¿Qué es el arrendamiento de empresa, industria o negocio?

Este contrato no tiene regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico, de manera que se rige por lo que estipulen las partes y, en su defecto, por las normas contenidas en el Código Civil. Por eso es de suma importancia lo que en el contrato se estipule.

El objeto del contrato es la explotación de una empresa, integrada por los enseres, maquinaria, local en que está instalada y toda la organización (marcas, nombres comerciales, patentes, etc.) que constituye un “todo necesario” para el ejercicio de la actividad industrial o de negocio. De esta forma, la industria ya está en marcha o preparada para su puesta en marcha inmediata, continuando el arrendatario con el mismo negocio o actividad, sin realizar modificaciones sustanciales.

Reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a esta cuestión, señala que el arrendamiento lo será de industria o negocio cuando el arrendatario recibe, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, o pendiente solo para serlo de meras formalidades administrativas, protegiendo así el principio de continuidad de la empresa.

Debe distinguirse este contrato de otros similares como es el arrendamiento de local comercial, ya que en el arrendamiento de empresa se alquila el local y el negocio en él establecido, mientras que en el arrendamiento del local, se entregan de ciertos elementos que no se configuran como una unidad patrimonial.

El precio a pagar o renta ha de ser cierto y debe determinarse en el contrato, si bien puede estipularse una renta combinada, en parte fija y en parte variable (en función de los beneficios).

No existe obligación de prestar fianza. No obstante, si es obligatoria para los arrendamientos de locales, fijándola la Ley de Arrendamientos Urbanos en dos mensualidades.

Respecto a las obligaciones del arrendador habrá que estar a lo pactado por las partes. Con carácter general se fijan las siguientes:

• Debe entregar la empresa con todos los elementos esenciales para su explotación o, en su caso, los que se hayan fijado en el inventario añadido al contrato.

• Debe entregar las cosas en condiciones aptas para el uso pactado, confiriendo al arrendatario el poder para disponer de las mismas y colaborando en todo aquello que sea necesario para comenzar la explotación del negocio.

• Debe realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

• Debe mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Pueden pactarse otras obligaciones, como el compromiso de no competencia.

Entre las obligaciones del arrendatario destacan las siguientes:

• Debe pagar el precio del arrendamiento y la fianza en los términos convenidos.

• Debe usar la cosa conforme al uso pactado.

• Debe explotar la empresa por sí mismo, sin alterar su forma o sustancia, pudiendo realizar mejoras, pero a la finalización del contrato no puede reclamar indemnización por las mismas, aunque puede retirarlas.

• Debe conservarla en buen estado, no siendo responsable del deterioro de las cosas por su uso normal.

• Está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, las reparaciones que sean necesarias para conservar la empresa en el uso pactado. Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca. Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo, y según la parte de la finca de la que el arrendatario se vea privado.

• Debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Entre las causas de extinción del contrato más frecuentes figuran las siguientes:

• Por expiración del plazo pactado. Si no se ha pactado ningún plazo habrá que estar a las normas del Código Civil sobre la tácita reconducción.

• Por incumplimiento de las partes. El incumplimiento debe ser esencial y puede dar lugar a la resolución del contrato y/o de los daños y perjuicios ocasionados.

• Pérdida de la empresa. Cuando se pierde cualquiera de los elementos esenciales para la continuidad de la explotación de la empresa (pérdida del local, de licencias administrativas, etc.).

De esta forma, el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario cuando se de alguna de las causas indicadas.

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Avelino D. Écija

Abogado. colegiado ICAGR N.º 6487. Especializado en Derecho Civil.

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