Agrupación o segregación de pisos o locales

Para la agrupación o segregación de pisos o locales pertenecientes a una Comunidad, se requiere autorización administrativa y aprobación por la Junta.

El procedimiento para la agrupación o segregación de pisos o locales se ha visto considerablemente alterado con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que se llevó a cabo por Ley 8/2013 (en vigor a partir del 27.06.2013).

A partir de esta última fecha, hay que aplicar la nueva normativa cuando se quiere agrupar o segregar un piso o local ubicado en una Comunidad de propietarios.

Igualmente para la segregación de una plaza de aparcamiento o un trastero, que sean anejos inseparables del piso, habrán de cumplirse los requisitos para la segregación que más adelante analizamos, pues en su defecto, no habrá posibilidad de que el comprador del trastero o de la plaza de parking pueda inscribirla en el Registro de la Propiedad a su favor.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Hay que recordar, que cuando los elementos privativos (pisos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros, etc.) se integran dentro de una Comunidad de propietarios, la capacidad de disposición de los propietarios sobre estos elementos se ve afectada por el régimen de propiedad horizontal, debiendo de cumplirse una serie de reglas para poder dividirlos, agruparlos, segregarlos o incluso venderlos como ocurre por ejemplo cuando un trastero forma parte inseparable de un piso.

El artículo 10.3, b) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece el procedimiento y la mayoría exigida para la agrupación o segregación de pisos o locales (también como decimos, para trasteros o plazas de aparacamiento que sean anejos inseparables del piso).

 

Requisitos para la agrupación o segregación de pisos o locales:

1.-  AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA para la agrupación o segregación de pisos o locales. Esta autorización deberá estar concedida por el órgano administrativo correspondiente (Ayuntamientos, Comunidades autónomas, etc.), antes de someter el asunto a la Junta de propietarios. Considero que se trata de un requisito previo, por lo que antes de aprobarse por la Junta de vecinos se requieren los permisos administrativos oportunos. El artículo 10.3 b) LPH, comienza diciendo: Requerirán autorización administrativa , en todo caso: … la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte;…”.

Mi consejo es que si el Ayuntamiento donde radique el inmueble no requiere autorización administrativa para la división de un piso o local, debería presentarse documento expedido por el citado municipio de no exigencia de tal requisito.

2.-  Para llevar a cabo la agrupación o segregación de pisos o locales se requiere el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS QUE PUDIERAN VERSE AFECTADOS por estos cambios. El párrafo 2º de la letra b) del artículo 10.3 LPH establece: ” … deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda…”.Agrupación o segregación de pisos o locales

Los titulares afectados serán los que deban acreditar el perjuicio que sufren, no cabe, que por un simple capricho impidan la agrupación o segregación de pisos o locales de otros vecinos.

3.-  Que se APRUEBE EL ACUERDO DE AGRUPACION o SEGREGACION POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS con una mayoría de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Como véis, se ha reducido por la reforma de junio de 2013 la mayoría exigida, pasando de la unanimidad a esas 3/5 partes en su doble mayoría (propietarios y cuotas).

 Todos estos requisistos se exigirán también para segregar un trastero, plaza de aparcamiento o incluso para el cerramiento de terrazas.

¿Se contará el voto de los ausentes a la Junta para reunir la mayoría exigidida?

En este punto existe un problema de interpretación respecto a lo que dispone el artículo 17.8 de la LPH. Este precepto establece que los ausentes a la reunión de propietarios tienen el plazo de 30 dias desde la notificación del acuerdo para oponerse y trasncurrido dicho plazo se considera que su voto es favorable.

Pues bien, la polémica que surge con la agrupación o segregación de pisos o locales, es que al exigirse la mayoría de los 3/5 en el art. 10.3 b) LPH y no estar comprendida la segregación o agrupación en el art. 17 LPH, se considera por un gran sector doctrinal que el voto de los ausentes no podrá computarse a favor del acuerdo de segregación o agrupación, por lo que sólo cuando voten a favor los presentes o representados a la Junta que superen los 3/5 de los propietarios y las 3/5 partes de las cuotas de participación, se aprobará el acuerdo.

Por último deciros que la fijación de las nuevas cuotas de participación resultantes de la división, agrupación o segregación de pisos o locales requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría.

EJEMPLO: Se quiere segregar un piso en dos. El piso primitivo tiene una cuota de participación del 7% en los elementos comunes. Al convertirse dicho piso en dos distintos, hay que fijar qué cuota de participación tendrá cada uno de ellos.

 

¿Es necesario contar con la aprobación de la Junta para agrupar o segregar si figura dicha posibilidad en el Título constitutivo o en los Estatutos?

Si en el Título constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad aparece recogida la posibilidad de que los propietarios de los elementos privativos puedan agrupar o segregar los pisos o locales, NO SE NECESITARÁ OBTENER NINGUNA DECISION O AUTORIZACION NUEVA por parte dela Junta de propietarios. Otra cuestión distinta será que la Comunidad sí tiene la obligación de aprobar por esa doble mayoría de los 3/5  las cuotas de participación  que tendrá cada uno de los nuevos y antiguos elementos privativos

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25 Responses to Agrupación o segregación de pisos o locales

  1. Mayte en 18 de abril, 2016 de 23:45

    Buenas noches,tengo un piso que es más grande que los demás y con una única puerta.tengo doble cuota de participación actualmente.Quiero dividirlo en dos pisos y por lo tanto hacer otra puerta.Me tienen que autorizar la comunidad,votarlo y que sean aprobado por las 3/5partes?

    • Francisco Sevilla Cáceres en 19 de abril, 2016 de 8:23

      Hola Mayte:

      1.- Deberias ver si en el titulo constitutivo o en los Estatutos, se permite la segregación.
      2.- En todo caso, tambien debes ver antes, si el Ayuntamiento permite la división.
      3.- Si cuentas con todo eso, la comunidad tambien ha de aprobarlo ya que debe establecer las nuevas cuotas de participación de esos 2 elementos.
      4.- Es tambien conveniente que preguntes en el registro de la propiedad lo que necesitarias para la inscripcion registral de los 2 pisos resultantes.
      Un saludo y gracias por seguirnos

  2. Fernando Montalvo en 27 de mayo, 2016 de 12:10

    En los estatutos se establece que ” Podrá el propietario actual dividir los pisos, o refundir y agrupar sin necesidad de acuerdo de la junta.
    Mi pregunta es cuando habla de propietarios actuales quiere referirse a los propietarios cuando se crean los estatutos, o es para toda la vida del edificio, sea quien sea el propietario, por haberse vendido varias veces?

    • Francisco Sevilla Cáceres en 27 de mayo, 2016 de 13:27

      Hola Fernando:
      Mi opinión sobre la interpretación de ese apartado es que cuando se refiere al actual es al que sea propietario en cada momento, por lo que el propietario “actual del piso” puede dividir, etc. sin necesidad de acuerdo de la Comunidad.
      Un saludo y gracias por seguirnos

  3. Patricia en 23 de febrero, 2017 de 18:49

    Buenas tardes:

    Queremos instalar un ascensor en nuestro bloque y sólo lo podemos hacer por el patio del bloque contiguo al nuestro. Para ello vamos a comprarle una parte del patio por donde iría el ascensor. Quería saber qué trámites hay que seguir para el tema de la segregación.

    Un saludo y gracias de antemano

  4. julio en 21 de enero, 2018 de 12:23

    Buenos días, pediría que me ayudaran en este tema, gracias.
    Voy a comprar un apartamento que pertenece a un piso que esta dividido en dos osea que hay dos apartamentos y uno de ellos voy a comprarlo. Esto no esta escriturado como dos apartamentos sino como un piso y los dos inquilinos tienen un 50% del piso en escrituras.

    Mi pregunta es la siguiente.
    Si yo compro la mitad de ese piso(un apartamento) yo tendría el 50% del piso aunque mi apartamento sea mas pequeño que el otro ????
    Al disponer solo de un contador de agua y de luz como podría hacer para tener yo mi contador individual ?????
    Al ser un bloque de piso tendría que contar con la comunidad para estos temas ????

    Gracias de antemano se que un poquito de cada uno podrá ayudarme, gracias.

  5. ignacio en 12 de febrero, 2018 de 13:11

    Hola, he de dividir en dos una oficina en el centro de Barcelona, el caso es que la obra de división esta ya hecha hace bastante tiempo. La comunidad permite dividir en sus estatutos sin necesidad de pedir permiso a la junta de propietarios.

    Me gustaría que en un caso así me pudieras explicar que tipo de permiso administrativo he de solicitar, me supongo que al ayuntamiento. Me puedes decir también que documentación he de aportar la solicitud del permiso?, Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 12 de febrero, 2018 de 13:22

      Hola Ignacio:
      No voy a poder darte una respuesta certera puesto que cada Ayuntamiento (en sus planes de urbanismo) exige una documentación distinta. Pásate por el Aytº y lo preguntas.
      Saludos

  6. Juan Jose Ballester en 14 de febrero, 2018 de 21:12

    soy propietario de una vivienda que forma parte de una serie de 16 duplex adosados separados cada cuatro por una calle no transitada y cerrada. Los dos primeros bloques de cuatro se encuentra separada del rsto por una via pública. Solo hay en comun el acceso a los garajes de cada vivienda por una calle comun posterior y el consumo de luz de 6 farolas. No hay ascensores, piscina, jardines…
    Yo podría segregarme de la comunidad pagando exclusivamente la parte proporcional del gasto de luz de las farolas eximiendome del pago del resto de la mensualidad que ahora pago?
    Gracias.

    • Inmaculada Castillo en 15 de febrero, 2018 de 8:52

      Hola Juan José,

      He leído tu consulta y dada la misma, creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  7. Antonio en 1 de marzo, 2018 de 19:07

    Buenas tardes.En el año 1979 compre un piso de protección oficial,donde los bajos del edificio estaban sin cubrir,no tenían cerramientos ni nada.Unos años más tarde llegamos a un acuerdo todos los vecinos de hacer unas cocheras cerradas una para cada vecino,estas cocheras no están escrituradas y ahora tengo una pregunta ¿puedo vender la cochera aparte del piso ?

    • Inmaculada Castillo en 2 de marzo, 2018 de 10:06

      Hola Antonio,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  8. Maria en 5 de marzo, 2018 de 17:05

    Buenas tardes, antes de consultar con la administradora de la finca en la que soy propietaria de una vivienda, me gustaría preguntar por aquí la posibilidad de unir dos pisos verticalmente.
    Actualmente soy propietaria de un piso que es un 3º y me venderían el 2º, ambos con 35m2 e idénticos. Mi idea sería adquirir el 2º y hacerme un duplex, si estructuralmente es viable construir una escalera que los conecte (obviamente primero tengo que ver esto con un contructor). Si hubiera esta posibilidad y siendo dos propiedades privadas, que no tocan ningún elemento de la comunidad, salvo el forjado que correspondería a mi suelo, los vecinos tienen que tener algún tipo de voto en esto o se puede proceder sin problemas. Se tiene que pedir una licencia de obra? En principio la idea sería tener dos escrituras, para que si en un futuro quisiera vender, se vendieran por separado, pudiendo recuperar ambas viviendas como eran en origen. Me pueden dar alguna indicación.
    Se lo agradezco de antemano.
    Un saludo.

    • Inmaculada Castillo en 5 de marzo, 2018 de 18:07

      Hola María,

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  9. Luisma en 26 de abril, 2018 de 19:15

    Hola buenas tardes mi consulta es la siguiente: en mi rellano somos tres viviendas, dos dúplex y un estudio. El propietario del estudio lo quiere vender y nos gustaría saber si sería posible comprar el estudio para dividirlo en dos y unirlo a los dúplex ya que es contiguo a ambos dúplex y qué trámites necesitaríamos. Un saludo y muchas gracias

  10. MINERVA en 24 de mayo, 2018 de 14:29

    Buenas tardes, Estoy interesada en comprar el piso contiguo horizontal con mi piso (vivienda habitual), con la idea de agrandar y hacer un única vivienda.
    Estaría exenta del pago de la cuota de comunidad de esta segunda vivienda, ya que en esa misma esta incluido el gasto de agua y servicios de comunidad y mi uso seguiría siendo el mismo, los mismos habitantes y el mismo uso diario, o estaría obligada a pagar el doble de cuota? si es así, tendría derecho a la reducción de aunque sea parte de la cuota?
    Espero su respuesta.
    Gracias. Un saludo.

  11. Jose Ignacio Tobia Gonzalez en 27 de mayo, 2018 de 20:08

    Buenas tardes: Leído su artículo sobre “Requisitos para la agrupación o segregación de pisos o locales”, me surge una pregunta que les traslado:
    ¿Esta normativa es también aplicable a la segregación de la Comunidad de Propietarios en dos o tres Comunidades separadas? Si no fuera aplicable ¿podrían decirme cuales son los requisitos y el procedimien to a seguir?
    Muchas gracias. Atentamente
    José Ignacio

  12. laura en 28 de junio, 2018 de 13:48

    Buenos días, tengo la intención de comprar un local y segregarlo: en local y vivienda.(tengo la posibilidad de obtener la celula de habitabilidad ya que la densidad de la parcela y del edificio me lo permite, lo pregunté en el ayuntamiento). ¿Sería posible hacerlo?¿Se tienen que hacer dos escrituras distintas y registrarlos por separado?

    • Inmaculada Castillo en 28 de junio, 2018 de 14:28

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  13. Arkaitz villaverde Valle en 30 de julio, 2018 de 12:02

    Buenas nos encontramos en esta situacion. Queremos comprar un local a medias con otro vecino y poder segregarlo para comprar cada uno la parte que le corresponda, pero el ayuntamiento tiene una normativa de que los locales no se puede segregar si no tiene 40m2 de promedio y como el local solo tiene 73 M2 ya no cumple con Los requisitos. Cual seria la solucion si Queremos que tenga cada uno su parte bien registrada. Gracias.

  14. David en 29 de noviembre, 2018 de 16:13

    Hola, estoy viviendo en un edificio de 3 plantas y solo un vecino por planta, estoy pensando en comprar los otros 2 pisos, sería posible legalmente si lo compro hacer el edificio como si fuera una sola casa? Gracias

    • Inmaculada Castillo en 29 de noviembre, 2018 de 21:02

      Hola David,

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  15. ANGWEL RANZ en 3 de diciembre, 2018 de 18:27

    EN MI COMUNIDAD QUIEREN UNIR A LA PORTERIA (BIN COMUN) UN LOCAL (TAMBIEN BIEN COMUN) QUE PORCENTAJE DE VOTOS ES NECESARIO Y QUE REQUISITOS SE NECESITAN

    • Inmaculada Castillo en 4 de diciembre, 2018 de 20:47

      Hola Angel,

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