Acuerdo de la Comunidad para dividir un local
El acuerdo de la Comunidad para dividir un local sufrió importantes cambios con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/2013 de 26 de junio (vigente a partir del 27 junio 2013).
Recordaros que a partir de esta fecha, si un vecino del inmueble quiere proceder a la división de un local de su propiedad para formar dos o mas locales independientes, es necesario que cumpla con los requisitos que actualmente se exigen, tanto administrativos como comunitarios (autorización de la Junta de propietarios), que más adelante veremos.
La razón de fondo del necesario acuerdo de la Comunidad para dividir un local propiedad exclusiva de una persona física o jurídica, aunque dicha actuación choque con la capacidad de disposición del propietario, radica en la integración de ese elemento privativo en la Comunidad de propietarios que se encuentra afecta al régimen de propiedad horizontal.
Y esas reglas de propiedad horizontal, que son de obligado cumplimiento por los integrantes de la comunidad, prevalecen sobre el derecho individual que tiene el propietario sobre su bien.
El artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos para dividir un local, y a tal efecto señala:
1º.- Previa autorización administrativa para dividir el local. Esta autorización deberá ser concedida por el órgano administrativo correspondiente del Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, etc. que tenga encomendada esta competencia. El artículo 10.3 LPH comienza diciendo: ” Requerirán autorización administrativa, en todo caso: … b) … la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; …”. Por la redacción del texto citado, considero que la autorización administrativa es un requisito previo al posterior acuerdo de la Comunidad para dividir un local; por lo tanto, antes de llevar a la Junta la propuesta de división hay que tener el permiso administrativo concedido.
2º.- Para proceder a la división de un local se requiere el consentimiento de los propietarios que pudieren verse afectados por los cambios que se van a llevar a cabo.
El artículo 10.3, párrafo 2º de la letra b) dispone: ” En estos supuestos, deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda”.
A la vista de lo anterior, considero aconsejable cuando se convoque la Junta para tratar este punto, que en la citación se haga saber que cualquier vecino que se considere perjudicado por la división del local que se ha solicitado haga constar sus razones. De esta manera se conocerán los motivos y podrán discutirse antes de someter a votación el acuerdo de la Comunidad para dividir un local.
Si las razones expuestas por el vecino están justificadas, la Junta no podrá someter a votación el acuerdo, pues el consentimiento del titular afectado es un requisito previo para adoptar el acuerdo. Los vecinos afectados deberán acreditar el perjuicio que sufren con la división del local, pues si no lo hiciesen y la oposición se debiese a un capricho, el Juzgado en un posterior procedimiento podrá condenarlos por los daños y perjuicios ocasionados al vecino que solicitaba la división.
3º.- Que el acuerdo de la Comunidad para dividir un local sea aprobado en Junta por una mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta exigencia de doble mayoria (número de propietarios y cuotas de participación) supone una rebaja sobre el régimen anterior, pues antes de la reforma se exigía la unanimidad.
Todos estos requisitos se exigen igualmente para el cerramiento de terrazas en la Comunidad.
Insistimos, como ya hemos hecho en anteriores artículos ( “agrupación o segregación de pisos o locales“) que existe cierta polémica sobre el cómputo de votos a favor del acuerdo de los ausentes.
El artículo 17.8 LPH establece que los ausentes a la Junta de propietarios tienen el plazo de 30 dias desde la notificación del acuerdo para oponerse y que transcurrido dicho plazo, se entiene que su voto es favorable.
Pues bien, la polémica surge en el tema de la división de locales (tambien de pisos), como consecuencia de que al exigirse la mayoría de los 3/5 de los propietarios y cuotas en el art. 10.3 b) LPH y no estar comprendida la división en el art. 17 LPH, un sector doctrinal considera que el voto de los ausentes no podrá computarse al favor del acuerdo de la Comunidad para dividir un local, por lo que sólo será válido si votan a favor de aquél los presentes o representados a la Junta que superen los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
La fijación de las nuevas cuotas de participación, resultantes de la división del local en dos o más independientes, requerirá igualmente el oportuno acuerdo de la Junta de propietarios por idéntica mayoría de propietarios y cuotas de participación.
Hemos escrito otro artículo sobre la división de locales con nuevas sentencias y pormenores que pueden ayudarte. PINCHA AQUÍ para verlo.
Resulta también INTERESANTE la interpretación que la Dirección de los Registros y del Notariado viene haciendo del citado art. 10.3 b) de la LPH, cuya lectura recomendamos PINCHANDO EN ESTE ENLACE, concluyendo que de existir un ACTO ADMINISTRATIVO EXPRESO (del Ayuntamiento, etc.) que determine la inclusión del inmueble en un área de rehabilitación urbana, no se requerirá acuerdo en Junta de propietarios.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Gracias por la publicación. Quería hacerle una consulta. Un familiar va a comprar un local. Tiene una única cédula urbanística pero está desde hace 15 años subdividido en 3 partes: una con acceso desde la calle y las otras 2 con acceso desde el portal. Están alquiladas y la idea de la compra es a modo de inversión.
La subdivisión no está aprobada por el Ayto, pero de alguna forma
Si consentida por la comunidad de vecinos por ser tan antigua.
La consulta es si legalmente se puede alquilar un local, en 3 contratos distintos de alquiler, cada uno por una parte diferente (subdividida).
Gracias.
Hola David,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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