Acuerdos de la Comunidad que requieren para su aprobación de tres quintos

En el régimen de propiedad horizontal hay acuerdos de la Comunidad que requieren para su aprobación el voto favorable de tres quintos (3/5) del total de propietarios que además representen tres quintos (3/5) del total de las cuotas de participación del edificio.

Por tanto para la adopción de estos acuerdos se exige:

1.- Que voten a favor del acuerdo 3/5 del total de los propietarios.

2.- Que esos 3/5 de propietarios que han votado a favor, representen 3/5 del total de las cuotas de participación.

EJEMPLO:

Una comunidad de propietarios formada por 50 propietarios necesita para la adopción de estos acuerdos:

a) Que al menos voten a favor 30 propietarios (3/5 del total).

b) Esos 30 propietarios deben representar el 60% del total de las cuotas de participación del edificio.

¿Qué acuerdos de la comunidad requieren el voto de 3/5 para su aprobación?

Requerirán el voto favorable de los 3/5 del total de votos y cuotas de participación:

A) División material de los pisos, locales o anejos para formar otros más reducidos e independientes (artículo 10.3 b) de la LPH).

B) El aumento de la superficie de los pisos, locales o anejos por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte (artículo 10.3 b) de la LPH).

C) La construcción de nuevas plantas (artículo 10.3 b) de la LPH).

D) Cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio (artículo 10.3 b) de la LPH).

E) El cerramiento de las terrazas (artículo 10.3 b) de la LPH).

F) La modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética (artículo 10.3 b) de la LPH).

G)  El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,  (artículo 17.3 de la LPH).

H) El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, se les aplicará idéntico régimen (artículo 17.3 LPH).

I) El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del artículo 17 LPH, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio (1/3) de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio (1/3) de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado (artículo 17.3 LPH).

J) Acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. En este tipo de acuerdos, si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (artículo 17.4 LPH).

K) Respecto de las viviendas turísticas: El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría (3/5) se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. (artículo 17.12 de la LPH).

¿El voto de los ausente a la junta de propietarios cómo se cuenta?

El voto de los ausentes, para los acuerdos que requieren de los 3/5 del total de propietarios y cuotas, se computa de la siguiente forma

a) Es requisito primordial y previo que el acuerdo haya sido aprobado por la mayoría de los asistentes aunque no se haya obtenido los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación .

b) Dentro del plazo de 30 días naturales desde que se le notifiquen los acuerdos al propietario ausente, éste puede manifestar su conformidad con el acuerdo, en cuyo caso su voto se sumará a la mayoría de los asistentes.

Esta regla general de sumar el voto de los ausentes al sentido del voto mayoritario de los presentes, tanto si el ausente lo manifiesta expresamente como por silencio, tiene dos excepciones, previstas en el artículo 17.8 LPH.

Conclusión 

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establecen una serie de acuerdos de la Comunidad que requieren para su aprobación de tres quintos del total de los propietarios y del total de las cuotas de participación.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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