Arrendatario de local incumple el plazo de duración

Vamos a estudiar las consecuencias que pueden derivarse si el arrendatario de local incumple el plazo de duración del arrendamiento concertado, en aquellos contratos suscritos con arreglo a la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, es decir, aquellos contratos de local (denominados en la ley “contratos para uso distinto del de vivienda“) posteriores al 1 de enero de 1995.

La LAU de 1994 no dispone en ninguno de sus artículos cómo tratar las consecuencias si el arrendatario de local incumple el plazo de duración.

El art. 4.3 LAU dispone que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (“locales de negocio”) se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El Código Civil en diversos preceptos, art. 1256 (” la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes“), art. 1258 (“ los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado“), art. 1091, etc., establece la irrevocabilidad de los contratos, es decir, que los contratos están para cumplirse.

Trasladado lo anterior al desistimiento del contrato de arrendamiento de local por parte del inquilino, habrá que estar a lo que se haya estipulado en el contrato (art. 4.3 LAU, voluntad de las partes), y en su defecto y por aplicación de los preceptos del Código Civil, si no se hubiera permitido el desistimiento antes de que se cumpla el plazo, la duración del contrato habrá de cumplirse.

Así pues, entendido el plazo de duración del arrendamiento como una obligación para ambas partes, su cumplimiento ha de considerarse como esencial y, por tanto, su incumplimiento da derecho a la resolución del contrato o a exigir su cumplimiento, con el resarcimiento, en ambos casos, de los daños y perjuicios causados.

La cuestión principal que se plantea cuando el arrendatario incumple el plazo de duración es la relativa a si el arrendador solo debe ser indemnizado por las rentas dejadas de percibir durante el tiempo que el local permanezca desocupado y sin alquilar, o si por el contrario, el arrendador puede reclamar como indemnización por el incumplimiento del arrendatario que no respetó el plazo estipulado en el arrendamiento, la totalidad de las rentas que se habrían devengado desde la fecha del desistimiento hasta la fecha de finalización pactada.

¿Qué dice la jurisprudencia sobre esta indemnización cuando el arrendatario del local no cumple el plazo de duración?

La doctrina más reciente del Tribunal Supremo se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, y en la Sentencia de 15.09.2015 se establece:

” Es cierto que las sentencias que se citan llegan a la solución apuntada por la parte recurrente para los casos de desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, pero siempre buscando la solución más ajustada al caso y la evitación de un enriquecimiento injusto por parte del arrendador que pudiera percibir una doble renta por el inmueble a cargo del arrendatario incumplidor, por un lado, y del nuevo arrendatario que hubiese accedido al uso de la cosa, por otro.

No obstante, no es aplicable dicha jurisprudencia a los casos -como el presente- en que consta que no se pudo llegar a arrendar el inmueble a tercero y que se asumieron por el arrendador cuantiosos gastos de adaptación para cubrir las necesidades de utilización de los locales por parte de la demandada, mediante la realización de obras que ahora han tenido que ser removidas causando los correspondientes gastos.

Se trata aquí de un incumplimiento total y absoluto de la obligación contraída por la parte demandada en el cual se han podido objetivar los perjuicios causados -de los que ha de responder el contratante incumplidor- sin posibilidad de apreciar la existencia de enriquecimiento alguno por parte de la entidad demandante.”

La sentencia del Tribunal Supremo de 9.04.2012 justifica la moderación de la indemnización si el arrendatario de local incumple el plazo de duración, en los siguientes términos:

” La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo. Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada.”

En esta última sentencia y a falta de otra prueba por parte del arrendador de los daños y perjuicios sufridos por el desistimiento del inquilino considera que será de UN MES por AÑO que falte por cumplir del contrato, aplicando por analogía lo dispuesto en el art. 11 de la LAU para arrendamientos de viviendas de duración superior a 5 años

EN RESUMEN:

Aunque el tema es complicado y no podemos dar una respuesta única para todos los supuestos, considero lo siguiente:

1º.- Para el supuesto de que exista en el contrato de arrendamiento una cláusula penal.

La moderación de la cláusula penal, no aplicable cuando está prevista para un caso concreto de incumplimiento parcial, sí se aplica cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado de la relación arrendaticia urbana. En estos casos el Juez deberá determinar los factores y circunstancias a los que hay que otorgar una mayor preponderancia en esa relación bilateral entre arrendador, que se obligó a ceder el uso y disfrute de un local por un periodo determinado, y el arrendatario que, habiéndose obligado a mantener dicho arrendamiento, incumplió. Y que para la aplicación de ese criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar con la relación contractual.

2º.-  Para el supuesto de que no se haya pactado nada respecto al desistimiento del inquilino.

Al igual que en el supuesto anterior, el Juez deberá ponderar las circunstancias del caso concreto y aplicar un criterio de moderación, pudiendo servir para el supuesto de que el arrendador no acredite la dificultad de poder arrendar el local nuevamente a otra persona, el criterio de un mes de renta por cada año que falte por cumplir, aplicando por analogía lo dispuesto en el art. 11 de la LAU, tal como así se recoge en la STS de 9.04.2012 que hemos citado.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.

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