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Aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales de negocio

Entre las medidas aprobadas por el coronavirus se encuentra la solicitud de aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales de negocio.

Veamos los REQUISITOS necesarios para solicitar el aplazamiento del pago de la renta en los contratos de arrendamiento de local de negocio (técnicamente denominados «arrendamientos para uso distinto del de vivienda«) o de industria.

Estas medidas han sido aprobadas por el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

La regulación de esta moratoria en el pago de la renta en contratos de arrendamiento de local o de industria viene establecida en los artículos 1 al 5 del citado Real Decreto-Ley.

En esta norma se distinguen DOS SITUACIONES según el tipo de arrendador:

a) Cuando el arrendador es una EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA de vivienda o una PERSONA FÍSICA o JURÍDICA que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o sea titular de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (se le denomina GRAN TENEDOR).

b) Cuando el arrendador sea DISTINTO a los del apartado anteriorEJEMPLO: El arrendador es una persona física o juridica que es titular de 2 inmuebles urbanos.

Lo más habitual es que nos encontremos en esta última situación, típico contrato de arrendamiento donde el dueño (arrendador) es titular de menos de 10 inmuebles  y que tiene un local de negocio en arrendamiento.

En primer lugar nos vamos a ocupar del análisis de este último SUPUESTO por se r el más frecuente.

Aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales de negocio cuando el ARRENDADOR TIENE DIEZ O MENOS inmuebles

1º.- Para acceder a esta moratoria o aplazamiento del pago de la renta, el arrendatario (inquilino) ha de ser AUTÓNOMO o PYME.

2º.- El contrato de arrendamiento del inmueble debe estar afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo o la pyme.

Aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales de negocio3º.- Si se trata de un AUTÓNOMO, se requiere:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

4º.- Si se trata de una PYME se requiere:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

5º.- El PLAZO que tiene el arrendatario (autónomo o pyme)  para solicitar del arrendador el APLAZAMIENTO temporal y extraordinario del pago de la renta es de UN MES desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 15/2020, cuya fecha de entrada es del 23 de Abril de 2020.

Por tanto, durante un mes desde el 23 de abril de 2020 tiene el arrendatario para comunicar dicho aplazamiento.

6º.- El Real Decreto-Ley no OBLIGA al arrendador ha aceptar el aplazamiento. Si se niega al APLAZAMIENTO de la renta, no puede obligársele.

El texto legal solo habla de la conveniencia de que se alcancen acuerdos y sugiere dentro del marco negociador al que invita, que se pueda disponer de la FIANZA entregada en su día cuando se celebró el contrato para que sirva como pago total o parcial de alguna mensualidad de la renta, debiendo reponer dicho importe en el supuesto de que se hubiese alcanzado este acuerdo.

Aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales de negocio cuando el ARRENDADOR TIENE MÁS DE DIEZ inmuebles

A) A estos arrendadores que se les denomina GRANDES TENEDORES.

B) El arrendador debe ser una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

C) El arrendatario (inquilino), podrá solicitar en el PLAZO DE UN MES desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley (23.04.2020) un APLAZAMIENTO temporal y extraordinario del pago de la renta.

D) En este caso, el arrendador ESTÁ OBLIGADO a aceptar dicha moratoria. Es una moratoria obligatoria para el ARRENDADOR, siendo esta la gran DIFERENCIA con el supuesto de que el arrendador no sea un gran tenedor donde no se le podía obligar a aceptar el aplazamiento.

E) La moratoria del pago de la renta durará durante todo el período que dure el estado de alarma y hasta  un máximo de 4 meses después.

F) El aplazamiento no devengará intereses ni penalizaciones.

G) El importe total de las rentas aplazadas se devolverá fraccionadamente en el plazo de 2 años y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, comenzando la devolución al mes siguiente de que concluya la moratoria.

CONCLUSIÓN:

El aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales de negocio o de industria solicitado por un autónomo o una pyme no tiene efectos vinculantes para el arrendador cuando este es una persona física o jurídica con 10 o menos inmuebles.

En cambio si el arrendador es un GRAN TENEDOR de inmuebles, será obligatorio que acepte la petición de aplazamiento del pago del alquiler que efectúe el arrendatario.

RECOMENDACIÓN:

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