Vivienda familiar privativa

6 de Noviembre, 2016
12 comentarios

 La vivienda familiar privativa adquirida a plazos, con dinero ganancial y privativo, corresponderá a la sociedad de gananciales y a los cónyuges en proporción a lo aportado.

La vivienda familiar privativa es una cuestión, que además de frecuente, provoca muchas preguntas y situaciones dudosas cuando se produce la ruptura del matrimonio.

Vamos a intentar con este artículo fijar unos parámetros, que nos servirán para posteriores artículos:

1º.-  Será considerada vivienda familiar privativa la que le pertenecía a uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio, y por tanto antes de constituir la sociedad de gananciales. (artículo 1346.1º Código Civil).

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

2º.- Si se hubiese comprado y pagado la vivienda (que después constituirá el domicilio familiar) mediante documento privado por uno de los cónyuges antes de la sociedad de gananciales pero se hubiese escriturado con posterioridad, se considera “vivienda familiar privativa“.

3º.-  La vivienda adquirida por herencia, será privativa de aquel que la hubiese heredado.

4º.-  Si la vivienda familiar privativa ha sido adquirida con dinero obtenido por la venta de un bien privativo, será considerada como bien privativo de aquél de los cónyuges del que procediese el dinero.

5º.-  La vivienda comprada a plazos o pagada la hipoteca durante los gananciales. Si la vivienda familiar ha sido adquirida por uno de los cónyuges antes de la sociedad de gananciales, pero no estaba totalmente pagada y por lo tanto hay un precio aplazado después del matrimonio, el artículo 1.357.2º Código Civil establece expresamente que, en este caso no opera la regla general de considerar el bien privativo, sino que a este supuesto se le aplicará lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, esto es: ” los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas“.

Este último apartado es de suma importancia, pues si bien el Código Civil considera que serán privativos los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales, aunque todo o parte del precio aplazado se abone con dinero ganancial, exceptúa de esta consideración a la vivienda y al ajuar familiar. En estos dos casos, la norma establece que esos bienes tendrán un doble naturaleza, por una lado serán privativos en el porcentaje del dinero pagado antes de contraer matrimonio y de otro serán gananciales en el porcentaje del dinero abonado por el matrimonio.

       EJEMPLO:  ¿Será la vivienda familiar privativa si el esposo antes de la sociedad de gananciales abonóVivienda familiar privativa el 30% del precio de la vivienda y después de contraer matrimonio, se abonó por ambos el restante 70%? La respuesta sería: que la vivienda pertenece en proindiviso al esposo con carácter privativo en un 30%, y al matrimonio con carácter ganancial en un 70%.

6º.-  En la compraventa de vivienda mediante hipoteca, donde se ha adquirido por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio  y después se viene abonando por la sociedad de gananciales la cuota del préstamo. En estos casos, el Tribunal Supremo ha equiparado las cuotas de amortización con un precio aplazado, por lo que nos remitimos a lo dicho en el apartado anterior.

7º.-  En el supuesto de que existan varias viviendas familiares, estarán sujetas a la excepción del art. 1357.2º del Código Civil y por tanto tendrán esta doble naturaleza (privativa y ganancial) si se ha hecho constar el consentimiento de “vivienda familiar por ambos cónyuges. Si no existiera ese consentimiento, sólo la vivienda donde realmente tenga fijado su domicilio el matrimonio será considerada familiar, aunque sobre esta cuestión existen por los Tribunales posturas contradictorias.

8º.-  La vivienda construida sobre un terreno privativo de uno de los cónyuges, durante el matrimonio ¿será considerada vivienda familiar privativa o ganancial?  El artículo 1.359 del Código Civil dice que será privativa la edificación que se realice en los bienes privativos, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho. Lo anterior significa que la vivienda, aunque sea la familiar, si se edifica en terreno privativo, tendrá ese carácter de privativo. Ahora bien, el titular de la misma cuando se proceda a la liquidación de la sociedad de gananciales, deberá de reintegrar a los gananciales el importe del valor de la mejora del terreno por la edificación que se ha hecho.

9º.-  En cuanto a las obras de acondicionamiento de la vivienda familiar. Si durante la sociedad de gananciales se ha invertido dinero en obras sobre una vivienda privativa de uno de los cónyuges, aunque esta constituya el domicilio familiar, habrá que tener en cuenta si el dinero invertido por el matrimonio era para reparaciones o acondicionamiento ordinario de la vivienda (en cuyo caso no existe derecho de reembolso por la sociedad de gananciales) o se trataba de mejoras extraordinarias que han aumentado considerablemente el valor de la vivienda familiar privativa, en cuyo caso será acreedora la sociedad de gananciales cuando proceda la liquidación de dicho régimen económico matrimonial.

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12 Responses to Vivienda familiar privativa

  1. paco en 18 de Febrero, 2015 de 12:50

    hola, queria realizar una consulta sobre este tema. Compré una vivienda estando soltero y aboné el 30% de la misma con mi dinero antes del matrimonio. Una vez casado hice una aportacion a gananciales de la vivienda mediante escritura, para que mi esposa apareciese con mayor % de propiedad en caso de fallecimiento mio, si no teníamos hijos, etc. Mi pregunta es: si me divorcio, ¿tengo derecho a que se me reconozca ese 30 % de capital que puse al inicio?, o la casa es de los dos al 50% al haberla aportado al régimen de gananciales?. gracias, un saludo

  2. cocoliso en 26 de Mayo, 2015 de 13:33

    Hola. Quería preguntar si una vivienda comprada antes del matrimonio (en realidad compramos el terreno y la mandamos construir), con todos los papeles a nombre de los dos incluido el registro, se considera un bien privativo tras en divorcio de un matrimonio en régimen de gananciales. Hemos acordado que yo me quede con la casa y haremos un acuerdo privado para que el reparto sea equitativo, pero mi abogado dice que hay que hacer extinción de condiminio y no extinción de sociedad de gananciales, porque considera la casa un bien privativo. ¿Me pueden decir si es correcto? Muchas gracias

  3. Yomismo en 3 de Febrero, 2016 de 16:31

    Hola. Buenas tardes. Me gustaría saber si un piso en la playa(
    > apartamento turístico) que compré al contado con dinero privativo mio
    > tras cancelar 2 depósitos, hace 3 años que me costó 200.000 euros
    > escriturado en escritura pública al 50% con mis exmujer ya que lo
    > pusimos a nombre de los 2, sin hacer referencia de la procedencia del dinero ni reclamación de cantidaes. Se ven los cheques que se emitieron
    > procedentes de mi cc privativa en separación de bienes 100% fotocopiados en la escritura. 18 meses después
    > nos separamos y ella quiere venderlo y llevarse el 50%.
    > Lo curioso de todo es que nos casamos hace 10 años en separaciones de
    > bienes y el apartamento se compro en 2010 y la separación en 2012.
    > Mi pregunta es podría yo iniciar alguna acción para recuperar el 100%
    > del valor del piso que pagué yo con dinero privativo mio en régimen de
    > separaciones de bienes aunque se haya escriturado a nombre de los dos
    > al 50%. ¿Qué probabilidad de éxito tendríamos?
    > Comentaros que en la escritura no se habla de donación ni se han
    > pagado ni firmado impuestos en relación a donación y mis cheques
    > fueron a pasar directamente al vendedor uno para él y otro para
    > cancelar la hipoteca sin que mi exmujer en ningún momento tuviera ese
    > dinero. El asunto es que lo puse a nombre de los 2 al 50% y me
    > arrepiento muchísimo. Puedo demostrar perfectamente que los 2 cheques eran privativos de mi cc, pero no se hizo referencia alguna, en la escritura pública, de su procedencia.

  4. gabriel gustavo morales en 4 de Mayo, 2016 de 3:28

    mi hermana escrituro la vivienda a nombre de ella siendo que mis padre se separaron y esa vivienda la compro mi padre de soltero y luego se casaon cuando se separaron mi viejo la puso a bienes de familia al pasar los años mi hermana escrituro al nombre de ella.ahora la pregunta ella lo puede hacer sin conocimiento mio siendo que mi otra hermana firmo y yo no

  5. luzbel en 28 de Septiembre, 2016 de 21:33

    Buenas noches. Quisiera hacerles una consulta, ya ni sé a quien dirigirme. Por convenio regulador de mutuo acuerdo cedi mi casa privativa a mi hijo y su madre por ser la custodia. La propiedad dispone de gran chimenea en salon y caldera de gasoil con radiadores en todas las estancias. A pesar de ello ha sido puesto en mi conocimiento que esta señora ha hecho instalar una estufa de pellet en el salon, teniendo para ello que sacar un tubo de chimenea a la calle a través de un muro de carga. ¿deberia ella de haberme informado y pedirme permiso? Xq si es así no lo ha hecho y no se puede decir que es una mejora para la vivienda puesto que calefacción ya habia. Gracias y un salufo

  6. natalia en 13 de Octubre, 2016 de 10:31

    tengo una vivienda que está construida en un terreno donado antes de mi boda, luego la vivienda es de mi propiedad aunque me casé en gananciales. hasta aquí claro. en el divorcio, mi cónyuge me reclama el reembolso o reintegro de todo lo que él ha abonado por el concepto de una hipoteca que pedimos para parte de la construcción del inmueble (otra parte se financió con dinero mío resultante de una venta de un dúplex antes del matrimonio). creo que sí tiene derecho a ese reembolso….Pero no tengo derecho yo al abono del uso y disfrute de ese bien privativo por parte de mi exmarido?, cosa que veo claro al amparo del artículo 1.364 de nuestro código civil….en tal caso…¿cómo se haría dicho cálculo?

  7. MARIA en 2 de Febrero, 2017 de 12:52

    Hola,
    Mi pareja y yo compramos un terreno privativo al 50% sobre el que hemos construido nuestra casa. El final de la obra estaba previsto para junio.
    Finalmente, el “fin de obra” firmado por el arquitecto tuvo lugar un día antes de que nos casáramos (en régimen de gananciales) por lo que entiendo que la casa ha de ser patrimonio privativo de ambas partes. El caso que entre la firma del arquitecto y el registro en el colegio de arquitectos pasaron unos días. ¿Influye de alguna manera?
    Saludos.

  8. JMC en 22 de Febrero, 2017 de 11:37

    Buenos días, una consulta al respecto. Tengo una vivienda privativa del año 1985 cuyo hipotecario fue pagado con dinero del matrimonio. Tras mi divorcio en el 2005 el juez en sentencia dictamina que llegado el momento de la venta el 50% de esta corresponde a cada uno de los cónyuges. Ahora vamos a vender la vivienda ¿como debe materializarse la venta en el notario?¿como debemos tributar en el IRPF? (ambos destinaremos el 100% a compra de nuestros respectivos domicilio habituales)

  9. Anna en 19 de Abril, 2017 de 17:51

    Mi marido ha heredado una casa que ha pasado a ser nuestra vivienda familiar. Sin embargo, tenía una hipoteca que hemos ido pagando los dos cada mes.

    Ahora nos vamos a separar y no sé si la casa es de ambos o sigue siendo privativa de él y me tiene que abonar lo que yo he pagado de hipoteca.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 19 de Abril, 2017 de 18:44

      Hola Anna:
      Hemos recibido tu comentario. Te recomiendo que hables con mi compañera Inmaculada Castillo para que te explique la consideración que tienen los pagos de esa vivienda.
      Puedes llamarla al 807 502 004 (marcando la extensión nº 3).
      Un saludo

  10. sergio en 1 de Mayo, 2017 de 9:43

    Buenos días: Mi consulta es relativa a un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, sería como domicilio familiar. las escrituras y el préstamo hipotecario a nombre sólo de ella,separación de bienes (capitulaciones) cuenta del préstamo: ella titular yo autorizado,es donde ingreso integra mi nómina. de esa cuenta se abonan todos los gastos familiares también. ella su nómina la ingresa en otra cuenta en la cual su madre es titular y ella autorizada.Puedo solicitar el derecho a reembolso de las cantidades aportadas al préstamo hipotecario

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