Responsabilidad por no depositar la fianza

29 de septiembre, 2013
5 comentarios

La responsabilidad por no depositar la fianza del alquiler podrá derivar en la indemnización de daños y perjuicios a favor del arrendatario.

Responsabilidad por no depositar la fianzaCuando se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda, es obligatorio que el arrendatario entregue en concepto de fianza la cantidad de UNA MENSUALIDAD del importe de la renta convenida. En caso de contratos de uso distinto de vivienda (ej: locales de negocio) la fianza será de dos mensualidades en el supuesto de que no se haya pactado una superior.

Una vez percibida la fianza por el dueño o arrendador, éste tiene la obligación de proceder al depósito de la misma en el organismo correspondiente que cada Comunidad Autónoma haya designado, en el plazo y forma que igualmente se establezca en la cada una de estas legislaciones.

Ejemplos:

- Comunidad Autónoma de ANDALUCIA:  Ley 8/1997 de 23 de diciembre.

- Comunidad de MADRID:  Decreto 181/1996 de 5 de diciembre.

- Generalitat de CATALUNYA:  Ley 13/1996 de 29 de Julio.

- Generalitat VALENCIANA:  Decreto 333/1995 de 3 de noviembre.

- Comunidad Autónoma de CANARIAS: Disposición Adicional Séptima Ley 5/1996 de 27 de diciembre.

La responsabilidad por no depositar la fianza será exclusivamente del arrendador. Este incumplimiento puede provocar la imposición de distintas sanciones pecuniarias dependiendo de la Comunidad Autónoma donde debe depositarse la fianza.

Si no se ha depositado la fianza, la Agencia Tributaria (Hacienda) no procederá a concederle al inquilino los beneficios fiscales por deducción del alquiler, en los supuestos que proceda, ya que es una exigencia legal el previo depósito para acogerse a estas deducciones.

Cuando el arrendatario o inquilino que ha pagado la fianza establecida en el contrato se ve perjudicado cuando pretende deducirse el alquiler de la vivienda y no puede, se produce un daño que sería imputable al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones, lo que según nuestra opinión derivaría en una responsabilidad por no depositar la fianza arrendaticia.

El inquilino podría demandar civilmente al arrendador exigiéndole la reparación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. El obligado a probar los perjuicios es el inquilino, de ahí la importancia para el éxito de la pretensión ante el Juzgado de que acredite o pruebe suficientemente todos estos extremos, como por ejemplo el importe deducido por el alquiler que ha sido rechazado por Hacienda, etcétera.

Antes de iniciar el procedimiento judicial, es conveniente enviarle al arrendador un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, donde se le especifique el importe de los perjuicios ocasionados y la concesión de un breve plazo para su pago, con la advertencia de que en caso contrario se ejercitarán acciones judiciales. Este burofax, también nos servirá en el caso de acudir a un juicio, para acreditar el intento de solución extraprocesal del asunto y para que le impongan las costas del juicio al demandado.

El artículo 1101 del Código civil, establece que: “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquellas“.

Asimismo el art. 1106 del Código civil (que también puede ser invocado), dice: “ La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido,  sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor…”.

RESUMEN:  La responsabilidad por no depositar la fianza puede derivar en la condena del arrendador a la indemnización de los daños y perjuicios que acredite el inquilino por su incumplimiento de sus obligaciones.

 

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5 Responses to Responsabilidad por no depositar la fianza

  1. Macarena en 2 de octubre, 2013 de 10:52

    Hace unos días vi un anuncio de una casa en alquiler, calle Bartolome de las casas, Bormujos ( Sevilla),llame al propietario, la vi, y quedamos en un acuerdo de entrar el día 1 de octubre, en total serían 1200€ con la fianza, y le di 1000€, el mismo día 30 de septiembre, 2013, quedamos por teléfono para el día siguiente, para formalizar el contrato, los 200€ que faltaban y la entrega de llaves, cual es mi sorpresa al ver que no había nadie en la casa, llamo al movil y no contestan, ( han desaparecido con mi dinero) estoy desesperada y no se qué hacer, gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 3 de octubre, 2013 de 11:27

      Hola Macarena:
      Tienes que poner lo antes posible una denuncia en la Policía, Guardia Civil o en el Juzgado porque pudiera tratarse de una estafa. Llévate todos los documentos que tengas si es que te dió algún recibo. (si tienes el anuncio del alquiler, el móvil, et.) todos los datos que puedas aportar y que se encargue la Policía de su averiguación. Un saludo y gracias por visitarnos. Si tienes alguna duda más, no dejes de escribirnos o tambien puedes usar nuestro teléfono de asesoría jurídica inmediata que tenemos a vuestra disposición en la página.

  2. Jose Ramon Molto en 12 de octubre, 2013 de 17:51

    Buscando información por internet para ayudar a mi sobrina en la resolución de su contrato de alquiler he leído con atención sus artículos que me parecen muy interesantes, por lo que les expongo mi caso por si pudieran orientarme:

    El 1/12/2007 firmo contrato de alquiler como inquilina por 5 años que se han ido renovando anualmente. Cuota mensual de 600€ y una clausula de fianza que dice 2 meses en concepto de fianza (1200€) y 600 en concepto de aval.
    A mediados de 2011 se acuerda verbalmente entre las partes rebajar el alquiler a 450€ y los gastos de comunidad a cargo de la propietaria.
    Ahora hacienda reclama la deducción de la parte autonómica ya que la propietaria ni depositó ni quiere depositar la fianza en la generalitat valenciana mientras no se modifique el contrato. El ejercicio reclamado es el 2011(unos 400€)
    Ante esta situación mi sobrina cambia de piso de alquiler el 10/10/2013, habiendo avisado con 30 días.
    La propietaria se enfada (pq difícilmente encontrara una inquilina igual) y amenaza con reclamarle: el alquiler hasta el 1/12/2013, la diferencia de todos los meses que se acordaron pasar de 600 a 450€ y los gastos de comunidad correspondientes. Hay justificante del pago de todos los meses de 450, ¿tiene validez como contrato verbal?
    ¿Puede la propietaria reclamar esas cantidades? ¿se puede considerar la fianza como abusiva o ilegal (2meses en vez de 1)? ¿y el no depositar la fianza como incumplimiento de contrato?
    Si hacienda reclamara el resto de ejercicios, se puede demandar a la propietaria por daños y perjuicios, ¿pero se puede hacer por adelantado, antes de que lo reclame hacienda?
    Gracias de antemano.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 13 de octubre, 2013 de 18:31

      Hola José Ramón:

      Voy a ir contestándote a tus preguntas:
      1º.- Considero que sí tendría validez ese pacto verbal (seria una novación del contrato en cuanto a la renta y comunidad de propietarios), siempre que como me dices se haya venido aceptando por la propiedad durante todo ese tiempo el pago disminuido de la renta, sería una presunción de que existió ese pacto ya que no le ha reclamado durante todo ese tiempo.
      2º.- Podría reclamarlas pero creo que el Juzgado si se plantea bien la defensa podría concluir que existió el pacto verbal de rebaja de la renta, ya que como te he dicho no se la ha reclamado durante todos estos meses.
      3º.- La fianza no es abusiva. La Ley de arrendamientos solo establece como mínimo para que sea depositada en la Comunidad Autónoma correspondiente que sea de una mensualidad en caso de viviendas y de dos en caso de locales. Eso no significa desde mi punto de vista que el arrendador pueda pactar otra cantidad superior. Por cierto José Ramón, mañana voy a publicar un artículo sobre ese tema para aclarar esta cuestión, que me la preguntan bastante.
      4º.- No seria un incumplimiento de contrato. El no depositar la fianza sólo lleva a aparejado sanciones administrativas.
      5º.- Se podría demandar al arrendador y solicitarle daños y perjuicios, siempre y cuando queden acreditados en el procedimiento, por lo que considero que hasta tanto no se produzcan difícilmente podremos probarlos y cuantificarlos.

      Gracias por visitarnos. Para cualquier otra consulta jurídica también disponemos del teléfono de consultas 807 502 004 donde personalmente podremos atenderte. Un saludo y de nuevo gracias. Recomienda nuestra página a tus amigos y familiares, si te ha gustado.

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