Agravio comparativo por la Comunidad de propietarios

Agravio comparativo por la Comunidad de propietarios

El ejercicio abusivo del derecho y el agravio comparativo por la Comunidad de propietarios están prohibidas por el Código Civil.

En alguna ocasión hemos oído hablar del agravio comparativo por la comunidad de propietarios cuando  un vecino protesta al ver que la comunidad no le permite hacer alguna actuación  y en cambio a otros vecinos si se lo permitió.

El agravio comparativo se produce cuando frente a dos personas con la misma condición o en la misma situación se les trata de modo diferente.  

El agravio comparativo en las comunidades de propietarios

Se producirá agravio comparativo por parte de la comunidad de propietarios cuando ésta realiza un ejercicio abusivo del derecho actuando de modo distinto ante situaciones idénticas o similares.

El agravio comparativo supondría, por tanto, la violación del principio de igualdad de trato entre los propietarios.

Ejemplo:

Un vecino realiza obras en su terraza, al igual que lo han hecho con anterioridad otros vecinos. En su caso, la Comunidad emprende acciones legales para que demuela dichas obras y el demandado alega una actuación de abuso de derecho y de agravio comparativo por la Comunidad de propietarios, ya que ha consentido las obras idénticas que otros vecinos han efectuado pero la suya no.

¿Dónde se regula la prohibición del agravio comparativo?

La prohibición del agravio comparativo no viene regulada expresamente con tal en la ley.

El agravio comparativo está profundamente ligado a los siguientes principios:

El artículo 7 del Código Civil y el art. 3.1 del mismo texto, son los que se alegan cuando se plantea el ejercicio abusivo del derecho o las actuaciones de agravio comparativo por la Comunidad de propietarios.

artículo 7 C. Civil:

“1.-  Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.

2.- La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.”

Respecto del ejercicio abusivo del derecho en materia de propiedad horizontal, os recomendamos la lectura de otra de nuestras publicaciones, pinchando aquí.

Sentencias sobre agravio comparativo por la comunidad de propietarios

Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), sentencia de 4.09.2015:

” Constituye doctrina del Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal, que el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma.

Son manifestaciones del abuso de derecho la violación del principio de igualdad de trato entre los distintos propietarios que integran el régimen de propiedad horizontal, normalmente por permitir a algún comunero la ejecución de obras semejantes que, no obstante, le son prohibidas a otros.

Dicho abuso igualmente puede provenir por violación del principio general de derecho que impide actuar contra actos propios, o cuando se adopta el acuerdo con la aviesa finalidad de dañar a uno o varios propietarios sin interés legítimo alguno de la comunidad en la prohibición, que, sin embargo, satisfaría una necesidad importante del comunero impugnante entre otros casos.

El trato discriminatorio entre comuneros carente de la suficiente justificación constituye abuso de derecho. Por ello es obligado atender a la realidad fáctica relativa a la coexistencia previa y admitida de otras obras o cerramientos similares. La corriente jurisprudencial tiende, pues, a evitar agravios comparativos y aplicaciones automáticas de la Ley desconectadas de la letra y del espíritu de los artículos 3.1 y 7 del Código Civil.

Ha quedado acreditado que todas las obras realizadas por la demandada en el patio contiguo a su vivienda de uso privativo han sido iguales o similares a las realizadas por otros propietarios de la comunidad, con conocimiento y consentimiento, al menos tácito de ésta e incluso de los demás comuneros; además, tales obras se ajustan a la legalidad vigente y no perjudican a la comunidad o a los comuneros; y por último, quedó acreditado que el vecino solicitó permiso de los órganos de la Comunidad y que le fue concedido verbalmente como había sucedido con los demás propietarios que llevaron a cabo obras similares.

Nos encontramos ante un ejercicio abusivo del derecho una actuación de agravio comparativo por la Comunidad de propietarios al ejercitar una acción de demolición de unas obras que previamente se habían llevado a cabo de manera similar por otros vecinos sin que se haya ejercitado acción legal alguna.

Esta situación fáctica consentida por la Comunidad de propietarios, en principio, legitima a los demás propietarios a la realización de obras similares, pues en caso contrario estaríamos ante una situación de discriminación y de agravio comparativo, contraria a la realidad social a que se refiere el art. 3.1 del Código Civil y actitud abusiva que como se pone de manifiesto en la resolución impugnada, está prohibida en el art. 7 del Código Civil.”

Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9ª), sentencia 20.03.2017:

“En relación a la primera cuestión en nuestra sentencia de recogíamos SSAAPP. “es cierto que jurisprudencia menor amparándose en algunas resoluciones del Tribunal Supremo, ha establecido que en los supuestos en que la comunidad hubiera autorizado con anterioridad -expresa o tácitamente- alteraciones análogas de otros comuneros el ulterior ejercicio de esta acción implicaría un trato discriminatorio que debe evitarse; en este sentido la SAP de Tarragona de 4-11-03 viene a recoger al respecto, lo que dispone la SAP de Las Palmas de 16-9-02, al señalar que esta última resume el abundante criterio seguido por las Audiencias Provinciales a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1990, “que obliga a atender a la realidad fáctica relativa la coexistencia previa y admitida (expresa o tácitamente) de otras obras, construcciones o cerramientos similares”, lo que “ha creado una corriente jurisprudencial importante, que tiende a evitar agravios comparativos injustos resultados y aplicaciones automáticas de la ley, desconectadas de la letra y del espíritu de los artículos 3.1 y 7 del Código Civil…”

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Maria

    Además de la negativa a resolverme otros problemas comunitarios, llevó un año esperando la reparación ( les obliga mi seguro ) de filtraciones de agua de lluvia por la fachada a mi salón.Tanto la anterior como la actual presidenta ni siquiera han pedido presupuestos,me he encargado yo de todo y aún así han conseguido con mentiras,retrasar el arreglo más de 11 meses,por pura maldad.El administrador solo obedece a su amiga la presidenta. El problema es que son funcionarias con enchufes y la actual es policía municipal ,por lo que si denuncio mis derechos ,mi familia y yo lo pagaremos toda la vida por el corporativismo existente. A donde puedo acudir para dejar constancia de lo que podría ocurrir si l@s denunció?

  2. Oleg

    Buenas tardes. Tengo un problema con la Comunidad de propietarios.He instalado las paneles solares en mi tejado de una casa unifamiliar.Anteriormente pedi permiso,pero sin respuesta.La administracion me ha informado que ya hubo una instalacion previa por parte de un vecino con el permiso de la junta(es una instalacion solar en una fachada de su casa dento de la urbanizacion).En la ultima reunion de la junta extraordinaria los vecinos votaron en contra de mi instalacion.
    Por favor,si peden valorar mi situacion.

  3. Danuvis

    ¿Qué ocurre si todos los áticos de tu comunidad tienen acceso al garaje de forma privada y para acceder a su portal también es uso privado? ¿sería agravio comparativo que todos estemos pagando en la misma proporción???

  4. Gesaindu

    Me parece un artículo muy importante. Si bien la Ley de Propiedad Horizontal fue reformada en 2013 en favor de los cerramientos de terrazas a instancias de la Unión Europea y las leyes comunitarias que establecen y fomentan el “Ahorro Energético de las viviendas y las nuevas politicas sobre Energías Renovables. Los cerramientos favorecen la envolvente térmica de la vivienda. Se posibilita además la colocación de captadores de energía. En aras de las energías limpias e ir poco a poco alejándose del uso de energías fósiles. Por el medio ambiente.
    En ese sentido ya se ha pronunciado el Gobierno Vasco recientemente y ofrecen ayudas.
    Los vecinos “maliciosos” lo tienen difícil y más cuando la reforma de la LPH dice que bastará con la aprobación de votos a favor de las 3/5 partes de los propietarios que a su vez supongan los 3/5 de las cuotas”. No como antes que debía ser po “unanimidad”.
    Por fin!!

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