Adquirir un elemento común por usucapión

No se puede adquirir un elemento común por usucapión por parte de uno de los integrantes de una comunidad de propietarios.

La pregunta que hacemos es si se puede adquirir un elemento común por usucapión por parte de uno de los comuneros, es decir, si la posesión o uso continuado en el tiempo de un elemento común hace que ese elemento pase a ser de la propiedad exclusiva de quien lo disfruta en detrimento de la Comunidad.

Como veréis por el comentario que seguidamente vamos a realizar de una sentencia, los Tribunales consideran que NO SE PUEDE ADQUIRIR UN ELEMENTO COMÚN POR USUCAPIÓN (transcurso del tiempo).

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

En un edificio o urbanización con división horizontal todo lo que no esté descrito en la escritura de división horizontal como elemento privativo es elemento común por imperativo legal.

Así lo dispone el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando dice que: En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a)  El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b)  La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

En suma, sólo es privativo el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente descrito en el título y los anejos que hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, y todo lo que no esté expresamente señalado o descrito como privativo es siempre elemento común en copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, resultando irrelevante que dichos elementos comunes lo sean por naturaleza, por destino o simplemente utilizado por la comunidad para fines distintos como elementos comunes susceptibles de uso individual (como sucede habitualmente en muchos edificios con la vivienda que inicialmente se destinaba a portería, que desafectada de su inicial destino, se alquila a terceros por las comunidades de propietarios, o con otros locales).

Adquirir un elemento común por usucapión

ADQUIRIR UN ELEMENTO COMÚN POR USUCAPIÓN. Sentencia de la AP Las Palmas (Sección 4ª) de 9 abril de 2014:

Esta sentencia recuerda los preceptos y doctrina existente sobre la posibilidad de adquirir un elemento común por usucapión, de la que destacamos las siguientes NOTAS:

A)  NO ES POSIBLE EN NINGÚN CASO que un comunero adquiera el dominio exclusivo o privativo de lo que es elemento común por usucapión o por prescripción adquisitiva frente a los otros comuneros.

B)  Pese a que el condominio lo sea por cuotas o porciones ideales para cada comunero, el art. 394 Código Civil dispone con claridad que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes , siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudicque el interés de la Comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

C)  El art. 397 del Código Civil añade que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

D)  Los artículo 1.933 del Código civil dispone a su vez que la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.

E)  Y por último que el artículo 1.942 Código Civil que dice ” No aprovechan para la posesión los actos de caracter posesorio ejecutados en virtud de licencia o mera tolerancia del dueño.”

F)  La posesión de un comunero de un bien común lo es siempre como comunero que es, por definición no sólo tolerada o consentida por los otros condueños sino obligada para éstos, y su posesión aprovecha a todos los condueños. Así lo resaltan entre otras las sentencias siguientes:

 

– Sentencia de la AP Barcelona 5/12/2013:

“Tradicionalmente ha sido negada la posibilidad de que un comunero pueda adquirir por usucapión la totalidad del bien en perjuicio del resto de comuneros”.

 

– Sentencia del Tribunal Supremo 17/11/1991:

“Todo proindiviso excluye el descuido, la tolerancia o el abandono en que ha de descansar la prescripción”.

 

– Sentencia Tribunal supremo 5/11/2012:

” La ususcapión en estos casos se opone al principio según el cual cada comunero puede favorecer a sus condóminos en los actos que produzcan ganancias o ventajas, pero no les puede perjudicar en los que resulten nocivos, y lo sería transmitar en posesión a título de dueño la que nació con pleno reconocimiento de que la titularidad era compartida por varios condóminos”.

 

CONCLUSIÓN que alcanza la sentencia de las Palmas de 9 abril de 2014:

” En suma, si el propietario del apartamento NUM000 hizo uso o poseyó la terraza comunitaria existente al naciente del mismo lo hizo como comunero y su posesión aprovechaba a toda la comunidad, sin que pueda alterar unilateralmente el concepto bajo el que comenzó a poseer desde el principio y sin que su posesión de un elemento común pueda perjudicar a la comunidad, frente a la que como comunero no puede usucapir.

Es decir, que el demandante ni es dueño de la terraza litigiosa por título de compraventa ni es ni puede serlo por título de usucapión de un elemento común del que es copartícipe.”

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One Response to Adquirir un elemento común por usucapión

  1. Luis en 17 de mayo, 2017 de 15:35

    Muy interesante, muchas gracias.

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