Acuerdo comunitario para la división de un local

La aprobación del acuerdo comunitario para la division de un local necesitará el voto favorable de las 3/5 partes de propietarios y cuotas de participación.

Vamos a ver los requisitos del acuerdo comunitario para la división de un local para formar otros más reducidos e independientes.

El artículo 10.3 apartado b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece los siguientes requisitos para la aprobación de dicho acuerdo por la Comunidad de propietarios:

1.-  Requerirá autorización administrativa. Antes de nada, por tanto, habrá de solicitarse del Ayuntamiento correspondiente la preceptiva autorización para poder llevar a cabo la división material del local. Este requisito es previo, por lo que es aconsejable antes de convocar Junta de propietarios que trate este asunto, la obtención de los permisos administrativos correspondientes.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

2.-  Llevar a la Junta de propietarios dicha cuestión. El propietario interesado en dividir el local deberá solicitar la inclusión de este punto en el orden del dia de la Junta.

3.-  Respecto de la mayoria necesaria para la aprobación del acuerdo comunitario para la división de un local, la LPH establece en el citado artículo 10.3 b), que se requieriá el VOTO FAVORABLE de los 3/5 del total de propietarios del edificio, y además que dichos propietarios representen al menos los 3/5 de las cuotas de participación.

EJEMPLO:

Un comunidad cuenta con 30 propietarios. Para sacar adelante el acuerdo de división material del local se requerirá que voten a favor al menos 18 propietarios (3/5), que representen mas de 60% de las cuotas de participación (3/5).

4.-  La Ley tambien exige el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS AFECTADOS, en caso de que existieran, por dicha división del local. En concreto dice el texto legal:

«En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.»Acuerdo comunitario para la división de un local

5.-  Quiero hacer la observación cuando en el TÍTULO CONSTITUTIVO recoja la posibilidad de la división material de los locales, que según mi opinión NO SE REQUERIRÁ la aprobación por la Junta de propietarios para la adopción de ese acuerdo, puesto que ya dicho Título lo recoje. Ahora bien, dicho lo anterior, considero que en la práctica seguiría siendo necesario el acuerdo toda vez que la Junta debe aprobar las nuevas cuotas de participación que la división va a llevar consigo, se tendrá que oir a los propietarios que puedan verse afectados, etc.

6.-  Por último indicar, que según la doctrina imperante en esta materia, el VOTO DE LOS AUSENTES no se computa a los efectos de alcanzar la mayoría de los 3/5 exigidos, por lo que sería NECESARIO que el voto favorable lo sea con los PRESENTES, cuestión que como sabeis es dificil de alcanzar ya que a las Juntas de propietarios no suelen acudir la mayoria de los vecinos, por lo que habrá de intentar alcanzarse con la delegación de voto, aunque repito, es una materia que no está del todo clara.

Sentencias que permite la division del local:

–  Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 3ª), sentencia de 30.06.2015:

» Como se ha señalado, la actuación aquí pretendida es la división de un elemento privativo que forma parte de un edificio ya constituido en régimen de propiedad horizontal, y cuya división y fijación de nuevas cuotas de participación en elementos comunes no precisa de acuerdo de la comunidad de propietarios (art. 3 de los estatutos de la comunidad).»

–  Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), sentencia de 15.05.2012:

» En realidad lo que se denuncia nada tiene que ver con la prueba sobre si la Junta ha tomado o no algún acuerdo y resulta ociosa porque la Sala Primera del T.S. ha fijado doctrina casacional, dentro de una tendencia favorecedora de la actividad de los locales comerciales, de suerte que cuando en los estatutos está prevista de forma genérica la división o la segregación de un local para convertirlo en dos o más, no es necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios, a la que, como mucho, se le reservará la fijación de cuotas si la división o segregación altera la preexistente o si no es adecuada la mera división interna de la misma entre los locales resultantes

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