A quién demandar para modificar el Título constitutivo

Si la demanda no se dirige contra las personas adecuadas la perderemos. ¿ A quién demandar para modificar el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal ?

Antes de dar respuesta a la pregunta a quién demandar para modificar el Título constitutivo vamos a dar una nociones básicas para comprender mejor las consecuencias de no presentar la demanda contra las personas correctas.

En derecho procesal (encargado de regular los procedimientos judiciales), existe una figura denominada «litisconsorcio pasivo«.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Esta institución exige llamar al juicio a todas las personas que puedan estar interesadas directamente o puedan resultar afectadas en la misma medida por la sentencia que se dicte en el proceso; esta exigencia tiene su fundamento en la necesidad de dar cumplimiento al principio de audiencia evitando la indefensión, al tiempo que se robustece la eficacia del proceso mediante la exclusión de resultados procesales prácticamente inútiles por no poder hacerse efectivos contra los que no fueron llamados a juicio.

El litisconsorcio pasivo es una cuestión que puede ser acogida de oficio por el Tribunal al tratarse de una cuestión de orden público, con base a los principios de evitar la indefensión y de no condenar al que no ha sido oído.

Explicado muy brevemente en qué consiste el litisconsorcio pasivo, traslademos esta cuestión al ámbito de la Propiedad Horizontal y mas concretamente, a la modificación del título constitutivo.

Si el propietario de uno de los pisos que componen el edificio en régimen de propiedad horizontal quiere interponer una demanda, por ejemplo, para que se modifique la cuota de participación de su propiedad, lo que supone una modificación del Título constitutivo,  deber preguntarse lo primero a quién demandar para modificar el Título constitutivo, pues como hemos puesto de relieve antes, como no dirija correctamente la demanda, puede estimarse la excepción de falta de litisconsorcio pasivo y desestimarse su pretensión sin que el Tribunal entre en el fondo del asunto.A quién demandar para modificar el Título constitutivo

¿ A quién demandar para modificar el Título constitutivo ?

–  Según el TRIBUNAL SUPREMO (sentencias de 30.11.1988, 24.07.1989, etc.), cuando en un procedimiento judicial quedan afectados intereses patrimoniales de los propietarios, como es el caso de la pretensión de modificación de  las cuotas de participación, que afectan directamente al derecho de propiedad privativo y a la copropiedad compartida con los demás, debe considerarse deficientemente constituida la litis en el caso en que exclusivamente había sido demandada la Comunidad de propietarios y se debata sobre la modificación del Título constitutivo.

–  Para la modificación del Título constitutivo de la propiedad horizontal, es preciso demandar a todos los propietarios individualmente y no solo a la Comunidad de Propietarios, ya que el acogimiento en el fondo de la modificación repercutirá sin duda, y se verán afectados los derechos individuales de todos y cada uno de los comuneros.

–  La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª) en sentencia de 4 de marzo de 2015, estima la excepción de «litisconsorcio pasivo» y recuerda a quién demandar para modificar el Título constitutivo:

» … no es posible dictar sentencia en los términos interesados por la parte actora, hoy apelante, marginando del proceso a los comuneros afectados ya que las acciones ejercitadas no solo competen a la Comunidad como tal, sino también a todos los propietarios que, ausentes del pleito, tienen un interés jurídico y directo tutelable judicialmente en lo que afecta a la integridad del título constitutivo. Y es claro que cualquier pretensión conducente a la modificación del título constitutivo de una propiedad horizontal exige que en el procedimiento estén presentes todos los comuneros, desde el momento mismo en que para cualquier acuerdo que suponga modificación de aquél se precisará la unanimidad de los mismos, resultando insuficiente para considerar válidamente constituida la relación jurídica procesal la demanda dirigida exclusivamente contra la Comunidad de Propietarios, que tiene otorgada por ley la representación de los intereses colectivos de los propietarios, pero que no está legitimada para representar a los propietarios en acciones, como la presente, que pueden afectar directamente al contenido esencial de su derecho de dominio».

–  Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo (Sección 1ª), sentencia de 15.01.2002: » Esta petición supone ejercitar una acción real conducente a la modificación del título constitutivo de una propiedad horizontal. Y es claro que cualquier pretensión de esta naturaleza exige que en el procedimiento estén presentes todos los comuneros, desde el momento mismo en que para cualquier acuerdo que suponga modificación de aquél se precisará la unanimidad de los mismos. En este sentido, pudo haber sido otro el procedimiento instado, precisamente a través de la convocatoria de una Junta que permitiera la regularización de lo que en la escritura pública aparece como error, según el documento privado que se acompañó con la demanda. Pues bien, lo que intentó el actor fue ir directamente a obtener la resolución judicial, evitando al mismo tiempo que en la Junta no consiguiera su objetivo ante la oposición del ahora demandado. Ahora bien, para ello deberían estar en el procedimiento todos y cada uno de los comuneros que se van a ver necesariamente afectados por la resolución que se dicte. En ese sentido, no es correcta la argumentación contenida en el fundamento de derecho primero que rechaza el litisconsorcio pasivo necesario por ejercitarse una acción declarativa de dominio. Precisamente por afectar al título constitutivo de una propiedad horizontal y, en su caso, también a la cuota de cada una de las viviendas pues la establecida en la escritura de división horizontal recogía a los pisos con la letra B con un trastero y por lo tanto con unos diez metros cuadrados de más, y sin él a las viviendas con la letra A, y con esa extensión menor, debería oírse a todos los posibles afectados, que son tanto los familiares del demandado, como los restantes titulares de los otros pisos

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2 Responses to A quién demandar para modificar el Título constitutivo

  1. Julio en 6 de noviembre, 2018 de 21:08

    URGENTE….El sótano de un edificio esta inscrito por el promotor como garaje para doce plazas.
    Sin embargo la realidad es que suprimió la parte superior de la rampa de acceso para vendersela como de contrabando al local superior que así ampliaba su superficie horizontalmente a costa del volumen disponible para el bajo cuya rampa de acceso perdió altura.

    Consecuencias:
    1ª.- El sótano pierde la iluminación natural correspondienta a las claraboyas de la rampa, que ahora iluminan el espacio del que se ha apoderado el local superior

    2º.- la pendiente de la rampa de acceso hubo de ser incrementada en la medida que la parte alta se suprimió para incorporarla al local superior…POR CONSIGUIENTE EL USO COMO GARAJE SE HA VISTO SUPRIMIDO, por haberse modificado su acceso hasta un 22% en curva, contra la Normativa, convietiendolo en imposible el uso de garaje.
    Hay sentencia del TSJ que certifica tal anomalía.

    No queda otro uso compatible con el PGOUM de la zona

    Sin embargo y conforme a su superficie bruta, se le atribuye una cuota del 15,428% de los gastos generales.bruta porque 70 sus 240 m2, constituyen la rampa de acceso, sin otro uso.

    Evidentemente la comunidad está abusando del s´tano, ya que ni es garaje ni en realidad no es nada, porque la comunidad tiene cortada la ventilación del sótano, por lo que es imposible obtener licencia de actividad alguna.
    Evidentemente existe un error en el título constitutivo porque estono es lo que en él se describe. Para solicitar uno nuevo, debo de demandar a la comunidad a través de su presidente, o debo de demandar individualmente a cada vecino, lo que resultará imposible en la práctica.
    Realmente no se trata de modificar el título simo de instituir uno nuevo, con las consecuentes modificaciones de las cuotas conforme al valor ( Aº 3º LPH) y divisiçon de gastos privativos y generales. mas aclaraciones personalmente

  2. Fernando en 29 de agosto, 2019 de 12:34

    Buenos días,

    entonces, si se demanda solo a la comunidad de propietarios y, por lo que entiendo, se desestima la demanda, ¿qué acciones posteriores se podrían hacer? ¿se tendría que volver a poner una nueva demanda incluyendo a la comunidad de propietarios y a todos los comuneros? Y, para aquellos comuneros que tienen hipoteca, ¿habría que notificar también a la entidad bancaria correspondiente por verse también afectados sus intereses ante la posible modificación de la escritura?

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