Audiencia de Barcelona sobre devolución de los gastos de hipoteca

Exponemos el criterio de la Sección 15ª de la Audiencia de Barcelona sobre devolución de los gastos de hipoteca incluyendo los gastos notariales, registrales y también el impuesto de actos jurídicos documentados.

Se ha pronunciado la Sección 15ª de la  Audiencia de Barcelona sobre devolución de los gastos de hipoteca en sentencia de fecha 24.11.2017.

Respecto de la nulidad de la cláusula de gastos de formalización de hipoteca, que como sabéis, era una cláusula redactada por los Bancos en la escritura de hipoteca y que hacía recaer sobre la parte prestataria («el consumidor«),  el pago de todos los gastos e impuestos de dicha operación, la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 15ª) declara lo siguiente:

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

1.- La cláusula que no establece una reciprocidad entre el Banco y el cliente en el pago de los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría, es NULA porque ocasiona al consumidor un desequilibrio importante.

2.- La cláusula que impone al consumidor el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es NULA.

 

RAZONES de la Audiencia de Barcelona sobre devolución de los gastos de hipoteca

 

PRIMERA.-  La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 se pronuncia sobre el carácter abusivo de una cláusula similar a la analizada en este caso, atribuye al consumidor de manera indiscriminada todos los gastos y tributos que origine la escritura.

La citada sentencia del Tribunal Supremo destaca la llamativa extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la celebración del contrato de hipoteca, supliendo y en ocasiones (como veremos) contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.

El artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU) califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto «La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables» (numero 2º), como «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario» (numero 3º).Audiencia de Barcelona sobre devolución de los gastos de hipoteca

El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la hipoteca o financiación es una fase de dicha adquisición), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c).

Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).

 

SEGUNDA.- Gastos Notariales y registrales 

Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula gastos. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios , como el de los registradores de la propiedad , atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista ( BANCO).

En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca , no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (artículo 89.2 TRLGCU).

 

TERCERA.- Impuesto Actos Jurídicos Documentados

El artículo 8 del Texto Refundido de la Ley sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario ( letra d).

Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca , prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo.

Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

De tal manera que la entidad prestamista (BANCO) no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados , será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.

En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el artículo 89.3 c) del TRLGCU que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada es plenamente ajustada a derecho.

Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.

 

RECOMENDACIÓN:

Puedes leer nuestros artículos sobre los criterios de otras Audiencias Provinciales en este mismo asunto de la declaración de NULIDAD  de la cláusula de gastos de las hipotecas:

Audiencia de Valencia

Audiencia de Segovia

Audiencia de Vizcaya

Audiencia de Alicante

Audiencia de Cantabria

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