Adquisición preferente del inquilino en caso de subasta judicial

27 de junio, 2013
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El derecho de adquisición preferente del inquilino en caso de subasta judicial.

uso de la vivienda familiarLa Ley de Arrendamientos Urbanos, recientemente reformada por la nueva Ley del Alquiler, nos dice en sus artículos 25 y 31, que los inquilinos tienen derecho de adquisición preferente, esto es, que si el propietario quiere vender la vivienda por un precio determinado, debe conceder al menos un mes al inquilino para que, por ese precio, pueda adquirir en propiedad la vivienda, en caso como decimos, de venta del inmueble.

Aunque es cierto que la ley, al detallar los requisitos para ejercer ese derecho, parece que se refiere solo al supuesto habitual de un contrato de compraventa, pero, ¿qué ocurre cuando la enajenación tiene lugar mediante otro negocio jurídico diferente? Como por ejemplo, una venta judicial, una subasta, una adjudicación de herencia, etcétera. Pues en estos casos, aunque parezca que la ley no se refiera a ellos, también hay un derecho de adquisición preferente en favor del inquilino.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2007, cuando considera que el hecho de que la norma hable de compra, dación en pago o cesión solutoria, a continuación un extracto de dicha sentencia:

«(…) No autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo

«(…) Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala (…)»

Junto a esta sentencia hay otra, del mismo tribunal, pero de 12 de febrero de 1996, cuyo extracto traemos también a continuación:

«(…) Sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código Civil desde su promulgación en el art. 1640 y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33.

 La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (STS 2/03/1959, 29/01/1971 y 30/06/1994), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964 (…)».

En resumen y para terminar, el derecho de adquisición preferente también se hace válido en los casos de subasta judicial, y no solo en el caso más clásico y quizás más conocido de la compraventa, ya que la ley aunque parece tomar este negocio jurídico como referencia, no quiere decir en absoluto que excluya los demás.

 

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