Acuerdo comunitario para la división de un local
Vamos a ver los requisitos del acuerdo comunitario para la división de un local para formar otros más reducidos e independientes (DIVISIÓN), unir dos locales coniguos en uno solo (AGREGACIÓN) o convertir el local en dos viviendas como veremos con la sentencia del TRIBUNAL SUPREMO que señalaremos más adelante.
Antes de nada recordar DOS PRECEPTOS de la Ley de Propiedad Horizontal:
artículo 7.1 LPH:
“1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”
artículo 10.3.b LPH:
” 3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte;…”
Como observáis, las obras realizadas al amparo del artículo 7.1 LPH sólo reaquieren que el propietario que las realice se lo COMUNIQUE a la Comunidad mientras que las actuaciones contempladas en el art. 10.3.b LPH requieren la aprobación por la Junta mediante el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
La distinción del tipo de obras que se lleven a cabo y si éstas no alteran la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario, es VITAL para saber si solo se necesita COMUNICACIÓN o se requiere APROBACIÓN por la Junta de propietarios. Os recomendamos la lectura de otra de nuestras publicaciones donde se analiza este asunto (PINCHA AQUÍ PARA LEER MÁS)
REQUISITOS PARA LA DIVISIÓN JURÍDICA DE UN LOCAL:
1.- Requerirá AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. Antes de nada, por tanto, habrá de solicitarse del Ayuntamiento correspondiente la preceptiva autorización para poder llevar a cabo la división material del local. Este requisito es aconsejable que se cumpla previamente antes de convocar Junta de propietarios que trate este asunto.
2.- Llevar a la Junta de propietarios la división del local. El propietario interesado en dividir el local deberá solicitar la inclusión de este punto en el orden del dia de la Junta así como la propuesta de reparto de la cuotas de participación del local que se pretende dividir entre los resultantes.
3.- Respecto de la mayoria necesaria para la aprobación del acuerdo comunitario para la división de un local, la LPH establece en el citado artículo 10.3 b), que se requieriá el VOTO FAVORABLE de los 3/5 del total de propietarios del edificio, y además que dichos propietarios representen al menos los 3/5 del total de las cuotas de participación.
EJEMPLO:
Un comunidad cuenta con 30 propietarios. Para sacar adelante el acuerdo de división material del local se requerirá que voten a favor al menos 18 propietarios (3/5), que representen mas de 60% del total de las cuotas de participación (3/5).
CONSEJO: Como a las juntas que celebran las Comunidades suelen acudir pocos propietarios, es conveniente que el interesado recabe previamente la representación de los vecinos ausentes para conseguir el número de votos exigidos para aprobar este acuerdo.
4.- La Ley tambien exige el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS AFECTADOS, en caso de que existieran por dicha división del local. En concreto dice el texto legal:
“En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.”
5.- En caso de que haya propietarios afectados por la división deberá contar con su consentimiento (último párrafo del artículo 10 LPH).
6.- Hay que hacer la observación siguiente: cuando en el TÍTULO CONSTITUTIVO recoja la posibilidad de la división material de los locales NO SE REQUERIRÁ la aprobación por la Junta de propietarios para la adopción de ese acuerdo, puesto que ya dicho Título lo recoje. Ahora bien, dicho lo anterior, considero que en la práctica seguiría siendo necesario el acuerdo toda vez que la Junta debe aprobar las nuevas cuotas de participación que la división va a llevar consigo, se tendrá que oir a los propietarios que puedan verse afectados, etc.
7.- Por último indicar, que según la doctrina imperante en esta materia, el VOTO DE LOS AUSENTES no se computa a los efectos de alcanzar la mayoría de los 3/5 exigidos, por lo que sería NECESARIO que el voto favor de la división se consiga con los PRESENTES a la celebración de la Junta, cuestión que como sabeis es dificil de alcanzar, aunque esta cuestión es una materia que no está del todo clara.
Sentencias que permite la division del local:
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 20.07.2020:
” En la actualidad el artículo 10.3 b) LPH, según redacción dada Modificado por la Disposición Final 1.4 de la Ley dispone que requerirán autorización administrativa:
“Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte”, de modo que, con independencia de que los nuevos elementos creados fueran objeto o no de inscripción registral, la validez de la división efectuada requería un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa, sin que dichos requisitos concurran en el presente caso.
El interés casacional de la cuestión planteada resulta claro si se tiene en cuenta que se trata de definir el alcance de la norma en orden a exigir la previa aprobación de la junta de propietarios para que se pueda llevar a cabo la división, con creación material de dos elementos donde antes únicamente existía uno, y si ello únicamente es requerido cuando se va a efectuar una modificación de cuotas y se va a proceder a la inscripción en el registro de la propiedad de los nuevos elementos.
Tal como se ha tenido por probado desde la sentencia de primera instancia, en la junta de propietarios de fecha 2 de abril de 2013 se rechazó la propuesta realizada por la hoy demandada; reunión a la que asistió personalmente y no recurrió los acuerdos adoptados. Nuevamente y en fecha 25 de septiembre de 2013 se convoca una nueva junta general extraordinaria, a petición de la Sra. Marcelina, en la que otra vez se rechaza su propuesta, sin recurso alguno por su parte; y, por último, en junta de fecha 31 de julio de 2014, cuando se habían iniciado las obras, pese a la postura contraria de la comunidad, se acuerda conceder un plazo a la demandada para que reponga los elementos afectados a su estado original, lo que no llevó a cabo voluntariamente.
De lo anterior se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes REQUERÍA INICIALMENTE un acuerdo de aprobación comunitaria por una MAYORÍA DE TRES QUINTOS nominal y de coeficientes, lo que no ha existido. Por ello el recurso ha de ser estimado acogiendo la correspondiente pretensión de la demanda, que se estima íntegramente.”
– Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), sentencia de 15.05.2012:
” En realidad lo que se denuncia nada tiene que ver con la prueba sobre si la Junta ha tomado o no algún acuerdo y resulta ociosa porque la Sala Primera del T.S. ha fijado doctrina casacional, dentro de una tendencia favorecedora de la actividad de los locales comerciales, de suerte que cuando en los estatutos está prevista de forma genérica la división o la segregación de un local para convertirlo en dos o más, no es necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios, a la que, como mucho, se le reservará la fijación de cuotas si la división o segregación altera la preexistente o si no es adecuada la mera división interna de la misma entre los locales resultantes.”
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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