Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda
La actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda es la facultad que tiene el arrendador de incrementar anualmente la cantidad que el inquilino paga en concepto de renta para que vaya en consonancia con la variación de los precios al consumo.
La actualización de la renta viene prevista en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este artículo ha sido modificado en varias ocasiones, por lo que habrá que estar al texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que estaba en vigor a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de vivienda.
En esta publicación nos ocupamos del régimen legal de la actualización de la renta en aquellos contratos de arrendamiento de viviendas celebrados desde el 1.04.2015 hasta el 5.03.2019, y los que se han celebrado desde el 6 de marzo de 2019 en adelante.
Límite a la actualización de la renta en los alquileres de vivienda
IMPORTANTE: Como consecuencia de la elevada subida del índice de precios al consumo (IPC) por la fuerte inflación debida a la guerra de Ucrania y otras causas relacionadas con el incremento del precio de las fuentes de energía y materias primas, se ha dictado el Real Decreto-Ley 6/2022 que establece con carácter excepcional y temporal un límite a la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda, estableciendo como máximo que la renta pueda subir un 2%.
¿A qué contratos de arrendamiento afecta esta limitación de la actualización de la renta?
Esta medida extraordinaria solo afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda por lo que quedan fuera los arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
La duración está prevista hasta el próximo 31 de diciembre de 2023, por lo que todos los contratos de arrendamiento de vivienda que tengan que actualizarse hasta esa fecha solo podrá subirse la renta como máximo un 2%, aunque la medida puede ser prorrogada en el futuro.
EJEMPLO:
a) Un contrato firmado el 1 de octubre de 2021 en el que se pactó que la renta se actualizaría anualmente conforme a las variaciones del IPC.
b) El día 1 de octubre de 2022, fecha en la que debería actualizarse la renta para todo el año, solo podrá subirse el 2%.
c) El dia 1 de Octubre de 2023, fecha en la que debería nuevamente de actualizarse la renta, solo podrá subirse el 2%.
¿En qué consiste la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda?
La subida o actualización de la renta es la facultad que tiene el arrendador de incrementar anualmente la cantidad que se paga por el alquiler.
Este aumento de la renta suele ir asociado al índice de precios al consumo (IPC), por lo que el porcentaje de variación que sufra éste es el que se le aplica al importe del alquiler para conocer cuánto ha de pagar el arrendatario en el siguiente año.
Es importante que la actualización de la renta del alquiler venga acordada en el contrato de arrendamiento, ya que si no viene no puede revisarse (artículo 18 LAU).
Ejemplo: El arrendatario paga un alquiler de 500 euros durante el primer año y según lo pactado en el contrato al siguiente año la renta se actualizará conforme a la variación del IPC.
Si el IPC del año anterior a cuando se vaya a producir la actualización ha sido de un 3%, la renta pagada por el alquiler subirá un 3% también, es decir, la mensualidad a pagar quedará en 315 euros durante ese segundo año, y así, sucesivamente.
Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda celebrados desde el 1.04.2015 hasta el 5.03.2019
El artículo18 de la LAU dispone para sobre la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda lo siguiente:
“1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”
Artículo 18 de la LAU
Lo más destacado de la actualización de la renta en los alquileres de vivienda:
El artículo 18 de la LAU instituye para estos contratos celebrados entre el 6.06.2015 hasta el 5.03.2019:
a) Libertad de pactos en cuanto al establecimiento de este mecanismo de actualización de la renta.
b) Dentro de estas libertad, si en el contrato no figura pactada la actualización de la renta, la renta no se revisará mientras esté vigente el contrato.
c) Al existir la libertad de pactos, se puede actualizar la renta anualmente en el porcentaje acordado en el contrato (ejemplo: se puede pactar que la renta subirá un 3% anual…), y conforme al índice de actualización que se quiera; ejemplo: actualizar la renta conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) o cualquier otro.
d) Solo se puede actualizar la renta anualmente.
e) Cuando haya pacto de actualización de la renta, pero su contenido esté difuso sobre el índice a aplicar, se aplicará el nuevo “índice de garantía de la competitividad”.
f) El arrendador ha de notificarle al inquilino el importe de la renta actualizada que debe abonar a partir del mes siguiente a aquel en que entre en juego la subida de la renta.
g) Aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen ex nunc, de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.
Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 6.03.2019 en adelante
El artículo18 dispone para estos contratos lo siguiente:
” 1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”
Articulo 18 de la LAU
Lo más destacado de la actualización de la renta en los alquileres de vivienda:
El actual artículo 18 de la LAU establece:
a) Libertad de pactos en cuanto al establecimiento de este mecanismo de actualización de la renta.
b) Dentro de estas libertad, si en el contrato no figura pactada la actualización de la renta, la renta no se revisará mientras esté vigente el contrato.
c) No se podrá subir la renta por encima del IPC .
d) Aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen ex nunc, de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.
e) Se introduce un tercer párrafo en el apartado 1 que establece que la actualización de la renta tendrá como límite máximo el IPC, por lo que el arrendador no podrá establecer subidas superiores a dicho índice.
Diferencias en la actualización de la renta según la fecha del contrato de arrendamiento
En los contratos de arrendamiento anteriores al 6 de marzo de 2019 se puede actualizar la renta anualmente en el porcentaje que se acuerde en el contrato mientras que en los contratos posteriores a esa fecha el incremento de la renta no podrá exceder del IPC.
Cómo actualizar la renta de un alquiler
Lo habitual es que las partes hayan acordado en el contrato que la renta se actualizará anualmente conforme a las variaciones del IPC que se publique por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Si en internet buscamos la página web oficial del INE hay una aplicación para actualizar las rentas con el IPC.
Normalmente en el contrato se hace constar que para la actualización se tomará en cuenta el último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato, o que se tomará en cuenta como mes de referencia el anterior a la fecha de celebración del contrato, aunque en esta cuestión hay que estar a cómo se ha redactado la cláusula de actualización.
EJEMPLO:
a) El contrato de arrendamiento de vivienda se ha celebrado el 1 de marzo de 2021 por un importe de 500 euros mensuales de renta.
b) En la cláusula del contrato se ha pactado que para la actualización de la renta se tendrá en cuenta el último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
c) La primera actualización de la renta debe efectuarse al año, es decir el 1 de marzo de 2022.
d) Acudimos a la web del INE en la aplicación de actualizar rentas y en la pestaña indicamos el mes de febrero, ya que según la cláusula del contrato se decía que era el índice que estuviera publicado en el mes anterior a la fecha de actualización. En la pestaña “año inicial” hay que indicar 2021, y en la pestaña “año final” hay que indicar 2022. Por último indicamos el importe de la renta a actualizar que era 500 euros y pulsamos la pestaña “calcular”.
e) El resultado nos dice que hay una tasa de variación del 7,6% y que la renta actualizada queda en 538,00 euros.
Conclusión sobre la actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda:
Actualmente si se celebra un contrato y la actualización de la renta no está prevista en las cláusulas, no podrá subirse la renta, y si está prevista no podrá ser superior al IPC anual.
Por último recordar que si no se ha subido la renta del alquiler aún estando prevista en el contrato, el arrendador podrá actualizarla en cualquier momento pero no podrá reclamarle el pago de las diferencias de los meses anteriores.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Tengo un contrato de alquiler desde 2002. Desde hace 20 años, el casero nunca reclamó ninguna actualización de las rentas, por que no quiso hacerlo, a pesar de que en el contrato figuraba que la renta se actualizaría todos los años conforme al IPC. Pero como digo, nunca pidieron esa actualización. Sin embargo, de repente, ahora reclaman esos IPC con efectos retroactivos desde el 2002.
Pueden hacerlo?
Un saludo
María
Buenos días, mi firma de contrato fue en septiembre 2021 y mi casero me pide de actualizar la renta en Enero 2022 sin ser retroactivo. Mi pregunta seria, si el gobierno no prorroga la ley del 2%, cuanto me puede subir la renta? Se aplicaría el 2%, porque en septiembre cuanto le paso de subirla solo podía subirla del 2% o se podría subir a el índice IPC que estuviera publicado en septiembre?
Muchas gracias!
Buenas tardes, me surge la siguiente duda en relación al momento de actualizar la renta: si el propietario actualiza la renta en un momento posterior a la fecha en que el contrato hace el año, estando prevista esa actualización en el contrato, ¿a qué mes debe entenderse referenciada esa actualización?
Gracias y un saludo.
Es legal que no pueda actualizar una renta del alquier, siendo propietario, mayor al 2% que fija el gobierno, si por el contrario sube el valor de la harina, del trigo, del petroleo, del gas y no lo intervienen como el mio… todo ello con la excusa de la inflaccion de de sostener el IPC?????
Gracias.
Buenos días. Escribo por si no lo he entendido bien. Tengo un contrato de alquiler desde el 15 de Junio de 2021. En ese contrato no se especifica ningún método de actualización del precio. ¿Puede comunicarme el dueño algún tipo de subida al cumplir el primer año de alquiler?. Si es así, ¿en base a qué disposición legal?. Gracias.
Hola,
Tengo un piso alquilado desde junio 2020. En el clausulado, quizás por un error al usar como borrador otro contrato, convenimos con el inquilino en que la actualización de las rentas se harían en enero, conforme a evolución del IPC. En enero 2021 no actualicé la renta porque el resultado eran unos 5eur a mi favor y me pareció ridículo. Ahora, con el IPC disparado sí estaría interesado en actualizar la renta al inquilino. Mi duda es doble:
1. ¿ podemos actualizar usando la fecha de enero 2022 (usaría IPC publicado en dic 2021) o si debo esperar a Jun 2022?
2. ¿Para calcular el incremento total del IPC usando las tablas del INE, ¿puedo tomar como referencia el inicio del alquiler en jun2020 o solo los últimos 12 meses?
Buenos días,
Tengo arrendada una vivienda con contrato de fecha de 15 de julio de 2016. Aún habiéndose pactado en el contrato, no he actualizado el ipc en la renta en ninguna anualidad. Me gustaría saber:
1. Si debería tener el cuenta la actualización del ipc desde julio de 2016 hasta julio de 2021.
2. Si puedo comunicárselo en octubre para y que se haga efectivo en diciembre, aunque el contrato se renovara el 15 de julio.
Muchas gracias.
Mensualidades y actualización anual de un alquiler.
Según la antigua ley se podian acordar actualizaciones en valor no sometidas a IPC o a a cualquier índice. Por ejemplo, durante el primer año 650 euros al mes, a partir del 2º… 655, a partir del 3º… 660.
Con la nueva ley de marzo del 2019, ¿se pueden acordar también?.
Gracias.
soy inquilino de un local con un contrato de 10 años actualizable al ipc con un minimo de un 2%, el contrato es de 2018, puedo reclamar que se actualice sin minimo?
En el contrato de alquiler se estipulo aparte del importe de la renta, se hace cargo de todos los servicios directos mas el IBI y seguro de responsabilidad civil
No paga nada, he puesto una demanda de desahucio, pero aprte penaba presentar un denuncia por estafa, porque me estoy haciendo cargo de todos los servicios, porque no ha cambiado los contratos de servicios, en contra de lo pactado.
Pregunta, puede presentar una denuncia por estafa, independiente a la demanda de desahucio.
Hola, si el contrato se firma el 1 de mayo, el plazo para hacer la notificación de ajustar el alquiler segun indice IPC es cada mes de mayo y empezar el pago de la renta actualizada en junio? tiene un plazo esta notificación? es que no se que pasaría si se notifica por ejemplo en junio.
Hola, buenas noches,
Les explico escuetamente mi caso. Mi contrato de alquiler empezó en Octubre de 2017, y al finalizar el año (Octubre 2018) no se me notificó ninguna subida de renta por el IPC. Sin embargo, ahora, Octubre 2019, el propietario ha decidido actualizar la renta según el IPC. Entiendo que para ello, lo lógico y legal sería hacerlo revisando el índice de Septiembre 2019 en el periodo Septiembre 2018 y Septiembre 2019 (0,1) y aplicárselo a la renta que vengo pagando desde el principio (350). El problema es que me quiere aplicar los dos IPC juntos, en una misma subida. Ha calculado lo que tendría que haber subido en Octubre de 2018 (y que no lo hizo), y a ello le ha aplicado el nuevo IPC para Octubre de 2019. Eso es legal? Es decir, si quiere actualizar la renta, puede irse retrospectivamente hasta el comienzo e ir año por año?
Gracias de antemano.
Mi contrato de arrendamiento es desde el 1 de Julio de 2016 y se puede actualizar en Enero de cada año según el IPC.En Julio de 2019 el casero me comunica verbalmente una subida de 50€,pasando de 350 a 400€ y me lo exige verbalmente vía telefónica,cuando el contrato es escrito.Me pregunto si es legítima la exigencia de esa subida por parte del casero..
Para poder notificar a mi inquilino, sobre un contrato de alquiler firmado el 1 de julio de 2018, como puedo saber cuánto debo subirle de ipc ahora que acaba de vencer. gracias
Si el Arrendador que figura en el Contrato de Alquiler resultare que es una persona que se autodenomina como Propietario, pero que realmente está vulnerando deliberadamente el art. 401 del Código Penal español, sea USURPANDO la Identidad de auténtico propietario, para su lucro y en contra de los intereses del Arrendatario, incluso alterando la filiación española de ése Arrendatario y de la propia LAU ¿¿es invalido ése Contrato, y qué medidas puede tomar el afectado para evitar se siga produciendo éste presunto Fraude??.
Gracias.
Hola Gustavo,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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