Fallecimiento del demandado durante el litigio
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Alteración de la fachada por el local comercial

La jurisprudencia considera que la alteración de la fachada por el local comercial debe permitirse siempre que no sea desmesurada ni excesiva.

La jurisprudencia señala un criterior flexible para resolver la problemática sobre la alteración de la fachada por el local comercial.

Es muy imporntante recordar que en este asunto existe una causística muy prolija, por lo que habrá que estar al caso concreto que se plentee.

Con esta publicación sobre la alteración de la fachada por el local comercial queremos dar a conocer la doctrina jurisprudencial cuando se plantean litigios entre la Comunidad e propietarios de un lado, que no quiere que los locales de negocio alteren la fachada mediante revestimientos, nuevos paramentos, rótulos, etc.,  y de otro, el dueño del local que busca acondicionar el inmueble para mejorar y publicitar su negocio consiguiendo futuros clientes.

JURISPRUDENCIA sobre la alteración de la fachada por el local comercial:

El TRIBUNAL SUPREMO considera la necesidad de que la Comunidad permita estas obras siempre que la alteración no sea desmesurada ni excesiva en relación con lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento de fachadas para la realización de actividades comerciales.

Igualmente considera que NO PROCEDERÁ este tipo de obras en la fachada si el cambio supone una alteración de los elementos comunes esenciales como afectación a forjados, seguridad del inmueble, etcétera.

Tampoco procederá si esa modificación afectase los derechos de alguno de los vecinos, por ejemplo la instalación de un letrero luminoso que perturbara (ruido o luminosidad) a los pisos situados en la primera planta.

Como vemos, lo que pretende el TRIBUNAL SUPREMO es congeniar el derecho individual del dueño del local que seguramente lo ha comprado para explotarlo como negocio y el derecho de la Comunidad en su vertiente «seguridad del edificio» y «respeto a los derechos de los titulares de los pisos«.

El límite a la alteración de la fachada por el local comercial vendría derivado de lo dispuesto en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la SEGURIDAD del edificio, su ESTRUCTURA general, su CONFIGURACIÓN o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario.

Alteración de la fachada por el local comercial

En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales.

Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la SENTENCIA 7/2010, de 11 de febrero:

En este asunto se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en este caso el TRIBUNAL SUPREMO proclamó:

«Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros. 

En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido».

En la SENTENCIA 728/2010, de 15 de noviembre, se fijó como doctrina jurisprudencial que:

«[…] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho».

En SENTENCIA 809/2010, de 22 de diciembre, se declaró, que:

«[…] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario«.

En SENTENCIA de 14 de febrero de 2011, de sostiene:

«La única cuestión objeto de controversia se centró en si las obras realizadas pueden perjudicar a otros propietarios, tal y como mantiene la Comunidad, al provocar un impacto estético y visual intolerable en la fachada.

La sentencia valora, que con anterioridad a las obras ejecutadas en la fachada por los demandados, el anterior propietario del local ya había remodelado el bajo del edificio, y considera, tras comparar la situación ya creada y la actual, que la alteración no ha sido desmesurada ni excesiva, en relación a lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento de fachadas para la realización de actividades comerciales».

Esta doctrina se ratifica, de nuevo, en la SENTENCIA 196/2011, de 17 de enero de 2012:

«Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa».

Comentarios

  1. Jennifer

    Buenos días. He comprado un bajo hace unos años que no tiene escaparate ni ninguna ventana que aporte luz natural al local. Esto está limitando que pueda alquilar el local porque todo el mundo que viene a verlo me dicen que si tuviera algo de luz me lo alquilarían, y de hecho se me abrirían otras posibilidades de negocio. En la fachada principal solo hay espacio para la puerta, pero en la parte de atrás del bajo, hay una pared en la da al exterior. Esa pared da a la entrada de una casa colindante. La entrada de esa casa se encuentra mucho más baja que el bajo y es la partte de atrás de la casa por donde la señora mete el coche, y si se abriera una ventana no invadiría su intimidad.

    Mi consulta es : si yo puedo abrir una ventana por ley; a quién le debo pedir permiso, a los vecinos de mi edificio, o a la vecina de la casa, o al ayuntamiento.
    Qué me recomiendan hacer? Este asunto me está complicando la vida.
    Un saludo

  2. manue

    Buenos dias
    Resulta que al dueño de un bajo del edificio le ha dado por tirar una pared que da la fachada y poner una puerta de garaje , parece ser que va a realizar una aparcamiento en dicho local y vender las plazas,
    Puede hacer dicha obra sin pedir permiso a la comunidad , puede tirar la pared sin pedir permiso ?, puede hacer un aparcamiento en dicho local?
    Gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Manuel,

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  3. Mariana

    He alquilado un bajo interior en un patio de un edificio protegido. No voy a poner cartel, pero si pedí poner un arreglo floral a modo de guirnalda en la cornisa de mi fachada y me dicen que no puedo poner nada que sea diferente que el local anexo. Entonces como diferencio mi negocio… pueden prohibirme poner unas ramas verdes en el espacio de mi fachada???

    • Inmaculada Castillo

      Hola Marianaaaaaaaaaaaaaaaa

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  4. Aurora

    Buenas noches, mi casa está en una primera planta y debajo tengo un local, el dueño a puesto dos carteles justo bajo de mis balcones de se alquila, los cuales están más en mi propiedad que en la suya.
    Mi pregunta es si eso es legal y si por otro lado debería de ponerlo lo que es en su propio escaparate.
    Lo ha puesto sin pedir permiso
    Gracias

    • Inmaculada Castillo

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  5. ana maria perez

    buenos dias , queria saber cual es la ordenanza que prohibe cambiar el rotulo antiguo por uno nuevo en el centro de madrid, ya que quería poner una estetica pero me han comentado que al estar en el centro de madrid y ser un edificio protegido tendría que quedarme con el cartel antiguo ya que era una ferretería , gracias de antemano

  6. Rafael

    Soy propietario de un local comercial, que originalmente tiene unos escaparates a 1,5 m del suelo con lo cual el paso de gente en una zona muy comercial no permite que esa altura de escaparate sea la adecuada; mi intención es hacer escaparates de hasta 2 metros de altura , ganando luz y visibilidad el local. La comunidad me puede denunciar y tengo que tener miedo a que me toque reponer al estado original la fachada de mi local? Y encima costes judiciales. …?
    Gracias

  7. javier

    Mi pregunta es la siguiente:
    Tengo una entreplanta en un edificio, encima de la entrada del garaje, esta entreplanta esta retranqueada hacia atrás, de lo que es la fachada del edificio, como tres metros y delante de mi fachada de la entreplanta pero a nivel de calle tengo una columna, mi pregunta es la siguiente, puedo yo colocar sobre esta columna algún tipo de rotulo?
    Muchas Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Javier:
      1.- Habrá que estar a lo que digan los Estatutos de la Comunidad sobre la instalacion de rótukos o anuncios de publicidad.
      2.- Si no se dice nada, debe de autorizarte la comunidad para su instlación.

      Un saludo

  8. Gregorio Rivas

    ¿Pero que ocurre ante el abandono del propietario de su parte correspondiente de fachada? Hay casos en que la negligencia se extiende en el tiempo sin razón aparente dañando la imagen del inmueble y sus propietarios. ¿Qué acometer?

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