Requisitos del requerimiento de pago para impedir la enervación

El Tribunal Supremo vuelve a recordar los requisitos del requerimiento de pago para impedir la enervación en un juicio de desahucio por falta de pago.

Es muy importante que el requerimiento que haga el arrendador, previo a ejercer una acción de desahucio, con el objeto de impedir que el inquilino ejerza el derecho de enervación que tuviere, cumpla una serie de requisitos.

Este motivo es el que nos ha impulsado de nuevo escribir como recordatorio cuales son los requisitos del requerimiento de pago para impedir la enervación cuyo cumplimiento se exige para que el requerimiento sea válido y produzca todos sus efectos.

Antes de nada, recordar que el impedimento de la enervación del desahucio viene dispuesto en el artículo 22.4 LEC, que dice:

“…Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”

Al hilo de todo lo que venimos diciendo, aprovechamos la sentencia de fecha 22.09.2015 por el Tribunal Supremo (Sala 1ª),  dictada en esta materia, que a modo de resumen señala:

Requisitos del requerimiento de pago para impedir la enervación del desahucio:

          SE EXIGE QUE:

1 .-  La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2.-  Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.Requisitos del requerimiento de pago para impedir la enervación

3.-  Ha de referirse a rentas impagadas.

4.-  Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales (actualmente TREINTA DIAS).

5.-  Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

          EN CAMBIO NO SE EXIGE QUE:

  • Que el contrato va a ser resuelto.
  • Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

En esta sentencia que estamos comentando del Tribunal Supremo (22.09.2015), trasladado lo anterior al caso debatido, señala:

Aplicando al presente caso la referida doctrina jurisprudencial, debe concluirse que la sentencia recurrida , que fue dictada antes que las de esta Sala, se ajusta por completo a su jurisprudencia porque del contenido del burofax se desprende que el arrendatario fue requerido para el pago de rentas y cantidades asimiladas adeudadas por medio fehaciente y con más de un mes de antelación a la fecha de interposición de la demanda, así como que el arrendatario no pagó las mismas antes de su presentación.

Consta que en el referido burofax se le reclamó el IBI, con determinación de su importe y anualidad, y se le recordó « el incremento por obras y actualización del IPC durante el año 2011 que no ha abonado, pese a serle reclamado por correo certificado, rogando que lo regularice a la mayor brevedad para evitar reclamación judicial ‘, desglosándose a continuación las cantidades devengadas por cada uno de los conceptos durante los años 2011 y 2012 y acompañando documentación justificativa.”

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