Actos que exceden de la mera administración en la copropiedad

Actos que exceden de la mera administración en la copropiedad

Los actos que exceden de la mera administración en la copropiedad o en una comunidad de bienes requieren de la unanimidad de los comuneros.

Es importante advertir cuando estamos frente a una comunidad de bienes que los actos que exceden de la mera administración en la copropiedad requieren el consentimiento unánime de todos los comuneros.

Regulación de las facultades cuando se tiene un bien en común

El artículo 394 del Código Civil dispone:

” Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

A su vez, el artículo 397 del citado Código Civil dice:

” Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”.

Respecto de las facultades que la tenencia de un bien en copropiedad el citado artículo 394 del Código Civil impide el uso exclusivo por uno o varios de sus cotitulares, en detrimento de otro u otros partícipes de la cosa poseída en comunidad.

La doctrina jurisprudencial viene declarando al respecto que la actuación de cualquier comunero en la cosa común no puede perjudicar a los restantes partícipes, cuyo consentimiento unánime se precisa para cualquier alteración en la cosa común, aunque de ella puedan resultar ventajas para todos.

¿Qué se consideran actos que exceden de la mera administración de la cosa común?

El Tribunal Supremo señala a modo de ejemplo distintos actos que exceden de la mera administración en la copropiedad, tales como:

Sentencia Tribunal Supremo de 29.10.1978:

Prohibiciones a la imposición de servidumbres sobre el fundo indiviso sin el consentimiento de todos los copropietarios.

Sentencia Tribunal Supremo de 30.12.1996:

–  Cualquiera de los herederos puede enajenar su cuota hereditaria, pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia, sin el consentimiento de todos los demás.

Sentencia Tribunal Supremo de 5.12.2008:

–  Del artículo 399 del Código civil y de los artículos 397 y 398 se desprende la exigencia de unanimidad de los comuneros para la disposición de la cosa común, estimando la jurisprudencia que se da la nulidad radical si uno de los copropietarios transmite no su cuota, como prevé el artículo 399, sino la totalidad de la cosa común sin el concurso de los demás copropietarios.

Sentencia Tribunal Supremo de 10.06.2010:

–  Una vez disuelta la comunidad de gananciales, pero aún no liquidada, se aplicarán las reglas de la comunidad hereditaria, y esta Sala ha sostenido de manera uniforme, que los actos de disposición sobre la cosa común deben contar con la voluntad de todos los comuneros, so pena de nulidad. Con mayor razón si liquidada se acordase de la copropiedad sobre un determinado bien.

Sentencia Tribunal Supremo de 4.03.2012:

–  Se admite la facultad legal de cada coheredero de servirse de las cosas comunes  pero ha de precisarse que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítimo.

Sentencia Tribunal Supremo de 13.11.2001:

–  Sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso contrario, como en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa (STS 13.11.2001).

Sentencia Tribunal Supremo de 17.11.2015:

–  Se declara la nulidad de la donación del usufructo vitalicio del bien a la hija, al pertencer la vivienda en proindiviso y no tener el consentimiento del otro copropietario.

Conclusión:

Para la validez de los actos que exceden de la mera administración en la copropiedad  de un bien se requiere la unanimidad de los copropietarios.

Francisco Sevilla Cáceres

Comentarios

  1. BEGOPA

    Vivienda con 2 copropietarios (50% c/u). Divorcio con sentencia judicial que establece uso alterno anual para cada copropietario. Cuando el copropietario tiene asignado el uso, es su 2ª vivienda, procede a empadronar en la misma a terceras personas provocando que cuando la copropietaria quiere acceder a la vivienda, en la fecha en la que comienza su derecho al uso, encuentre con que tiene que denunciar la ocupación de la vivienda. Posteriormente, el copropietario vende su parte indivisa al “okupa”.

  2. Miguel

    Tengo un piso con mi ex el cual está alquilado a un tercero.

    Hace algo más de un año la inquilina no paga adeudando a día de hoy unos 16mil euros.

    Ami ya y a mis familiares ya nos an envargado dinero nuestras cuentas.

    La cuestión es que mi ex se niega a echar a la inquilina ( creemos que son amigas)

    En un jucio que nos demandó la comunidad del garaje vino la inquilina de testigo y declaró que ella no paga por que la copropietaria le le dijo que no pagará.

    A día de hoy me encuentro con unos abogados que no saben que hacer.

    Me dicen que desuahuciar a la inquilina con una negativa por parte de un copropietario me deseatimarian la demanda

  3. ignacio

    es válido por ejemplo un pacto entre comuneros cuando son 4 al 25% cada uno por el que cuando se quiera vender el inmueble baste con el 75% de las cuotas, esto es con el acuerdo de 3, que haya derecho de arrastre? es lícito este pacto en documento privado?
    gracias

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