Adquirir un elemento común por usucapión

La pregunta que hacemos es si se puede adquirir un elemento común por usucapión por parte de uno de los comuneros, es decir, si la posesión o uso continuado en el tiempo de un elemento común hace que ese elemento pase a ser de la propiedad exclusiva de quien lo disfruta en detrimento de la Comunidad.

Como veréis por el comentario que seguidamente vamos a realizar de una sentencia de la AP de Madrid, habrá que distinguir entre la posibilidad de adquirir entre ELEMENTOS COMUNES POR DESTINO y ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA.

En un edificio o urbanización con división horizontal todo lo que no esté descrito en la escritura de división horizontal como elemento privativo es elemento común por imperativo legal.

Así lo dispone el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando dice que: En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a)  El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b)  La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

En suma, sólo es privativo el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente descrito en el título y los anejos que hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, y todo lo que no esté expresamente señalado o descrito como privativo es siempre elemento común en copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, resultando irrelevante que dichos elementos comunes lo sean por NATURALEZA o por DESTINO o simplemente utilizado por la comunidad para fines distintos como elementos comunes susceptibles de uso individual (como sucede habitualmente en muchos edificios con la vivienda que inicialmente se destinaba a portería, que desafectada de su inicial destino, se alquila a terceros por las comunidades de propietarios, o con otros locales).

Adquirir un elemento común por usucapión. SENTENCIAS

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia de 24.07.2019

“SEXTO.- Para determinar si es posible o no la usucapión de estos elementos, debemos considerar la especificidad, que dentro del sistema general de la copropiedad, presenta el régimen de propiedad horizontal.

Así, en el régimen de propiedad horizontal, caracterizado por la distinción entre elementos privativos -pertenecientes en propiedad plena y excluyente a cada propietario de los distintos pisos o locales, que se extiende también a los anejos inseparables de los mismos- y elementos comunes -destinados al adecuado uso y disfrute del edificio-, se distingue, a su vez, entre elementos comunes por naturaleza y por destino, siendo aquéllos los que son absolutamente imprescindibles para la propia existencia de la propiedad horizontal, por cuanto sin la copropiedad sobre los mismos no puede entenderse el régimen especial y se haría imposible de raíz el disfrute de las partes privativas, mientras que los elementos comunes por destino, serían aquellos en que el carácter común nace del título o de acuerdo de los propietarios, siendo susceptibles, por modificación de uno u otro, de cambiar su naturaleza.

Aquellos elementos comunes por NATURALEZA son, por su propia esencia, imperativos, mientras que sobre los elementos comunes por DESTINO caben los actos de disposición de los propietarios, siempre que se realicen válidamente. Incluso, podría establecerse otra categoría, en cierto modo mixta, pues en el edificio puede haber determinados elementos comunes por naturaleza que, sin embargo, y en cierta parte de los mismos, permitirían un uso privativo, siempre que ese sea compatible y no afecte a la esencia de la función común de ese elemento.

Por tanto hay que descartar, de raíz, por su propia configuración y funcionalidad, la posibilidad de usucapión de elementos comunes por NATURALEZA.

Y, en relación con los elementos comunes por DESTINO, se requeriría un acto de desafectación del elemento común que lo hiciera susceptible de la posesión exclusiva, excluyente y en concepto de dueño, que se requiere para usucapir, pues como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2007 :

“Si se admite que aquella vivienda del portero viene comprendida entre los elementos comunes del inmueble, en el concepto que señala el artículo 396 del Código Civil , es lógico que ese derecho que en su favor tienen reconocido los copropietarios no puede ser objeto de usucapión en favor de los demandados o de alguno de los propietarios en el ámbito de la propiedad horizontal. Para hacer efectivo el derecho que resulta de la usucapión establecida en el artículo 1957 es preciso que esté basado en una posesión durante diez años en concepto de dueño, con buena fe y justo título, siendo obvio que no vale la intención subjetiva para poseer en este concepto si ello no se apoya en un título apto y suficiente, y es evidente que no puede merecer esta calificación la que se disfruta por mera tolerancia de la Comunidad de Propietarios”.

Todo lo más, se podría admitir la posibilidad de usucapir el uso de un elemento por destino que no fuera imprescindible para el mejor aprovechamiento de los elementos privativos, pero en ese caso, el uso, al igual que el que pudiera haber sido concedido por la propia Comunidad, seguiría el régimen aplicable al uso privativo de un elemento común, que, a salvo que esté reconocido en el título constitutivo, es el sometimiento a los acuerdos válidamente adoptados por la Junta.”

– Sentencia Tribunal Supremo 5/11/2012:

” La ususcapión en estos casos se opone al principio según el cual cada comunero puede favorecer a sus condóminos en los actos que produzcan ganancias o ventajas, pero no les puede perjudicar en los que resulten nocivos, y lo sería transmitar en posesión a título de dueño la que nació con pleno reconocimiento de que la titularidad era compartida por varios condóminos”.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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