Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda

Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda

La revisión o actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda se aplicará si así viene pactado en el contrato.

La actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda es la facultad que tiene el arrendador de incrementar anualmente el importe de la renta que el inquilino paga por el alquiler de la vivienda para compensar la pérdida del valor del dinero por el transcurso del tiempo.

La actualización de la renta del alquiler de vivienda viene prevista en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Analizando los entresijos de dicho precepto respondemos a las siguientes preguntas

¿Es obligatorio que exista un pacto en el contrato para actualizar la renta del alquiler?

La renta del alquiler sólo podrá ser actualizada si en el contrato de arrendamiento de vivienda figura expresamente pactado en una de sus cláusulas la revisión de la renta.

Si no figura pactada la actualización, no podrá llevarla a cabo el arrendador.

El artículo 18 de la LAU, establece al respecto:

¿La revisión de la renta del alquiler es anual?

La actualización de la renta será anual, sin que quepa establecer un plazo inferior para revisar la renta.

Dice el artículo 18 de la LAU:

«…la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.»

¿Qué índice se tendrá en cuenta para revisar la renta?

El índice de referencia para actualizar la renta será el que figure expresamente pactado en el contrato. Lo habitual es que se tenga en cuenta el IPC que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), si bien existen otros índices como el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) que es el que por defecto establece la LAU en el artículo 18:

«En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización.»

¿La renta del alquiler se actualiza de manera automática?

La renta no se actualiza de forma automática anualmente sino que requiere que el arrendador le notifique la revisión al inquilino.

Una vez notificada la actualización, será efectiva al mes siguiente como se establece en el artículo 18 LAU:

» La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.»

También es válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

¿Está limitada la actualización de la renta en los alquileres?

La Ley 12/2023 por el derecho a la Vivienda ha establecido en la disposición final sexta una limitación máxima del 3% de subida de la renta del alquiler en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que haya de revisarse la rentas durante el año 2024.

Así se establece en dicha disposición final sexta lo siguiente:

«2. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento

Antes de que finalice 2024, se establecerá legalmente un índice de referencia que controlará la subida de los alquileres.

En los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (local de negocio, etc.) no se aplicará el límite de actualización del 3%, aplicándose lo que se haya convenido en el contrato de arrendamiento.

¿Se puede reclamar con carácter retroactivo la subida de la renta que no se haya notificado al inquilino?

Si el arrendador no ha actualizado la renta pese a que venía establecida la actualización en el contrato de arrendamiento, no puede reclamarle al inquilino con carácter retroactivo el pago de la diferencia de la renta que le hubiese correspondido percibir por dicha revisión. En este caso, lo único que puede hacer el arrendador es actualizar la renta y a partir de la notificación al arrendatario, cobrarla.

Ejemplo:

Un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de junio de 2020.

En el mes de marzo de 2022, el arrendador se da cuenta que no actualizó la renta en junio de 2021, aunque en el contrato viene establecido la actualización anual conforme al IPC.

En ese caso, el arrendador le notifica al inquilino que en abril de 2022 la renta queda actualizada con el nuevo importe, aunque retroactivamente no podrá reclamarle la diferencia de los meses anteriores.

Conclusión

Recordar que si no se ha subido la renta del alquiler aún estando prevista en el contrato, el arrendador podrá actualizarla en cualquier momento pero no podrá reclamarle el pago de las diferencias de los meses anteriores.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Beatriz

    Muy útil el post. Gracias.
    Sin embargo me surge una duda, de si se pacta un período mayor para la primera actualización (digamos 3 años), al comienzo del 4º ¿se aplicarán las actualizaciones acumuladas desde la firma del contrato o sólo una vez respecto a la anualidad inmediatamente anterior? Es decir, actualizo cada ejercicio o sólo el último?
    Muchas gracias

  2. María

    Tengo un contrato de alquiler desde 2002. Desde hace 20 años, el casero nunca reclamó ninguna actualización de las rentas, por que no quiso hacerlo, a pesar de que en el contrato figuraba que la renta se actualizaría todos los años conforme al IPC. Pero como digo, nunca pidieron esa actualización. Sin embargo, de repente, ahora reclaman esos IPC con efectos retroactivos desde el 2002.
    Pueden hacerlo?
    Un saludo
    María

  3. Virginia

    Buenos días, mi firma de contrato fue en septiembre 2021 y mi casero me pide de actualizar la renta en Enero 2022 sin ser retroactivo. Mi pregunta seria, si el gobierno no prorroga la ley del 2%, cuanto me puede subir la renta? Se aplicaría el 2%, porque en septiembre cuanto le paso de subirla solo podía subirla del 2% o se podría subir a el índice IPC que estuviera publicado en septiembre?
    Muchas gracias!

  4. María

    Buenas tardes, me surge la siguiente duda en relación al momento de actualizar la renta: si el propietario actualiza la renta en un momento posterior a la fecha en que el contrato hace el año, estando prevista esa actualización en el contrato, ¿a qué mes debe entenderse referenciada esa actualización?
    Gracias y un saludo.

  5. Paco

    Es legal que no pueda actualizar una renta del alquier, siendo propietario, mayor al 2% que fija el gobierno, si por el contrario sube el valor de la harina, del trigo, del petroleo, del gas y no lo intervienen como el mio… todo ello con la excusa de la inflaccion de de sostener el IPC?????

    Gracias.

  6. Miguel

    Buenos días. Escribo por si no lo he entendido bien. Tengo un contrato de alquiler desde el 15 de Junio de 2021. En ese contrato no se especifica ningún método de actualización del precio. ¿Puede comunicarme el dueño algún tipo de subida al cumplir el primer año de alquiler?. Si es así, ¿en base a qué disposición legal?. Gracias.

  7. Chente

    Hola,
    Tengo un piso alquilado desde junio 2020. En el clausulado, quizás por un error al usar como borrador otro contrato, convenimos con el inquilino en que la actualización de las rentas se harían en enero, conforme a evolución del IPC. En enero 2021 no actualicé la renta porque el resultado eran unos 5eur a mi favor y me pareció ridículo. Ahora, con el IPC disparado sí estaría interesado en actualizar la renta al inquilino. Mi duda es doble:
    1. ¿ podemos actualizar usando la fecha de enero 2022 (usaría IPC publicado en dic 2021) o si debo esperar a Jun 2022?

    2. ¿Para calcular el incremento total del IPC usando las tablas del INE, ¿puedo tomar como referencia el inicio del alquiler en jun2020 o solo los últimos 12 meses?

  8. Cristina

    Buenos días,
    Tengo arrendada una vivienda con contrato de fecha de 15 de julio de 2016. Aún habiéndose pactado en el contrato, no he actualizado el ipc en la renta en ninguna anualidad. Me gustaría saber:
    1. Si debería tener el cuenta la actualización del ipc desde julio de 2016 hasta julio de 2021.
    2. Si puedo comunicárselo en octubre para y que se haga efectivo en diciembre, aunque el contrato se renovara el 15 de julio.
    Muchas gracias.

  9. Roberto

    Mensualidades y actualización anual de un alquiler.
    Según la antigua ley se podian acordar actualizaciones en valor no sometidas a IPC o a a cualquier índice. Por ejemplo, durante el primer año 650 euros al mes, a partir del 2º… 655, a partir del 3º… 660.
    Con la nueva ley de marzo del 2019, ¿se pueden acordar también?.
    Gracias.

  10. pablo

    soy inquilino de un local con un contrato de 10 años actualizable al ipc con un minimo de un 2%, el contrato es de 2018, puedo reclamar que se actualice sin minimo?

  11. manuel

    En el contrato de alquiler se estipulo aparte del importe de la renta, se hace cargo de todos los servicios directos mas el IBI y seguro de responsabilidad civil
    No paga nada, he puesto una demanda de desahucio, pero aprte penaba presentar un denuncia por estafa, porque me estoy haciendo cargo de todos los servicios, porque no ha cambiado los contratos de servicios, en contra de lo pactado.
    Pregunta, puede presentar una denuncia por estafa, independiente a la demanda de desahucio.

  12. Antonio Gomez

    Hola, si el contrato se firma el 1 de mayo, el plazo para hacer la notificación de ajustar el alquiler segun indice IPC es cada mes de mayo y empezar el pago de la renta actualizada en junio? tiene un plazo esta notificación? es que no se que pasaría si se notifica por ejemplo en junio.

  13. Maria Angeles Varón Segura

    Hola, buenas noches,

    Les explico escuetamente mi caso. Mi contrato de alquiler empezó en Octubre de 2017, y al finalizar el año (Octubre 2018) no se me notificó ninguna subida de renta por el IPC. Sin embargo, ahora, Octubre 2019, el propietario ha decidido actualizar la renta según el IPC. Entiendo que para ello, lo lógico y legal sería hacerlo revisando el índice de Septiembre 2019 en el periodo Septiembre 2018 y Septiembre 2019 (0,1) y aplicárselo a la renta que vengo pagando desde el principio (350). El problema es que me quiere aplicar los dos IPC juntos, en una misma subida. Ha calculado lo que tendría que haber subido en Octubre de 2018 (y que no lo hizo), y a ello le ha aplicado el nuevo IPC para Octubre de 2019. Eso es legal? Es decir, si quiere actualizar la renta, puede irse retrospectivamente hasta el comienzo e ir año por año?
    Gracias de antemano.

  14. Carmen

    Mi contrato de arrendamiento es desde el 1 de Julio de 2016 y se puede actualizar en Enero de cada año según el IPC.En Julio de 2019 el casero me comunica verbalmente una subida de 50€,pasando de 350 a 400€ y me lo exige verbalmente vía telefónica,cuando el contrato es escrito.Me pregunto si es legítima la exigencia de esa subida por parte del casero..

  15. Chabela

    Para poder notificar a mi inquilino, sobre un contrato de alquiler firmado el 1 de julio de 2018, como puedo saber cuánto debo subirle de ipc ahora que acaba de vencer. gracias

  16. GUSTAVO GARCÍA-VALDECASAS CANO

    Si el Arrendador que figura en el Contrato de Alquiler resultare que es una persona que se autodenomina como Propietario, pero que realmente está vulnerando deliberadamente el art. 401 del Código Penal español, sea USURPANDO la Identidad de auténtico propietario, para su lucro y en contra de los intereses del Arrendatario, incluso alterando la filiación española de ése Arrendatario y de la propia LAU ¿¿es invalido ése Contrato, y qué medidas puede tomar el afectado para evitar se siga produciendo éste presunto Fraude??.
    Gracias.

    • Inmaculada Castillo

      Hola Gustavo,

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