Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda

Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha modificado la actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda.

La actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda es la facultad que tiene el arrendador de subir anualmente la cantidad que el inquilino paga en concepto de renta.

La actualización de la renta viene prevista en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Este artículo ha sido modificado en varias ocasiones.

En este post nos vamos a ocupar del régimen legal de la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento celebrados desde el 1.04.2015 hasta el 5.03.2019, y aquellos otros que se han celebrado a partir del 6 de marzo de 2019 (última modificación de la LAU por el Real Decreto-Ley 7/2019).

Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda celebrados desde el 1.04.2015 hasta el 5.03.2019

El artículo 18 de la LAU dispone para estos contratos lo siguiente:

«1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.»

Las notas más destacadas del artículo 18 de la LAU son:

a) Existe libertad de pactos en cuanto a la subida de la renta.

b) Esta libertad de pactos significa que si en el contrato no figura pactada la actualización de la renta, la renta no se revisará durante la vigencia del alquiler.

c) Al existir la libertad de pactos, se puede actualizar como quieran las partes. Puede subir anualmente el porcentaje que se pacte (ejemplo: se puede pactar que la renta subirá un 3% anual…),  o que lo hará conforme al índice que se quiera (ejemplo: conforme al IPC,…)

d) Aunque existe libertad de pactos, solo se puede actualizar la renta del alquiler, anualmente.

e) Cuando haya pacto de actualización de la renta, pero su contenido esté difuso sobre el índice a aplicar, se aplicará el nuevo “índice de garantía de la competitividad”.

f) El arrendador ha de notificarle al inquilino el importe de la renta actualizada que debe abonar a partir del mes siguiente a aquel en que entre en juego la subida de la renta.

Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 6.03.2019 en adelante

El artículo 18 dispone para estos contratos lo siguiente:

» 1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.»

La nota más destacada del actual artículo 18 de la LAU es:

a) Se introduce un tercer párrafo en el apartado 1 que establece que la actualización de la renta tendrá como límite máximo el IPC, por lo que el arrendador no podrá establecer subidas superiores a dicho índice.

Conclusión:

La actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda será anula y debe estar pactada expresamente en el contrato, no pudiendo elevarse por encima de lo que marque el IPC en los contratos que se celebren a partir del 6 de marzo de 2019.

Comentarios

  1. Cristina

    Buenos días,
    Tengo arrendada una vivienda con contrato de fecha de 15 de julio de 2016. Aún habiéndose pactado en el contrato, no he actualizado el ipc en la renta en ninguna anualidad. Me gustaría saber:
    1. Si debería tener el cuenta la actualización del ipc desde julio de 2016 hasta julio de 2021.
    2. Si puedo comunicárselo en octubre para y que se haga efectivo en diciembre, aunque el contrato se renovara el 15 de julio.
    Muchas gracias.

  2. Roberto

    Mensualidades y actualización anual de un alquiler.
    Según la antigua ley se podian acordar actualizaciones en valor no sometidas a IPC o a a cualquier índice. Por ejemplo, durante el primer año 650 euros al mes, a partir del 2º… 655, a partir del 3º… 660.
    Con la nueva ley de marzo del 2019, ¿se pueden acordar también?.
    Gracias.

  3. pablo

    soy inquilino de un local con un contrato de 10 años actualizable al ipc con un minimo de un 2%, el contrato es de 2018, puedo reclamar que se actualice sin minimo?

  4. manuel

    En el contrato de alquiler se estipulo aparte del importe de la renta, se hace cargo de todos los servicios directos mas el IBI y seguro de responsabilidad civil
    No paga nada, he puesto una demanda de desahucio, pero aprte penaba presentar un denuncia por estafa, porque me estoy haciendo cargo de todos los servicios, porque no ha cambiado los contratos de servicios, en contra de lo pactado.
    Pregunta, puede presentar una denuncia por estafa, independiente a la demanda de desahucio.

  5. Antonio Gomez

    Hola, si el contrato se firma el 1 de mayo, el plazo para hacer la notificación de ajustar el alquiler segun indice IPC es cada mes de mayo y empezar el pago de la renta actualizada en junio? tiene un plazo esta notificación? es que no se que pasaría si se notifica por ejemplo en junio.

  6. Maria Angeles Varón Segura

    Hola, buenas noches,

    Les explico escuetamente mi caso. Mi contrato de alquiler empezó en Octubre de 2017, y al finalizar el año (Octubre 2018) no se me notificó ninguna subida de renta por el IPC. Sin embargo, ahora, Octubre 2019, el propietario ha decidido actualizar la renta según el IPC. Entiendo que para ello, lo lógico y legal sería hacerlo revisando el índice de Septiembre 2019 en el periodo Septiembre 2018 y Septiembre 2019 (0,1) y aplicárselo a la renta que vengo pagando desde el principio (350). El problema es que me quiere aplicar los dos IPC juntos, en una misma subida. Ha calculado lo que tendría que haber subido en Octubre de 2018 (y que no lo hizo), y a ello le ha aplicado el nuevo IPC para Octubre de 2019. Eso es legal? Es decir, si quiere actualizar la renta, puede irse retrospectivamente hasta el comienzo e ir año por año?
    Gracias de antemano.

  7. Carmen

    Mi contrato de arrendamiento es desde el 1 de Julio de 2016 y se puede actualizar en Enero de cada año según el IPC.En Julio de 2019 el casero me comunica verbalmente una subida de 50€,pasando de 350 a 400€ y me lo exige verbalmente vía telefónica,cuando el contrato es escrito.Me pregunto si es legítima la exigencia de esa subida por parte del casero..

  8. Chabela

    Para poder notificar a mi inquilino, sobre un contrato de alquiler firmado el 1 de julio de 2018, como puedo saber cuánto debo subirle de ipc ahora que acaba de vencer. gracias

  9. GUSTAVO GARCÍA-VALDECASAS CANO

    Si el Arrendador que figura en el Contrato de Alquiler resultare que es una persona que se autodenomina como Propietario, pero que realmente está vulnerando deliberadamente el art. 401 del Código Penal español, sea USURPANDO la Identidad de auténtico propietario, para su lucro y en contra de los intereses del Arrendatario, incluso alterando la filiación española de ése Arrendatario y de la propia LAU ¿¿es invalido ése Contrato, y qué medidas puede tomar el afectado para evitar se siga produciendo éste presunto Fraude??.
    Gracias.

    • Inmaculada Castillo

      Hola Gustavo,

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