Acuerdo de la Junta de propietarios para contestar una demanda
No se necesita un previo acuerdo de la Junta de propietarios para contestar una demanda judicial cuando la defensa de los intereses de la comunidad no sea inocua o arbitraria, sino que sea una defensa razonable.
¿La comunidad de propietarios puede demandar y ser demandada en un juicio?
La Comunidad de Propietarios tiene legitimación para ser titular de derechos y obligaciones. Es lo que se llama técnicamente tener “legitimación ad causam”.
El Presidente de la Comunidad de propietarios es el que ostenta legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que le afecten.
El artículo 13.3 de la LPH dispone: “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten“.
La comunidad de propietarios, a través del Presidente que es su representante legal, ostenta legitimación activa para interponer demandas y actuar en beneficio de los intereses comunitarios y también ostenta legitimación pasiva para ser demandada y en su consecuencia defender los intereses comunes.
La comparecencia en juicio de la comunidad de propietarios se hará a través del Presidente, que como hemos dicho, es quién legalmente la representa.
El artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: “Las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5.º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades”.
Vamos a ver si se necesita acuerdo previo de la Junta de propietarios para interponer una demanda o para contestar una demanda.
Acuerdo previo para interponer una demanda por la comunidad
Cuando la comunidad de propietarios es la que pretende interponer un procedimiento judicial y por tanto actuar como demandante es necesario que previamente la Junta de propietarios adopte el acuerdo de autorizar el ejercicio de dicha acción judicial.
El Tribunal Supremo, entre otras en sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012, establece que la legitimación activa del presidente para interponer una demanda necesita de un previo acuerdo de la junta de propietarios que lo autorice expresamente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta. Sin este requisito es muy probable que el Juzgado desestime la demanda de la comunidad.
Un certificado del acuerdo para emprender acciones judiciales deberá aportarse a la demanda.
No obstante lo anterior, cuando la comunidad de propietarios ha decidido en junta que no va a emprender acciones judiciales en defensa de los intereses comunes, cualquiera de los propietarios puede comparecer en juicio y tendrá legitimación activa cuando actúe en beneficio de la comunidad y en defensa de dichos intereses o elementos comunes.
¿Se requiere de un previo acuerdo de la Junta de propietarios para contestar la demanda?
El problema que surge con las contestaciones de la demanda es la premura del plazo legal que existe para presentar la contestación en el Juzgado, plazo que suele oscilar entre los 10 a 20 días dependiendo del tipo de procedimiento judicial que siga.
Los Tribunales se han pronunciado sobre la necesidad del previo acuerdo de la Junta de propietarios para contestar una demanda judicial, en el sentido que a continuación y como ejemplo señalamos:
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 8.01.2019
“… Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.
Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente , aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad , acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.
De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad , y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.
1.-A la comunidad , representada por su presidente , incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el artículo 13.3 LPH.
Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.”
Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª), sentencia de fecha 20.01.2021
” Lo que plantea la demandante es que la Comunidad de Propietarios ya sea demandante o demandada, necesita tanto para accionar como para defenderse de las acciones formuladas en su contra, de autorización de la comunidad de propietarios en junta para poder defenderse o apelar la resolución que le resulta desfavorable. Realizando una interpretación extensiva de la doctrina jurisprudencial por la cual el Presidente de la Comunidad de Propietarios , para accionar en nombre de ésta, necesaria la previa autorización de la Junta comunitaria.
El motivo no puede atenderse, pues ya la Sentencia del Tribunal Supremo 1/2019 de 8 de enero, establece la diferente coyuntura que se produce en el caso de que la Comunidad de propietarios sea demandante o demandada, así como el breve lapso de tiempo que resulta para poder interponer recurso, una vez se ha dictado Sentencia. Advirtiendo que la comunidad está compelida ” por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente , aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad , acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa “. Dicha resolución, señaló que el “acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad , y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación” .
Este escenario es el que precisamente concurre en Autos, en que la Comunidad demandada contesta para defender la validez de los acuerdos, y con la misma finalidad recurre en apelación. Por lo que ningún impedimento surge en cuanto al hecho de haber contestado la demanda sin previa autorización de la Junta , lo que igualmente sucede respecto la interposición del recurso de apelación.”
Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª), sentencia de fecha 4.10.2017
” … Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario. “, que claramente se exige solamente para el ejercicio de acciones pero no para el caso de autos, ya que nos encontramos ante una contestación a la demanda.”
Conclusión
No se necesita un previo acuerdo de la Junta de propietarios para contestar la demanda cuando la defensa de la Comunidad no sea inocua o arbitraria, sino que sea una defensa razonables para los intereses de la Comunidad.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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