Alteración de la fachada por el local comercial

La jurisprudencia se decanta a favor de considerar que la alteración de la fachada por el local comercial debe permitirse siempre que no sea excesiva.

Con este artículo sobre la alteración de la fachada por el local comercial queremos transmitir la opinión mayoritaria de los Tribunales cuando se plantean litigios entre la Comunidad de propietarios de un lado, que no quiere que los locales de negocio alteren la fachada mediante revestimientos, nuevos paramentos, rótulos, etc.,  y de otro,  el dueño del local que busca llamar la atención de futuros clientes mediante publicidad exterior o cambiando la fachada mediante algún tipo de decoración que resalte la existencia del negocio.

JURISPRUDENCIA sobre la alteración de la fachada por el local comercial:

El Tribunal Supremo considera la necesidad de que la Comunidad permita estas obras siempre que la alteración no sea desmesurada ni excesiva en relación con lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento de fachadas para la realización de actividades comerciales.

Igualmente considera que NO PROCEDERÁ este tipo de obras en la fachada si el cambio supone una alteración de los elementos comunes esenciales como forjados, etc., lo que supondría un peligro para la seguridad del edificio. Tampoco procederá si esa modificación afectase los derechos de alguno de los vecinos, por ejemplo la instalación de un letrero luminoso que perturbara (ruido o luminosidad) a los pisos situados en la primera planta.Alteración de la fachada por el local comercial

Como vemos, lo que pretende el Tribunal Supremo es congeniar el derecho individual del dueño del local que seguramente lo ha comprado para explotarlo como negocio y el derecho de la Comunidad en su vertiente «seguridad del edificio» y «respeto a los derechos de los titulares de los pisos«. El límite a la alteración de la fachada por el local comercial estará en la desmesura de las obras o elementos que cambien la fachada, considerando que esa falta de moderación en los cambios realizados sería la línea que impediría que el dueño del local hiciese lo que le viene en gana.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 14 de febrero de 2011:

Supuesto planteado ante el Tribunal Supremo:

  •  El titular de un local comercial modifica la fachada sin pedir permiso a la Comunidad y esta lo demanda para que la reponga a su estado primitivo.
  •  El Juzgado que conoció en primera instancia le dio la razón a la Comunidad al considerar que los carteles publicitarios y la alteración de la fachada habían producido un efecto impactante en el edificio, además de no contar con la debida autorización de la Junta.
  •  La Audiencia Provincial que conoció del recurso de apelación le dio la razón al dueño del local comercial al considerar que alteración no era excesiva en relación a lo que se debe considerara habitual en el acondicionamiento de las fachadas en los locales comerciales para la realización de actividades comerciales.
  •  Por último el TRIBUNAL SUPREMO le vuelve a dar la razón al dueño del local y declara:

A)  Con carácter general se debe tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad de la Junta de propietarios (artículo 17 LPH) para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo.

B)  Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que considera que deben ser interpretadas de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización:

  • no menoscabe o altere la seguridad del edificio,
  • su estructura general,
  • o perjudique los derechos de otros propietarios.

C)  En el caso concreto visto por el Tribunal Supremo, se declara que: » La única cuestión objeto de controversia se centró en si las obras realizadas pueden perjudicar a otros propietarios, tal y como mantiene la Comunidad, al provocar un impacto estético y visual intolerable en la fachada. La sentencia valora, que con anterioridad a las obras ejecutadas en la fachada por los demandados, el anterior propietario del local ya había remodelado el bajo del edificio, y considera, tras comparar la situación ya creada y la actual, que la alteración no ha sido desmesurada ni excesiva, en relación a lo que viene siendo habitual en el acondicionamiento de fachadas para la realización de actividades comerciales«.

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8 Responses to Alteración de la fachada por el local comercial

  1. Gregorio Rivas en 21 de julio, 2015 de 22:52

    ¿Pero que ocurre ante el abandono del propietario de su parte correspondiente de fachada? Hay casos en que la negligencia se extiende en el tiempo sin razón aparente dañando la imagen del inmueble y sus propietarios. ¿Qué acometer?

  2. javier en 29 de octubre, 2015 de 10:36

    Mi pregunta es la siguiente:
    Tengo una entreplanta en un edificio, encima de la entrada del garaje, esta entreplanta esta retranqueada hacia atrás, de lo que es la fachada del edificio, como tres metros y delante de mi fachada de la entreplanta pero a nivel de calle tengo una columna, mi pregunta es la siguiente, puedo yo colocar sobre esta columna algún tipo de rotulo?
    Muchas Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 30 de octubre, 2015 de 13:21

      Hola Javier:
      1.- Habrá que estar a lo que digan los Estatutos de la Comunidad sobre la instalacion de rótukos o anuncios de publicidad.
      2.- Si no se dice nada, debe de autorizarte la comunidad para su instlación.

      Un saludo

  3. Rafael en 13 de diciembre, 2015 de 1:42

    Soy propietario de un local comercial, que originalmente tiene unos escaparates a 1,5 m del suelo con lo cual el paso de gente en una zona muy comercial no permite que esa altura de escaparate sea la adecuada; mi intención es hacer escaparates de hasta 2 metros de altura , ganando luz y visibilidad el local. La comunidad me puede denunciar y tengo que tener miedo a que me toque reponer al estado original la fachada de mi local? Y encima costes judiciales. …?
    Gracias

  4. ana maria perez en 13 de noviembre, 2018 de 2:32

    buenos dias , queria saber cual es la ordenanza que prohibe cambiar el rotulo antiguo por uno nuevo en el centro de madrid, ya que quería poner una estetica pero me han comentado que al estar en el centro de madrid y ser un edificio protegido tendría que quedarme con el cartel antiguo ya que era una ferretería , gracias de antemano

  5. Aurora en 7 de enero, 2020 de 21:56

    Buenas noches, mi casa está en una primera planta y debajo tengo un local, el dueño a puesto dos carteles justo bajo de mis balcones de se alquila, los cuales están más en mi propiedad que en la suya.
    Mi pregunta es si eso es legal y si por otro lado debería de ponerlo lo que es en su propio escaparate.
    Lo ha puesto sin pedir permiso
    Gracias

    • Inmaculada Castillo en 8 de enero, 2020 de 12:27

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