Acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes

Los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado sin el quorúm exigido quedarán convalidados si no se impugnan en plazo.

Si la Junta de propietarios adopta acuerdos sobre alteración de elementos comunes sin contar con el quórum que se requiera legalmente, dicho acuerdo no es nulo de pleno derecho sino que quedará convalidado si no se impugna en el plazo establecido.

EJEMPLO:

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

La Comunidad adopta el acuerdo por la mayoría de los presentes de permitir a uno de los vecinos que en el ático de su propiedad efectué obras de cierre parcial de la terraza y que pueda construir una pequeña habitación. En este caso, se está adoptando un acuerdo comunitario que produce la alteración de los elementos comunes (se modifica la estética exterior del edificio, la estructura general, etc.) que requeriría de la UNANIMIDAD de todos los propietarios conforme a lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien como decimos, se adopta por la MAYORÍA de los presentes en la junta celebrada, pero no por unanimidad de todos los vecinos.

Al hilo del ejemplo que hemos puesto, donde la Comunidad acaba adoptando un acuerdo sobre alteración de elementos comunes, nos hacemos tres preguntas:

1ª.-  ¿Este acuerdo adoptado sin la unanimidad exigida, ES NULO DE PLENO DERECHO?

2ª.-  ¿El acuerdo TIENE PLENA VALIDEZ si no se recurre?

3ª.-  ¿Que PLAZO HAY PARA RECURRIR los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes?

 

RESPUESTA A LA PRIMERA PREGUNTA:

 

Los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad de propietarios, NO SON NULOS DE PLENO DERECHO, sino ANULABLES.Acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes

Los acuerdos nulos de pleno derecho quedan reservados para aquellos acuerdos que infringan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva distinta de la Ley de Propiedad Horizontal, o que sean contrarios a la moral, orden público o que impliquen un fraude de Ley.

En el EJEMPLO que hemos puesto, el acuerdo comunitario sobre alteración de elementos comunes al permitir realizar obras al vecino del ático es un ACUERDO ANULABLE pero NO NULO DE PLENO DERECHO, puesto que vulnera el régimen de mayorias necesarias para su adopción establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, al requerirse unanimidad y se adoptó por mayoría.

 

RESPUESTA A LA SEGUNDA PREGUNTA:

Los acuerdos ANULABLES quedarán convalidados si no se impugnan legalmente en los plazos establecidos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Esto viene a significar que el propietario que considere que un acuerdo de la Comunidad es contrario a los estatutos o la Ley de Propiedad Horizontal, o es contrario a sus intereses particulares, o a los de la Comunidad como tal, TIENE QUE IMPUGNAR EL ACUERDO adoptado por la Junta de propietarios en los plazo establecidos al efecto, para evitar que se convalide con el transcurso del tiempo.

En el EJEMPLO, si uno de los propietarios se opone a que el vecino del ático realice la obra porque daña la estética del edificio, debe impugnar el acuerdo comunitario sobre alteración de elementos comunes.

 RESPUESTA A LA TERCERA PREGUNTA:

Los acuerdos comunitarios que afectan a elementos comunes por vulnerar el régimen de mayorias necesarias, es decir que la comunidad ha infringido los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, pueden ser impugnados en el PLAZO DE UN AÑO conforme dispone el artículo 18.3 LPH:

» La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año«.

En el EJEMPLO utilizado, el vecino que está en desacuerdo con las obras del ático deberá impugnar el acuerdo comunitario sobre alteración de elementos comunes dentro del año de su adopción. En su defecto el acuerdo adoptado quedará convalidado.

 

Sentencia que trata la convalidación de acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes

 

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 21.03.2018:

» El recurso ha de ser estimado porque no se impugnó el acuerdo dentro de los plazos de caducidad establecidos en el artículo 18.3 de la LPH …

Por tanto no existe nulidad y, aunque pudiera existir, al tratarse en el caso de acuerdo que vulneraría exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontraríamos ante un supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad dentro de los plazos establecidos en la Ley, ampliamente superados en el caso.

Esta Sala tiene declarado,…que » los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal».

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11 Responses to Acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes

  1. Nikodemón en 19 de diciembre, 2016 de 10:14

    Buenos días.

    Las obras NECESARIAS no necesitan aprobación. Para las obras de MEJORA hace faltan 3/5 partes, «librándose» los disidentes a estas de abonar si superan 3 mensualidades la derrama. El problema reside cuando la comunidad, de manera torticera, aprueba por mayoría simple la «necesidad» de unas obras de «mejora», para lo que le ley prevé un arbitraje independiente en caso de discrepancia. Por tanto, la comunidad de propietarios por una mayoría menor a la necesaria para aprobar las obras, podrá determinar el carácter de las obras y , por tanto, «condenar» a pagar a todos cuando la ley prevé que no sea así en caso de no ser imprescindibles tales actuaciones, salvo, claro está, discrepancia vía judicial. Esto es extraño, pues salvo que todos sean arquitectos en la comunidad, ¿que pinta la señora del segundo, carnicera, determinando si unas obras son o no mejora en una edificación? Muy poco serio, la verdad.

    La duda que tengo, y agradecería que usted me aclarase si es que conoce alguna sentencia al respecto, es que nivel de «modificación» se puede permitir en una obra de mejora de envolvente térmica, donde solo pagan los que votan a favor, pero que, entiendo, debería de respetar la composición arquitectónica, materiales y color. De manera contraria, ¿no se estaría viciando una ley que apoya la mejora térmica para alterar de manera significativa lo que es cosa común y, por tanto, requiere unanimidad? No veo justo que en una fachada, por ejemplo, de mármol, por unas obras de supuesta mejora la tengan que cambiar a chatarra ventilada con una configuración, color y material muy diferente a la original.

    Me parece que tras este tipo de intervenciones (cuando son mejoras, y no retales muchas veces contraproducentes) están embarcando a muchas vecindades en caprichos particulares con el engaño de las subvenciones y préstamos.

    Un saludo y gracias.

  2. Mª GLORIA ENA ELUSTONDO en 27 de enero, 2017 de 20:58

    Buenas noches. El propietario de un local del bajo de un inmueble, quiere hacer una puerta en el portal para acceder a su local, aunque ya tiene una puerta de entrada al mismo desde la calle. Al ser el portal elemento común, se supone que debe conseguir unanimidad de votos afirmativos de todos los propietarios del inmueble. ¿ No es así ?.
    Muchas gracias.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 30 de enero, 2017 de 13:32

      Hola Mª Gloria:
      Cualquier obra que afecte a la transformación o modificación de los elementos comunes (y el portal lo es), requiere aprobación en Junta por unanimidad.
      Un saludo

      • RMP en 7 de febrero, 2017 de 18:47

        Siento la duda pero no se si estoy equivocada…¿desde el cambio de la nueva ley de PH la alteración de fachadas, zonas comunes…no tiene que ser por aprobación de 3/5 partes de los propietarios?
        Un saludo y gracias

        • Paco en 8 de enero, 2019 de 0:42

          Yo también veo que muchos otros artículos hablan de 3/5 e, incluso, de mayorías simples.

          Veo que no se aclara nadie.

  3. Albert en 16 de noviembre, 2017 de 14:14

    Hola, una duda:

    ¿La apertura de una puerta por parte del propietario del bajo comercial que dé acceso a las zonas comunes del edificio (como el portal), puede ser considerada como alteración de los elementos comunes que exija acuerdo unánime?

    Según el título constitutivo, esa puerta no le corresponde tenerla abierta.

    Gracias y un saludo

  4. mb en 19 de julio, 2018 de 13:54

    BUENOS DIAS:

    LA PREGUNTA ES LA SIGUIENTE , NUESTRO VECINO HA PUESTO EN LA MEDIANERA ENTRE SU PISO Y EL NUESTRO EL COMPRESOR DEL AIRE ACONDICIONADO. EN SU PARTE ES TERRAZA Y EN LA NUESTRA SALON.

    El administrador no dice que en cuanto se lo digamos le dice que lo quite.

    Mi duda es que hace mas de 5 años que lo tiene ahí instalado.

    Nosotros tenemos pensado vender el piso y esto es un handicap a la hora de venderlo, por otra parte por las buenas no lo va a quitar porque no es un vecino muy colaborador va alo suyo.

    Gracias de antemano

    • Inmaculada Castillo en 24 de julio, 2018 de 9:39

      Hola Mb,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  5. Jose Luis Escobosa en 5 de septiembre, 2018 de 14:35

    Hola,

    Estoy a punto de comprar una vivienda pareada que cuenta con un coeficiente del 4% sobre elementos comunes. En Junta de Propietarios en el año 1994 se le adjudico a la vivienda en cuestion (y a las demas que conforman la comunidad de propietarios) una parcela anexa (elemento comun, inferior al 4% del total) para uso y disfrute de forma vitalicia. Sin embargo, dicho acuerdo NO fue tomado por unanimidad ya que un comunero se nego, no a la adjudicacion del uso del terreno, sino a la modificacion del titulo constitutivo. Es por ello que no hay evidencia registral de este acuerdo tomado en Junta, es decir, estaria comprando unicamente la vivienda y el 4% sobre elementos comunes. Sin embargo, este acuerdo no fue impugnado en tiempo y forma y el titulo constitutivo no se modifico. Desde entonces, el actual propietario ha tenido el uso y disfrute de la parcela. Asimismo, la comunidad de propietarios ha redactado un reglamento sobre derechos y obligaciones de los propietarios respecto a los elementos comunes de uso privativo. Antes de comprar la vivienda, queria asegurarme que puedo disfrutar del uso de la parcela sin ningun problema, ya que segun el titulo constitutivo dicha parcela es elemento comun. Por tanto, puedo considerar este acuerdo de la Junta de Propietarios como valido? Gracias

    • Inmaculada Castillo en 5 de septiembre, 2018 de 18:53

      Hola José Luis,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  6. EMILIANO en 19 de enero, 2019 de 12:21

    quiero instalar una chimenea en un local comercial lachimenea cumple los requisitos establecidos , pero tiene que ir sujeta a la pared comunitaria para sacarla como dice la normativa por encima del tejadoi del edificio, que porcentaje tiene que votar a favor para poder hacerla

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