho preferente para arrendar la finca, por lo tanto no tiene preferencia para arrendarla. El derecho de retracto es para las ventas de terrenos.
      Un saludo

  5. Manuel en 20 de noviembre, 2015 de 13:33

    Hola. El arrendamiento de una vivienda de madera en terreno rústico, sin deslindar del mismo, entra en el ámbito de aplicacion de la LAU, aunque el arrendamiento se haya hecho como de una cosa mueble? El uso es para vivienda habitual. Entiendo que se debe aplicar la LAU. Qué opinas?
    Gracias

  6. Imanol en 28 de febrero, 2016 de 19:04

    Hola:

    Me gustaría me indicaran que´régimen legal se le aplica a una vivienda arrendada a un empleado público laboral. Si el contrato está fuera de la LAU, ¿sería de aplicación el CC de forma subsidiaria?. El convenio colectivo no regula nada sobre este tema y no encuentro regulación por ningún lado, motivo por el que me he animado a escribirles. La empresa no lo contempla como retribución en especie y quiere cobrarle un alquiler sin que haya mediado contrato por medio.El trabajador está viviendo en la vivienda desde que la empresa se la alquiló a su padre; éste falleció y continuó en dicha vivienda con su madre hasta la actualidad con su madre también fallecida.

    Gracias por adelantado.

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