Arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio

19 de diciembre, 2016
6 comentarios

Diferencias y similitudes entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio. Dos contratos que parecen iguales pero que no lo son.

El arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio son dos figuras distintas como veremos a continuación.

Con este artículo pretendemos dar unas nociones básicas e intentar aclarar algunas de las dudas que nos hacen llegar nuestros lectores sobre las diferencias y similitudes que hay entre el arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio.

Lo primero que habrá que hacer es ver las características y objeto de cada uno de estos dos tipos de contratos por separado, y así nos encontramos:

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

1.-  El ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, es aquel contrato por el que una persona (normalmente el dueño aunque también puede hacerlo el usufructuario por ejemplo) entrega o cede un inmueble a otro (llamado arrendatario) para un uso distinto al de vivienda a cambio del pago de una renta. El objeto por tanto del contrato es la entrega de un espacio físico, es decir, del local o inmueble vacío para que el inquilino monte un negocio.  Aunque lo normal es que el local que se pretenda arrendar esté vacío, también se considera que se trata de un arrendamiento de local de negocio si se entregan algunos elementos sueltos, como por ejemplo  algún mobiliario, siempre y cuando estos elementos estén desarticulados y no sean aptos por sí mismos para rendir un producto mercantil.

2.-  En el ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA lo que se hace es arrendar un negocio en marcha con todos los elementos necesarios para continuar con su explotación. Por ejemplo, cuando en un local (espacio físico) donde se viene desarrollando un negocio de bar (con mobiliario, instalaciones, existencias, maquinaria, licencias, clientela, etc.) se le entrega a otra persona para que continúe con dicha actividad. En este caso, no sólo se le entrega al arrendatario el local sino además el bar como actividad comercial en funcionamiento.

La ley aplicable al arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio es distinta.

Al arrendamiento de industria le es de aplicación el Código Civil mientras que al arrendamiento de local (“la ley lo denomina para uso distinto del de vivienda”) será la Ley de arrendamientos urbanos.

Arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocioNo obstante hay algunos autores y sentencias de Audiencias Provinciales (minoritarias) que consideran que a los contratos de arrendamiento de industria celebrados con posterioridad al 1.01.1995 se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Dicho lo anterior, y con independencia de lo que las partes digan en el contrato, éste será un arrendamiento de industria o un arrendamiento de local de negocio atendiendo a lo que realmente se haya arrendado (“objeto del contrato”).

Hay veces, que se dice en el contrato que se trata de un arrendamiento de local, cuando en realidad se está entregando una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, por lo que la jurisprudencia considera que este contrato, pese a lo que aparezca redactado en el mismo, será de arrendamiento de industria que se rige en primer lugar por lo pactado por las partes y subsidiariamente por el Código Civil.

En el arrendamiento de industria no es preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato (sentencias de 20 de septiembre de 1991, 19 de mayo de 1992, 17 de abril de 1993, 10 de mayo de 1993 y 22 de noviembre de 1994).

Se puede dar también el caso de que se formalice un contrato de arrendamiento de local de negocio y que se le venda al inquilino la maquinaria, enseres, etc.,  que componían la actividad del negocio. En estos casos aunque se entrega el local y dichos elementos, se tratará de un arrendamiento de local porque el resto de elementos se han vendido.

¿El juicio especial de desahucio es el procedimiento adecuado en ambos tipos de contratos?

En el arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio cabe el desahucio por falta de pago de la renta, es decir la acción encaminada por el dueño o arrendador para recuperar la posesión del local (tanto si sólo es el espacio físico como el negocio entregado) por incumplimiento de la obligación principal del arrendatario, que es el pago de la renta o de las cantidades debidas por otros conceptos como luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc.

Ahora bien, mientras que en el arrendamiento de local está claro que cuando no se paga la renta el procedimiento adecuado es el juicio especial de desahucio establecido en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el arrendamiento de industria si no se paga la renta, existe división de opiniones, siendo la mayoritaria la que considera que el juicio adecuado es el declarativo  que corresponda por la cuantía (“juicio verbal u ordinario”), pero no el verbal especial de desahucio del 440.3 de la LEC.

En cuanto a la  enervación  (posibilidad de continuar en el arrendamiento si se pagan las rentas adeudadas y las vencidas), cuando se trata de un arrendamiento de local SÍ cabe la posibilidad de enervar, mientras que cuando se trata de un arrendamiento de industria NO cabe dicha posibilidad.  Para leer más sobre esta diferencia PINCHA AQUÍ.

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6 Responses to Arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio

  1. Cristóbal medina tirado en 24 de julio, 2014 de 18:16

    Buenas tardes
    Les explico…. Mi padre quiere cerrar el negocio por jubilación ,tiene dos empleados,quisiera quedarme con el mismo ,con la misma actividad
    En realidad quiero empezar desde cero,sin ningún empleado.
    Quisiera saber si es posible ,dadas la circunstancias,sin tener que cerrar el negocio un tiempo o si hay que cambiar el nombre del mismo.
    Gracias

  2. Soraya en 6 de octubre, 2016 de 22:49

    Hola me llamo soraya tengo un negocio y voy a alquilarlo querría saber si me puedo dar de baja como autónoma o tengo que seguir dada de alta y el nuevo arrendatario en que posición queda si se tiene quedar de alta como autónomo o no.y si me puedo dar de baja como declarar lo que percibo por el alquiler de mi negocio

  3. Ivan en 27 de enero, 2017 de 23:03

    Buenas noches:
    Tengo una cafetería que se montó en un local cuyo propietario es mi padre mediante un contrato en precario.
    Actualmente deseo arrendar la industria a otra persona.
    Puede haber un solo contrato con el arrendatario o solo se puede hacer haciendo yo un contrato y mi padre otro con el arrendatario?
    Muchísimas gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 30 de enero, 2017 de 13:16

      Hola Ivan:
      Si tu padre es el titular del local, pero no de la industria (negocio), se podría hacer 2 contratos, uno de arrendamiento de local entre tu padre y el que se vaya a quedar en el local (inquilino) y luego otro distinto entre tú (arrendador del mobiliario, etc.) y el inquilino.
      Si tienes alguna duda puedes llamarnos al teléfono de consultas jurídicas y lo hablamos: https://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/
      Un saludo

  4. Celia en 9 de febrero, 2018 de 20:03

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente ¿se pueden unir en un mismo documento el contrato de arrendamiento de local y el de arrendamiento de industria?

    Gracias

    • Inmaculada Castillo en 13 de febrero, 2018 de 9:06

      Hola Celia,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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