Afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad

La afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad se extiende a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores.

La afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad de propietarios.

En este artículo nos vamos a referir a si el adquirente de una vivienda (también local) está obligado a abonar las deudas que el anterior propietario tuviera con la Comunidad, y de ser esto así, si existe un límite o no.

EJEMPLO:

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Una persona tiene una deuda con la Comunidad desde el año 2012 por el impago de gastos comunes y vende el piso el 10 de marzo de 2018:

¿El nuevo dueño de la vivienda tiene que pagar la totalidad de la deuda, solo una parte, o no tiene que pagar nada ya que no es el deudor?

El artículo 9, apartado e) de la LPH establece:

” El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

 

¿Qué significa esta afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad?

1º.-  La obligación que impone la Ley de Propiedad Horizontal a todo propietario de contribuir, de acuerdo con su correspondiente cuota de participación dentro del conjunto del inmueble, a los gastos generales precisos para atender su sostenimiento (arts. 9 y 21) es una obligación personal, nacida de la condición de propietario que, aunque se produzca una transmisión del derecho, no se desvincula del deudor, que sigue respondiendo con todo su patrimonio en tanto no prescriba .

Afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad

2º.- No obstante la citada Ley, en atención al quebranto que para las Comunidades de propietarios y su adecuado funcionamiento representa la morosidad de sus miembros en el cumplimento de la mencionada obligación y con el fin de garantizar el cobro, dispone, que si se opera una transmisión del piso o local, el nuevo adquirente, cualquiera que sea el título de su adquisición, soporta una carga real que garantiza el abono de los gastos mencionados generados con anterioridad, aunque no de todos los pendientes de pago, sino con la limitación temporal de responder de los originados en los TRES ÚLTIMOS AÑOS y la parte vencida de la ANUALIDAD CORRIENTE -la del año de adquisición-.

3º.- Dentro de ese límite temporal (anualidad corriente y los tres años anteriores), la responsabilidad de pago afecta tanto al PROPIETARIO ANTERIOR (el que lo era cuando se generó la deuda, como obligación personal, ya que es el verdadero deudor) como al NUEVO PROPIETARIO (como obligación real derivada de la carga real que la ley establece sobre el inmueble, “afección“), pudiendo reclamarse la deuda a cualquiera de ellos.

4º.-  Esto es lo que supone una verdadera afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad, la “afección real del bien a la deuda” con la consiguiente carga para el titular actual, aunque no sea el deudor personal . Es decir, el  actual titular del piso que no es el deudor personal de las cuotas (pues no era propietario cuando éstas se devengaron), está obligado a soportar sobre su finca aquella deuda. Es su inmueble el que ha de hacer frente a aquellos gastos (con el límite temporal del que hemos hablado) aunque ese titular actual no sea el deudor personal.

5º.- Según la opinión de algunos Tribunales, dentro del concepto “sostenimiento de los gastos generales” deben entenderse incluidos los “gastos ordinarios” (los que se devengan de forma habitual y periódica, y se satisfacen con cargo a los presupuestos anuales de la comunidad) como los “extraordinarios” (los que se generan esporádica o excepcionalmente, dando lugar a una derrama especial) ya que tanto unos como otros van dirigidos a la misma finalidad.

 

EJEMPLO:

En el supuesto que hemos planteado al principio, el actual propietario se verá obligado por esa afección real del piso comprado al pago de la deuda a abonarle a la Comunidad el importe de la anualidad corriente a su adquisición (cuotas de enero, febrero y marzo de 2018), así como los gastos de los 3 años anteriores, es decir, los recibos de los años 2017, 2016 y 2015 . De los gastos anteriores (años 2014, 2013 y 2012) no responde la vivienda adquirida por el nuevo propietario, luego no podrán serle reclamados a él.

 

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª), de 13.07.2017:

“Constando acreditado que al haberse producido la transmisión de la vivienda, garaje y trastero, por adjudicación de la AET, sin que tuviera obligación de legal, por obvias razones, de dar a conocer el estado de los pagos relativos a las cuotas de la comunidad, es claro que en virtud de lo dispuesto en el artículo 9.1. e) LPH, entra en aplicación la obligación “propter rem” establecida en dicho presente respecto del nuevo adquirente, de manera que si en los juicios monitorios instados contra el anterior propietario de los inmuebles, se instaba el ejercicio de la acción personal establecida en ese precepto contra el titular de las fincas que no ha abonado dichas cuotas, en estas actuaciones, lo que se está ejercitando es la obligación real, recogida en el citado art. 9.1e) contra el nuevo adquirente, acciones que son compatibles entre si, y que requieren de un pronunciamiento judicial contra el nuevo titular, de manera que en este caso no puede hablarse de excepción de cosa juzgada, al ser distinta la causa de pedir, pues mientras que en los juicios monitorios antes señalados se estaba ejercitando la acción personal contra el propietario moroso y por lo tanto, deudor de esas cuotas al no haber cumplido con la obligación que le imponen los arts. 9.1 e) y 21 de la LPH, en las presentes actuaciones, lo que se ejercita contra el nuevo propietario es la afección real del inmueble a la deuda existente, a cargo del nuevo titular siempre que, como ocurre en este caso, se le reclame las parte correspondiente a la anualidad en la que tuvo lugar la transmisión y los tres años inmediatamente anteriores, de manera que cumpliéndose los requisitos expuestos en los preceptos señalado, procede la estimación parcial del recurso y en consecuencia la estimación parcial de la demanda, en cuanto que el pronunciamiento que procede no es la condena a la demandada al pago de las cantidades reclamadas, sino la declaración que que los inmuebles adquiridos por la demandada quedan afectos al pago de la cantidades reclamadas con los efectos legales inherentes a esa declaración.”

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3 Responses to Afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad

  1. Goyo en 7 de marzo, 2018 de 17:16

    Me gustaría que pudiera confirmar si estoy en lo cierto. He estado leyendo la ley 8/1999 de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad horizontal. En su articulo 5, letra e, tercer párrafo, dice “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. ”
    Por tanto es uno o tres los años anteriores a los que queda afecto una vivienda, garaje o local?.
    Muchas gracias.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 7 de marzo, 2018 de 18:04

      Hola Goyo:
      1º.- Lo que expone venía recogido así en el artículo 9.1 e) de la LPH, y no en el artículo 5.
      2º.- Si bien esa fue su primera redacción la LPH ha ido modficándose en estos últimos años.
      3º.- Actualmente y para las adquisiciones de vivienda efectuadas a partir de 6.10.2015, última reforma, el texto es el siguiente:
      Art. 9.1 e) LPH: “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”
      Saludos

      • Goyo en 9 de marzo, 2018 de 12:31

        Muchas gracias Francisco por la respuesta, tengo una última duda. En el caso de que se haya producido una derrama en los 3 años anteriores entiendo que tambien tengo que hacerme cargo no?, pero si ésta fue aprobada en junta del año 2014 y se han recaudado fondos durante ese año, pero las obras se comenten en el año 2015(año en el que está afecto el inmueble), y se emite factura de la empresa encargada de las obras. En este caso estaría también obligado al pago de esa derrama?.
        Muchas gracias

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