Acuerdo de la Junta de propietarios para contestar una demanda

Acuerdo de la Junta de propietarios para contestar una demanda

¿Se necesita un previo acuerdo de la Junta de propietarios para contestar una demanda que se ha recibido del Juzgado?

Antes de contestar a la pregunta si se necesita o no el previo acuerdo de la Junta de propietarios para contestar una demanda, es importante hacer dos puntualizaciones:

1ª.- La Comunidad de Propietarios tiene legitimación para ser titular de derechos (también de obligaciones). Es lo que se llama técnicamente tener «legitimación ad causam».

2ª.- El Presidente de la Comunidad de propietarios es el que ostenta su representación de la comunidad.

Como se recoge en la Sentencia del Tribunal Supremo 543/2018 de 3 de Octubre:

«…no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero, la parte actora es la comunidad de propietarios (artículo 6.1.5º LEC), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta. Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente (artículo 7.6 LEC)…»

Acuerdo para que la comunidad pueda interponer una demanda

Cuando la comunidad de propietarios es la que quiere nterponer un procedimiento judicial y por tanto actuar como demandante es necesario que previamente la Junta de propietarios haya autorizado el ejercicio de dicha acción judicial.

El Tribunal Supremo, entre otras en sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012, establece que la legitimación activa del presidente necesita de un previo acuerdo de la junta de propietarios que lo autorice expresamente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta.

Ahora bien, cuando la comunidad de propietarios es la parte demandada, es decir que ha recibido una demanda del Juzgado,

¿Se requiere de un previo acuerdo de la Junta de propietarios para contestar la demanda?

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 8.01.2019

«… Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.

Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente , aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad , acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.

De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad , y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.

1.-A la comunidad , representada por su presidente , incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el artículo 13.3 LPH.

Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.»

Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª), sentencia de fecha 20.01.2021:

» Lo que plantea la demandante es que la Comunidad de Propietarios ya sea demandante o demandada, necesita tanto para accionar como para defenderse de las acciones formuladas en su contra, de autorización de la comunidad de propietarios en junta para poder defenderse o apelar la resolución que le resulta desfavorable. Realizando una interpretación extensiva de la doctrina jurisprudencial por la cual el Presidente de la Comunidad de Propietarios , para accionar en nombre de ésta, necesaria la previa autorización de la Junta comunitaria.

El motivo no puede atenderse, pues ya la Sentencia del Tribunal Supremo 1/2019 de 8 de enero, establece la diferente coyuntura que se produce en el caso de que la Comunidad de propietarios sea demandante o demandada, así como el breve lapso de tiempo que resulta para poder interponer recurso, una vez se ha dictado Sentencia. Advirtiendo que la comunidad está compelida » por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente , aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad , acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa «. Dicha resolución, señaló que el «acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad , y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación» .

Este escenario es el que precisamente concurre en Autos, en que la Comunidad demandada contesta para defender la validez de los acuerdos, y con la misma finalidad recurre en apelación. Por lo que ningún impedimento surge en cuanto al hecho de haber contestado la demanda sin previa autorización de la Junta , lo que igualmente sucede respecto la interposición del recurso de apelación.»

Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª), sentencia de fecha 4.10.2017:

» … Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario. «, que claramente se exige solamente para el ejercicio de acciones pero no para el caso de autos, ya que nos encontramos ante una contestación a la demanda.»

Conclusión:

No se necesita un previo acuerdo de la Junta de propietarios para contestar la demanda cuando la defensa de la Comunidad no sea inocua o arbitraria, sino que sea una defensa razonables para los intereses de la Comunidad.

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