Exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales
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Adaptación de ascensores de la Comunidad de Propietarios

La adaptación de ascensores de la Comunidad de Propietarios para bajarlos a cota cero no exonera a los locales de contribuir a su pago.

Veamos si las obras de adaptación de ascensores de la comunidad de propietarios para bajarlos a «cota cero» deben ser abonadas por todos los propietarios del inmueble incluidos los locales de negocio.

Es habitual que en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio o en los Estatutos de la Comunidad, se haga constar que los propietarios de los locales de negocio quedan «exonerados» del pago de los gastos de mantenimiento, conservación y reparación del ascensor.

Para que no sean sufragados estos gastos ordinarios por los propietarios de los locales (mantenimiento, conservación, etc.) deberá figurar expresamente establecida esta cláusula estatutaria de exoneración.

Respecto de los gastos de adpatación del ascensor para que baje a cota cero y facilitar la accesibilidad, se viene estableciendo que dichos gastos se encuentran comprendidos dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, y por tanto su contribución es por todos los propietarios (salvo que venga expresamente prevista su exoneración en los estatutos).

La jurisprudencia reitera que las exenciones genéricas de gastos que consten expresamente en los estatutos y que afecten a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece:

«1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene considerando que la adaptación de ascensores de la Comunidad de propietarios para bajarlos a cota cero es un gasto extraordinario y que por tanto debe ser sufragado por todos los propietarios del edificio.

A modo de ejemplo, citamos la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10.05.2021, que trata el siguiente problema:

a) Una comunidad aprueba en junta de propietarios un acuerdo de realizar obras de adaptación del ascensor para bajarlo a cota cero, por lo que hay que efectuar obras de albañilería en el zagúan y cambio de ascensor.Adaptación de ascensores de la Comunidad de Propietarios

b) El propietario de un local de negocio del edificio impugna el acuerdo por resultar contrario a la ley y estatutos de la comunidad y causarle un grave perjuicio ya que considera que no tiene obligación jurídica de soportar dicho gasto.

c) El Juzgado dicta sentencia y le da la razón a la Comunidad de propietarios.

d) El propietario del local recurre la sentencia y la Audiencia Provincial le da la razón y declara nulo el acuerdo de la comunidad.

e) La Comunidad interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

FUNDAMENTOS DEL TRIBUNAL SUPREMO:

En este caso la norma de los estatutos de la comunidad establece lo siguiente: «… los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio-zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica».

» Esta Sala debe concretar que la cuestión jurídica controvertida es si los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a «cota cero» del ascensor. En definitiva, si esa bajada, como acción dirigida a procurar la accesibilidad, se equipara a la instalación del ascensor a los efectos de la obligación del abono de su coste por los locales o bajos.

La sentencia del Tribunal Supremo 216/2019 de 5 de abril, establece:

«[..] Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (art. 10 de la LPH) ).

«Igualmente en sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que:

«La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor».

A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.

Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.

En cuanto a la interpretación que se hace en la sentencia recurrida de la regla d) de los estatutos («…los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio-zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica»), se infringen los artículos 9, 10 y 5 de la LPH, pues la regla solo exonera a los locales (bajos) de los gastos de conservación o mantenimiento y no de los correspondientes a la instalación ni de los gastos extraordinarios.»

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