Arrendatario de local incumple el plazo de duraci贸n

Arrendatario de local incumple el plazo de duraci贸n

Problem谩tica en torno a si el arrendatario de local incumple el plazo de duraci贸n del contrato y pretende dejarlo antes de su vencimiento.

Vamos a estudiar las consecuencias que pueden derivarse si el arrendatario de local incumple el plazo de duraci贸n del arrendamiento concertado, en aquellos contratos suscritos con arreglo a la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, es decir, aquellos contratos de local (denominados en la ley 鈥contratos para uso distinto del de vivienda鈥) posteriores al 1 de enero de 1995.

La LAU de 1994 no dispone en ninguno de sus art铆culos c贸mo tratar las consecuencias si el arrendatario de local incumple el plazo de duraci贸n.

El art. 4.3聽LAU dispone que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (鈥渓ocales de negocio鈥) se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el t铆tulo III de la LAU聽y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C贸digo Civil.

El C贸digo Civil en diversos preceptos, art. 1256 (鈥 la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes鈥), art. 1258 (鈥 los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado鈥), art. 1091, etc., establece la irrevocabilidad de los contratos, es decir, que los contratos est谩n para cumplirse.

Trasladado lo anterior al desistimiento del contrato de arrendamiento de local por parte del inquilino, habr谩 que estar a lo que se haya estipulado en el contrato (art. 4.3 LAU, voluntad de las partes), y en su defecto y por aplicaci贸n de los preceptos del C贸digo Civil, si no se hubiera permitido el desistimiento antes de que se cumpla el plazo, la duraci贸n del contrato habr谩 de cumplirse.

As铆 pues, entendido el plazo de duraci贸n del arrendamiento como una obligaci贸n para ambas partes, su cumplimiento ha de considerarse como esencial y, por tanto, su incumplimiento da derecho a la resoluci贸n del contrato o a exigir su cumplimiento, con el resarcimiento, en ambos casos, de los da帽os y perjuicios causados.

La cuesti贸n principal que se plantea cuando el arrendatario incumple el plazo de duraci贸n es la relativa a si el arrendador solo debe ser indemnizado por las rentas dejadas de percibir durante el tiempo que el local permanezca desocupado y sin alquilar, o si por el contrario, el arrendador puede reclamar como indemnizaci贸n por el incumplimiento del arrendatario que no respet贸 el plazo estipulado en el arrendamiento, la totalidad de las rentas que se habr铆an devengado desde la fecha del desistimiento hasta la fecha de finalizaci贸n pactada.

驴Qu茅 dice la jurisprudencia sobre esta indemnizaci贸n cuando el arrendatario del local no cumple el plazo de duraci贸n?

La doctrina m谩s reciente del Tribunal Supremo se ha inclinado por admitir que la fijaci贸n de la indemnizaci贸n por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atenci贸n a las circunstancias de cada caso, y en la Sentencia de 15.09.2015 se establece:

鈥 Es cierto que las sentencias que se citan llegan a la soluci贸n apuntada por la parte recurrente para los casos de desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, pero siempre buscando la soluci贸n m谩s ajustada al caso y la evitaci贸n de un enriquecimiento injusto por parte del arrendador que pudiera percibir una doble renta por el inmueble a cargo del arrendatario incumplidor, por un lado, y del nuevo arrendatario que hubiese accedido al uso de la cosa, por otro.

No obstante, no es aplicable dicha jurisprudencia a los casos -como el presente- en que consta que no se pudo llegar a arrendar el inmueble a tercero y que se asumieron por el arrendador cuantiosos gastos de adaptaci贸n para cubrir las necesidades de utilizaci贸n de los locales por parte de la demandada, mediante la realizaci贸n de obras que ahora han tenido que ser removidas causando los correspondientes gastos.

Se trata aqu铆 de un incumplimiento total y absoluto de la obligaci贸n contra铆da por la parte demandada en el cual se han podido objetivar los perjuicios causados -de los que ha de responder el contratante incumplidor- sin posibilidad de apreciar la existencia de enriquecimiento alguno por parte de la entidad demandante.鈥

La sentencia del Tribunal Supremo de 9.04.2012 justifica la moderaci贸n de la indemnizaci贸n si el arrendatario de local incumple el plazo de duraci贸n, en los siguientes t茅rminos:

鈥 La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios econ贸micos futuros con el importe 铆ntegro de la renta dejada de percibir durante los seis a帽os establecidos para la vigencia m铆nima del contrato -presumiendo impl铆citamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotaci贸n econ贸mica alguna durante esos a帽os- significa desconocer la racionabilidad econ贸mica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un per铆odo razonable desde el momento de la resoluci贸n unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones econ贸micas de otro tipo. Es cierto que la resoluci贸n injustificada del contrato demuestra por s铆 misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuant铆a del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias econ贸micas, debe hacerse partiendo de una moderaci贸n del importe total de la renta pendiente, por la raz贸n que ha quedado indicada.鈥

En esta 煤ltima sentencia y a falta de otra prueba por parte del arrendador de los da帽os y perjuicios sufridos por el desistimiento del inquilino considera que ser谩 de UN MES por A脩O que falte por cumplir del聽contrato, aplicando por analog铆a lo dispuesto en el art. 11 de la LAU para arrendamientos de viviendas de duraci贸n superior a 5 a帽os

EN RESUMEN:

Aunque el tema es complicado y no podemos dar una respuesta 煤nica para todos los supuestos, considero lo siguiente:

1潞.- Para el supuesto de que exista en el contrato de arrendamiento una cl谩usula penal.

La moderaci贸n de la cl谩usula penal, no aplicable cuando est谩 prevista para un caso concreto de incumplimiento parcial, s铆 se aplica cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado de la relaci贸n arrendaticia urbana. En estos casos el Juez deber谩 determinar los factores y circunstancias a los que hay que otorgar una mayor preponderancia en esa relaci贸n bilateral entre arrendador, que se oblig贸 a ceder el uso y disfrute de un local por un periodo determinado, y el arrendatario que, habi茅ndose obligado a mantener dicho arrendamiento, incumpli贸. Y que para la aplicaci贸n de ese criterio de moderaci贸n es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas leg铆timas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia econ贸mica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar con la relaci贸n contractual.

2潞.-聽 Para el supuesto de que no se haya pactado nada respecto al desistimiento del inquilino.

Al igual que en el supuesto anterior, el Juez deber谩 ponderar las circunstancias del caso concreto y aplicar un criterio de moderaci贸n, pudiendo servir para el supuesto de que el arrendador no acredite la dificultad de poder arrendar el local nuevamente a otra persona, el criterio de un mes de renta por cada a帽o que falte por cumplir, aplicando por analog铆a lo dispuesto en el art. 11 de la LAU, tal como as铆 se recoge en la STS de 9.04.2012 que hemos citado.

Francisco Sevilla C谩ceres
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