Acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del dia

Los acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del dia son anulables pero no serán nulos de pleno derecho, debiendo ser impugnados en el plazo legal.

Vamos a ver los efectos jurídicos que tienen los acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del dia de la Junta de propietarios que hayan sido aprobados, es decir, acuerdos sobre cuestiones que no figuraban en la convocatoria de la reunión.

Antes de nada, se hace necesario acudir al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que dispone lo siguiente:

» 2.- La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.»

Del citado texto se desprende un principio IMPORTANTE:

«En la convocatoria que ha de hacerse a todos los propietarios, cuando se va a celebrar una Junta por la Comunidad, hay que detallar los asuntos que se van a tratar», es decir, en el orden del dia, hay que incluir las cuestiones que se van a debatir por los vecinos.

¿Qué pasa si en una Junta de vecinos se discuten y aprueban asuntos no incluidos en el orden del dia?

Si esto ocurriera, los acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del dia que hayan sido aprobados serán ANULABLES, lo que no significa que sean NULOS DE PLENO DERECHO.

¿Qué significa que el acuerdo de la Comunidad sea ANULABLE, pero no nulo de pleno derecho?

El acuerdo anulable ha de ser impugnado ante los Tribunales en el plazo que establece la Ley para que sea declarado ineficaz, pues si no se impugna judicialmente el acuerdo se convalida con el transcurso del citado plazo. La diferencia entre un acuerdo ANULABLE y un acuerdo NULO DE PLENO DERECHO, es que en estos últimos el transcurso del tiempo no los convalida.

Si querésis saber más sobre los efectos de los acuerdos NULOS DE PLENO DERECHO, pinchad en tes enlace.

EJEMPLO de acuerdo anulable: 

La Comunidad convoca una Junta, sea ordinaria o extradoridinaria, con un orden del dia de los asuntos a tratar. En dicha reunión y sin que conste en el orden del dia, uno de los vecinos propone que la Comunidad  pinte el edificio, y se aprueba por los presentes.

Acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del diaEste acuerdo de la Comunidad no incluido en el orden del dia es un acuerdo anulable ya que ese asunto no venía señalado en la convocatoria. Ahora bien, si dicho acuerdo no es impugnado judicialmente por cualquiera de los vecinos en el plazo de UN AÑO (en este caso sería un acuerdo que infringe la LEY de Propiedad Horizontal), el acuerdo se convalida y se convierte en eficaz.

¿ Qué plazo hay si se quieren impugnar los acuerdos de la comunidad no incluidos en el orden del dia

Los acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del dia, salvo que sean acuerdos nulos de pleno derecho, son considerados ACUERDOS ANULABLES por infracción de Ley.

El artículo 18.3 de la LPH dispone que la acción para impugnar actos contrarios a la Ley, CADUCARÁ AL AÑO.

Aunque el acuerdo adoptado pueda ser considerado ANULABLE por el Juzgado, el acuerdo es ejecutivo salvo que el Juez disponga cautelarmente suspenderlo.

¿ Qué opina el Tribunal Supremo sobre los acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del dia ?

La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2011 que se refiere a los requisitos de la convocatoria del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone:

A)  La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH, tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán. La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad ( STS de 15 de junio de 2010)

B)  Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.

En la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 20.11.2006 se expresa que los acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del dia son ANULABLES, no nulos de pleno derecho, siendo necesaria su impugnación en el plazo establecido. Se trata por lo demás, de un plazo que ha de contarse de fecha a fecha, de acuerdo con el artículo 5.1 Código Civil, opera por el mero paso del tiempo y no es susceptible de interrupción.

Lo que dice el Tribunal Supremo en esta sentencia es:

1.- Que un acuerdo que se haya adoptado en el seno de la Comunidad sin figurar en la convocatoria (o en el orden del dia)  será anulable (salvo que infirinaga otra ley distinta a la LPH, en cuyo caso será nulo de pleno derecho).

2.- Los acuerdos anulables han de ser impugnados ante los tribunales.

3.- Si no se impugna el acuerdo anulable se convalida por el transcurso del tiempo.

4.- Los únicos acuerdos que no se convalidan son los NULOS DE PLENO DERECHO.

Respecto de los acuerdos no incluidos en el orden del día, declara al respecto el Tribunal Supremo en Sentencia 12.01.2012 lo siguiente:

La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH, tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no solo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004 [RC 3047/1998 ] y 28 de junio de 2007 [RC 3062/2000 ]).

La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

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9 Responses to Acuerdos de la Comunidad no incluidos en el orden del dia

  1. Julian Bravo en 7 de mayo, 2018 de 12:14

    En la reunion de la comunidad del 08/06/2017 se aprobó entre otros asuntos QUE NO ESTABAN EN EL ORDEN DEL DIA que se quitaran unos parterres del jardín comunitario, tampoco expresaron que era para que los niños tuvieran mas espacio para jugar.
    Mañana hay otra junta de propietarios, mi pregunta es que si se podría anular dicho acuerdo

    • Maria Jose Arcas Sariot en 7 de mayo, 2018 de 13:34

      Hola Julian, te recomiendo te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestros servicio de consultas on line o nuestro servicio de asesoramiento telefónico para poder atender con mayor celeridad tu caso

  2. ESTEBAN ALONSO SANTOS en 19 de mayo, 2018 de 22:50

    Como todos los años se informa a los vecinos del horario de piscina , una vez acordado el horario se vota para seguir disfrutando de las zonas comunes pegadas a la piscina y sin socorrista, sin reglas , desde las 21 a las 24 horas en el que votamos en contra por que nos perjudica muchísimo pero se aprobó por mayoría aplastante. que podemos hacer? teniendo en cuenta que los promotores de la juerga después del horario de piscina son muy muy amigos de la administradora de finca que también es vecina. gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 20 de mayo, 2018 de 7:50

      Hola Esteban:
      Si no están de acuerdo con la aprobación de ese acuerdo porque perjudica los derechos de convivencia de algunos vecinos, pueden impugnarlo y que sea el Juzgado quien decida si el acuerdo es contrario a derecho a no.
      saludos

  3. ignacio en 15 de enero, 2019 de 21:48

    ¿El el orden del día de una junta extraordinaria hay que incluir forzosamente el punto ruegos y preguntas?

    He solicitado a administrador profesional y presidente por burofax que este no ha recogido, que se incluyera en le nueva junta la subsanacion de la no inclusion del término auditoria ( que se acordó) en un punto del acta anterior.

    Han convocado un junta extraordinaria ( el presidente pero redactado por el administrador) con un único punto, omitiendo tanto mi solicitud de subsanación del acta anterior, como el punto ruego y preguntas, tratando canallescamente que se cumpla la ley y que los propietarios puedan pronunciarse conforme a la ley. Puedo solicitar al juez de guardia la anulación de la convocatoría ante tanta canallada hay respondabilidades penales? Incluso la esposa del presidente ante mi esposa me dijo que mis burofaxes los tira a la basura

  4. LUIS LONGORIA en 28 de enero, 2019 de 10:46

    BUENOS DÍAS.;HORAS ANTES DE LA REUNIÓN ANUAL DE MI COMUNIDAD, LLEGÓ UN BUROFAX DE UN VECINO RECLAMANDO UNA RECTIFICACIÓN DEL ESCRITO DE LA CONVOCATORIA, SE HABÍA CONFUNDIDO LA PERSONA TITULAR DE SU VIVIENDA Y EN VEZ DE APARECER ÉL APARECÍA OTRA NO CONOCIDA.EL ADMINISTRADOR HIZO CASO OMISO, SOLAMENTE LEYÓ EL BUROFAX EN LA QUE LE EXIGÍAN QUE RECTIFICARA POR ESCRITO Y NO HIZO MÁS NI COMENTÓ MÁS DEL TEMA NI LOS VECINOS TAMPOCO. MI PREGUNTA ES: ¿ESTÁ OBLIGADO A MODIFICARLO EN EL ACTA POSTERIOR A LA REUNIÓN? ¿ES NECESARIO POR LEY QUE EN EL ACTA HAGA MENCIÓN A LA LLEGADA DEL BUROFAX? Ó SIMPLEMENTE PUEDE SEGUIR HACIENDO CASO OMISO EN EL ACTA Y QUE QUEDE TODO IGUAL. EL BUROFAX AMENAZABA CON DENUNCIAR A LA COMUNIDAD SI NO SE LE HACÍA CASO.

    MUCHAS GRACIAS

  5. Manuela en 23 de septiembre, 2019 de 16:36

    Buenas tardes:
    Si hay una subida de cota mensual de comunidad ,tiene que constar en acta?
    Ya que me hicieron la subida y no consta en acta reflejada.Gracias.

  6. Emilio en 31 de octubre, 2019 de 13:03

    Hola, en la reunión de propietarios un vecino ha comentado que ha denunciado a mi inquilino por acoso hacia su mujer, hija y el mismo , la denuncia la puso su mujer , mi inquilino ha salido absuelto de todo, en la reunion este vecino fuera del orden del día silicitó que la comunidad se personase en la causa como acusación , todos dijeron que no , pero esto no ha sido reflejado en el acta , yo o mi inquilino podemos solicitar al administardor que haga una ampliación especificando lo que el pidió y los vecinos nos negamos , gracias

  7. Alejandra en 20 de julio, 2020 de 0:30

    En una reunión de la comunidad, por los presentes nas hace un cambio de empresa de limpieza , un poco más cara que la actual, pero varios vecinos no presentes ( representados por otro) dicen que no están de acuerdo por no estar en la orden del día, se puede anular.?

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