Plazos de garantía a los adquirentes de viviendas

Acuerdo de la Comunidad para demandar por defectos constructivos

El Tribunal Supremo declara suficiente el acuerdo de la Comunidad para demandar por defectos constructivos sin necesidad de autorización expresa.

En relación al contenido y alcance del acuerdo de la Comunidad para demandar por defectos constructivos nos ha parecido interesante traer a colación la sentencia de fecha 11 de Abril de 2014 dictada por el Tribunal Supremo.

Esta sentencia interpreta el artículo 13.3 de la LPH sobre la representación del Presidente de la Comunidad para interponer este tipo de demandas.

El artículo 13.3 Ley Propiedad Horizontal dice:

” 3.  El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”

 

ANALISIS DE LA CUESTION:

– El Presidente de la Comunidad ejercita una acción de reclamación contra el promotor del edificio, el arquitecto y el aparejador, por distintos defectos constructivos en los pisos y locales que conforman un bloque constituido en Comunidad de propietarios.

Es importante conocer los plazos de garantía para demandar por defectos constructivos.

– La promotora, además de rechazar los defectos aparecidos alegó  como excepción la falta de legitimación activa  del Presidente de la Comunidad  al no estar amparada su actuación en la existencia de un acuerdo comunitario para demandar por dichas anomalías.

– El Juzgado que conoció del asunto en primera instancia considera que la Comunidad de Propietarios carece de legitimación para reclamar por los vicios referidos a los elementos privativos, desestimando por tanto la responsabilidad de los demandados ante dicha reclamación. En el caso enjuiciado la autorización a favor del Presidente para demandar se dio de forma genérica y a dicho acuerdo no se adhirieron dos propietarios.

Acuerdo de la Comunidad para demandar por defectos constructivos

– La Audiencia Provincial que resolvió el recurso de apelación, desestimó el Recurso interpuesto por la Comunidad de propietarios y, a los efectos que aquí interesan, concluye que con base a la STS de 10 de octubre de 2011 en donde “…se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta...”, se estima que procede confirmar la sentencia de Primera Instancia puesto que no existe acuerdo expreso de la Comunidad de Propietarios facultando al Presidente para instar acciones legales reclamando los daños existentes en los elementos privativos del inmueble, falta de legitimación que se extiende también a los daños morales.

– Se plantea por la Comunidad de Propietarios RECURSO DE CASACIÓN ante el Tribunal Supremo, en base a los siguientes ARGUMENTOS:

1º.-  La jurisprudencia ha venido admitiendo la legitimación del Presidente de la comunidad de propietarios para la reclamación de vicios comunes y privativos aún cuando no exista acuerdo expreso al efecto, al quedar constatado que se ejercita una pretensión en beneficio de la comunidad y sin la oposición de ninguno de los copropietarios, como es el supuesto que se contempla en el presente caso.

2º.-  En el presente supuesto se constata que existe un acuerdo en Junta extraordinaria por el que los propietarios de forma casi unánime , solo dos de ellos no se adhieren a la reclamación, acuerdan iniciar la reclamación judicial de todas las deficiencias (comunes y privativas) de la Comunidad.

3º.-  Por tanto no existe oposición expresa por ningún propietario, y el acuerdo en Junta extraordinaria para iniciar las acciones judiciales para reclamar las deficiencias de la comunidad debe ser interpretado como una autorización tácita otorgada por los propietarios, por lo que debe entenderse que el Presidente de la Comunidad está legitimado para reclamar por los vicios en elementos privativos.

Razonamientos del Tribunal Supremo, sentencia de 11 abril de 2014:

¿ Es necesario o se precisa una autorización expresa, otorgada por todos los propietarios, a los efectos de facultar al Presidente para la reclamación de los daños en los elementos privativos de la comunidad?

“En la cuestión planteada debe señalarse que no cabe desconocer que la doctrina jurisprudencial de esta Sala, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente, como las mas recientes de 23 de abril de 2013 y de 24 de octubre de 2013, ha precisado el contexto doctrinal que acompaña a la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales, como presupuesto de legitimación de las mismas, en el sentido que tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, ES SUFICIENTE CON EL ACUERDO DE AUTORIZACIÓN para el ejercicio de acciones judiciales SIN QUE RESULTE NECESARIO que se acompañe la AUTORIZACIÓN EXPRESA DE LOS PROPIETARIOS para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma.”

CONCLUSION:

No se necesita para que el Presidente esté legitimado, que el acuerdo de la Comunidad para demandar por defectos constructivos se haga de forma expresa por todos los propietarios, siempre que se ejercite dicha acción en beneficio de la Comunidad y no conste que exista oposición expresa y formal por algún propietario a la reclamación.

Francisco Sevilla Cáceres

Comentarios

  1. José Alfaro castillo

    Buenos días, si se recoge en acta la autorización al presidente y a quien lo fuera en su momento para demandar a los morosos, ¿quiere eso decir que en cualquier momento el presidente puede activar demandas sin que se recoja en una nueva acta las cantidades que han quedado obsoletas por el paso del tiempo, siendo mayor la deuda y nuevos morosos?, podria el presidente por mor de esta cata demandar en cualquier momento? gracias

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