Aspectos positivos, negativos, neutros y discutibles de la nueva LAU

Aspectos positivos, negativos, neutros y discutibles de la nueva LAU tras la reforma introducida por la Ley del Alquiler.

opción de compra contrato alquilerASPECTOS POSITIVOS

  • Posibilidad de que las notificaciones previstas en la ley se hagan por correo electrónico a una dirección indicada previamente.Esto agilizará enormemente el funcionamiento de las comunicaciones entre el arrendador y/o propietario y el inquilino, lo que es una indudable ventaja para ambas partes.
  • Conceder al arrendador y/o propietario la posibilidad de terminar con el contrato de alquiler siempre que acredite la necesidad del inmueble, aunque esto no estuviese previsto en el contrato, y siempre que haya pasado un año, dando un aviso con dos meses de antelación. Esto es muy positivo ya que la necesidad exigida debe ser sobrevenida, por lo tanto es totalmente imprevisible, en otro caso podría parecer una argucia para librarse de un inquilino molesto, pero como se requiere una necesidad real e imprevista, se mitiga mucho la posibilidad de fraude.
  • En casos de nulidad de matrimonio, separación o divorcio del arrendatario, si la vivienda es adjudicada al cónyuge que no figura en el contrato, este pasará a ser titular del mismo, en detrimento del anterior, evitando así problemas entre el arrendador y el anterior inquilino
  • Libertad de pacto en el tema de la actualización de la renta, siendo el IPC el aplicado en ausencia de dicho pacto, de esta forma, se evita que las partes tengan que supeditar la actualización del alquiler a un sistema legislativo cada vez más opresivo, lo cual representa un respiro para todas las partes implicadas.
  • Los arrendatarios con discapacidad (antes minusvalía), podrán realizar cualquier obra en la vivienda que necesiten para adecuarla a sus necesidades, siempre con el límite de no afectar a los elementos comunes de la finca que provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Esta especificación resulta necesaria de cara a evitar futuras contiendas judiciales entre el inquilino, el arrendador y/o propietario y la Comunidad de Propietarios.
  • Posibilidad de que el inquilino de la vivienda renuncie al derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto). En la mayoría de los casos, este derecho hasta ahora irrenunciable por parte del inquilino, no era más que un escollo para el propietario, que carecía de justificación legal o incluso ética.
  • Creación del desahucio por requerimiento notarial, aunque esto resulta positivo, nace de otra cuestión que conlleva un retroceso y por tanto, estará dentro de los aspectos negativos, y es la obligación de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. No cabe duda de que si logramos que en la práctica se pueda solventar el problema de un inquilino moroso tan solo con un requerimiento notarial, se avanzará mucho en la eliminación de los llamados “morosos profesionales” en el mundo de los alquileres.

ASPECTOS DISCUTIBLES

  • Reducción de la duración obligatoria del contrato de alquiler de 5+3 años a 3+1 años. Resulta discutible en un sentido teórico la supuesta mayor estabilidad del inquilino, ya que la nueva LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) de 1994 establecía cinco años como el mínimo aceptable para lograr esa estabilidad. Para el arrendador y/o propietario no obstante es un aspecto positivo, ya que al implantarse un espectro amplio de desistimiento para el inquilino, se reduce el compromiso del arrendador.

ASPECTOS NEUTROS

  • Someter a mediación o arbitraje aquellas controversias que por su naturaleza puedan ser resueltas con estos sistemas de resolución de conflictos. Se trata de una redundancia, ya que la normativa de mediación y arbitraje ya tenía esto previsto

ASPECTOS NEGATIVOS

  • Como hemos dicho más arriba, la obligación de inscribir en el Registro de la Propiedad los contratos de alquiler en determinados supuestos me parece un retraso respecto a la anterior ley, aunque después como hemos visto trae una consecuencia positiva. Junto a este gasto, hay que añadir el de la exigencia de certificación de eficiencia energética, ambos gastos no animan precisamente el mercado del alquiler
  • Exclusión de los alquileres turí­sticos de la normativa de alquiler. Esto va a suponer la sumisión de estos alquileres a la férrea normativa autonómica, lo que va a privar a muchas familias de unos ingresos preciosos que les suponí­a este tipo de alquileres, lamentable que lo eliminen.
  • Facultad que se concede al inquilino para desistir del alquiler, sin importar el plazo pactado, pasados seis meses de contrato. Esto es una barbaridad, ya que, no solo viola el principio pacta sunt servanda, sino que además no parece que despierte el interés de un propietario o usufructuario por alquilar su vivienda
  • Posibilidad de pactar la compensación de los alquileres por las obras realizadas por el inquilino. Esta novedad parece olvidar el enorme engorro que supone iniciar una obra en una vivienda y lo mal que a veces suelen terminar éstas; si esto es habitual en viviendas propias, imaginemos su efecto en vivienda ajena y llevadas a cabo por el dueño de la misma, el resultado puede ser dramático.

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