VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

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 Vivienda de segunda mano es aquella vivienda construida cuya titularidad ha pertenecido a una persona anterior distinta del promotor.

Antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado de compraventa de vivienda de segunda mano, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda, a fin de que ésta responda a sus expectativas. Esos aspectos son los que se mencionan a continuación.

¿Qué debemos comprobar antes de firmar contrato de compra?

Antes defirmar un contrato de vivienda de segunda mano, debemos comprobar los siguientes documentos:

a).- Título de propiedad:

Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública, del que resultará si es propietario de la vivienda, así como cualquier limitación a la titularidad o a las facultades de disposición de la misma.

Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace, deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura de compraventa.

b).- Situación en el Registro de la Propiedad:

Es necesario acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para comprobar:

– Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.

– Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantía para el comprador.

En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.

c).- Impuesto de Bienes Inmuebles:

Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocidocompra vivienda segunda mano habitualmente como “Contribución Urbana”.

Tendrá el carácter de sujeto pasivo del mismo, es decir, obligado al pago, quien resulte propietario del inmueble en la fecha en que se devengue el impuesto, y no perderá dicho carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal aunque transmita la finca gravada.

El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice telemáticamente dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.

Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.

d).- Cuotas de la comunidad de propietarios:

El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.

Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.

compra vivienda segunda manoEn todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.

Si existieran cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cuotas del año en curso y de todo el año anterior (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

e).- Arrendamientos:

Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que la vivienda que se adquiere no está arrendada.

Si estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta que:

– A pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de cinco años.

– El arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede quedarse con la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.

f).- Cargas urbanísticas:

Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.

Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.

El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas. Ello implica la posibilidad de que el Ayuntamiento embargue la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.

 

¿ Qué es la señal?

Entre el comprador y el vendedor es común que antes de firmar el contrato de compraventa se firme un contrato de señal. Este contrato estipula que el vendedor no venderá el inmueble a otra persona a cambio del pago por parte del comprador de una suma de dinero (esta suma es parte del precio de la vivienda). Además establece que si el comprador decide finalmente no comprar la vivienda perderá la totalidad de dicha suma y, por otro lado, si el vendedor decide no vender deberá entregar el doble de dicha suma. En el contrato de compraventa debe figurar el monto de la suma como una cantidad entregada a cuenta del precio o ser descontado del precio del inmueble.compra vivienda segunda mano

Si el comprador necesita de un crédito para la compra de la vivienda, se debe firmar un documento de señal donde se condicione la compra a la concesión de préstamo.

 

¿Cuáles son los trámites posteriores a la compra de la vivienda?

a).- Presentación en el Registro de la Propiedad:

Inmediatamente después de la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario enviará telemáticamente al Registro de la Propiedad correspondiente una copia electrónica de la escritura de compraventa firmada, salvo renuncia expresa del comprador, para su presentación en dicho Registro. ( En cualquier caso, el pago de los impuestos correspondientes a la compraventa es requisito previo e imprescindible para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.)

Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días.

La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura, situación de cargas que es la que comprobó y verificó el Notario antes de la firma de la escritura.

b).- Pago de impuestos:

Al adquirirse una vivienda de segunda mano deberán abonarse los siguientes impuestos:

1.-Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Le corresponde pagar al vendedor.

2.-Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

3.-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, grava la suscripción, por ejemplo, de un documento notarial.

Una vez pagado el impuesto, se presentará la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

 

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9 Responses to VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

  1. Carlos Pajares Lizaran en 15 de Octubre, 2014 de 19:36

    En la escritura figura y por error de la notaria, un nº distinto en la identificacion fiscal. En la Notaria, dicen no tiene importancia. Los recibos IBI van correctos y en el registro, el piso esta registrado con el nº correcto. Por lo visto el error solo figura en la escritura. Tendria alguna consecuencia al proceder a su venta?. He recurrido a la notaria y me dicen que habria que hacer escritura nueva. Insisto y siempre me contestan lo mismo. Muchas gracias.

  2. sofia en 16 de Marzo, 2015 de 14:09

    Buenos días!
    Cuando se compra una vivienda de segunda mano a través de una agencia inmobiliaria, y aún existe una deuda, cuales son los pasos a seguir para que en el registro de la propiedad la vivienda quede limpia de esa carga, una vez que se ha pagado.
    UN SALUDO.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 18 de Marzo, 2015 de 8:22

      Hola Sofía:
      1.- si existe algún embargo sobre la vivienda, y ya se ha liquidado la deuda, aquél que solicitó el embargo (empresa, banco, particular, etc.) es el que tiene que solicitar del Juzgado donde se siguió el procedimiento que libre un mandamiento de cancelación del embargo a fin de que el registrador lo cancele.
      Un saludo y gracias por seguirnos.

  3. jesus alvarez prieto en 30 de Marzo, 2016 de 19:31

    Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

    He comprado una vivienda de 2ª mano por 190.000.-euros en Madrid AAvda de Valladolid-3

    Cuanto me supone el pago de las Transmisiones Patrimoniales..?

    • Inmaculada Castillo en 31 de Marzo, 2016 de 23:21

      Hola Jesús,

      Me parece que es un 6% del precio de compra indicado en escritura. De cualquier forma, te recomiendo que te acerques a la Delegación de Hacienda para que te confirmen el importe.

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  4. laura en 7 de Abril, 2016 de 15:24

    Hola mi pareja y yo queremos comprar un chalet tenemos el 20% pero nos faltan los gastos en la inmobiliaria nos han propuesto subir el precio del inmueble de 60.000 a 75.000 y escriturar por 55.000. Que es el precio que hemos acordado también nos han dicho que si no lo subimos que le digamos el precio de 60.000 en vez de el de compra real al banco estamos echo un lío nos podíais ayudar gracias

    • Inmaculada Castillo en 7 de Abril, 2016 de 21:08

      Hola Laura,

      He leído tu consulta, y para poder responder la misma de manera más concisa, creo que lo más recomendable sería que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que podamos resolver tu duda de manera rápida y personalizada.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  5. Javi en 19 de Mayo, 2016 de 10:05

    Hola. Mi mujer y yo hemos comprado un piso y hemos firmado un contrato privado de señal ya que teníamos que solicitar un crédito. La fecha límite es el 31 de Mayo. Les hemos propuesto tres fechas una vez que el banco nos ha concedido el préstamo y nos han desestimado las tres (les ha surgido un viaje que ni han avisado ni nada,un viaje a partir de la primera fecha) . Les hemos propuesta que lo hiciesen (son dos hermanos),uno de ellos por poderes y que le hacía el banco la transferencia por banco de España,y tampoco. Y ahora nos proponen el día 31 (último) que yo estoy fuera por motivos laborales. ¿Eso es así,pueden desestimar las fechas que quieran y proponer las que quieran?porque si es así,firmas una fecha límite y siempre vas a firmar en la fecha que quiera el vendedor. Gracias por la respuesta. Un saludo

  6. Nayra en 20 de Enero, 2017 de 0:16

    He comprado una casa de segunda mano y la han dejado con muebles y con materiales de construccion. Quien debe limpiarlo los compradores o la vendedora. Gracias

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