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Ausencia de citación para la convocatoria de la Junta de propietarios

La ausencia de citación para la convocatoria de la Junta de propietarios supone la nulidad de los acuerdos adoptados.

La ausencia de citación para la convocatoria de la Junta de propietarios es sancionada por los Tribunales con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos adoptados.

Agunas cuestiones previas:

La convocatoria para la celebración de la Junta le corresponde por Ley:

a) Al Presidente de la Comunidad.

b) Cuando se solicite por un número de propietarios (art. 16.2 LPH).

¿Cómo ha de hacerse la notificación para la convocatoria a la Junta de propietarios?

Conforme a lo dispuesto en el art. 9 1 h) de la LPH es obligación de los propietarios de los pisos y locales comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Por su parte, el art. 16.2 de la LPH proclama que: «[…]la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9».

Es decir que, a tenor de los anteriores preceptos, no ofrece duda que la comunidad ha de ser cuidadosa con la citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes acuerdos por los que se ha de regir la vida comunitaria; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades al respecto a través de un orden jerárquico de necesaria observancia:

1º.- Si el propietario ha comunicado un domicilio para sus notificaciones, en tal lugar.

Ausencia de citación para la convocatoria de la Junta de propietarios

2º.- En defecto de una comunicación de tal clase, es válida la practicada en el piso o local integrados en la comunidad accionante, llevada a efecto con quien los ocupara.

3º.- Ante la imposibilidad de la citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en tablón de anuncios.

Consecuencias de la ausencia de citación para la convocatoria de la Junta de propietarios

Las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la jurisprudencia con la NULIDAD RADICAL DE LA JUNTA Y DE LOS ACUERDOS EN ELLA ADOPTADOS, sin que la entrega de la citación por escrito en el domicilio de cada propietario pueda omitirse o sustituirse por otra formalidad alegando viciosas practicas o usos que, por contrarias a la ley, no pueden judicialmente aprobarse, o hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento.

Sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de fecha 10.07.2003:

«Todo copropietario tiene derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le afectan directamente […] Por lo dicho es plenamente ajustada a Derecho la resolución de la instancia que declara la nulidad de la Junta y de todos sus acuerdos en aplicación del art. 15, párrafo segundo, LPH, redactado por Ley 2/1988, y de la doctrina jurisprudencial al respecto ( Sentencias, entre otras, de 25 octubre 1989 y 20 octubre 1993)».

Sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de 18 de diciembre y 19 de septiembre de 2007:

En estas sentencias se establecen que se considera eficaz, a los efectos de citación del propietario para la convocatoria de la Junta de propietarios, la carta enviada a éste:

 » presumiendo su recepción en la medida que era el medio habitual de comunicación y había venido dando resultado positivo, al menos, en los cinco años anteriores» . En definitiva nada impide, para dicho Tribunal que se pueda considerar acreditada la citación de un comunero a la Junta general, » aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes«.

Si se ha efectuado la citación de esta manera (envío de una carta normal o buzoneo), será la Comunidad la que tenga que probar el carácter habitual de esta forma de comunicación, de forma que este modo de comunicación venga siendo aceptado por el propietario impugnante, sin queja ni protesta, como medio para la citación, y justificar a su vez que esta fue la vía empleada para la convocatoria de la Junta cuya nulidad se solicitó.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 3ª) de 16.12.2011:

» Son nulos los acuerdos adoptados en la Junta al no haber sido debidamente convocados a la misma por la Comunidad».

Carga de la prueba sobre la práctica de la citación:

No ofrece duda tampoco que ante las dificultades que implica el acreditamiento de un hecho negativo, cual es el de no haber sido citado un propietario a junta, una distribución racional de la carga de la prueba exige que corresponda la demostración de haberla realizado a quien tiene la obligación de llevarla a efecto, que no es otra que la comunidad de propietarios para la cual constituye un hecho positivo de factible y necesaria demostración.

Sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de fecha 10.07.2003: 

«Efectivamente, la Sentencia recurrida sostiene que la Comunidad debe probar haber convocado a los copropietarios a la Junta, y que, si por un comunero se niega haber recibido la citación, incumbe a dicha Comunidad la carga de la prueba de que la misma se efectuó. Esta doctrina, que constituye fundamento decisivo del fallo, es correcta porque la alegación de falta de citación implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el «onus probandi» a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar.»

Comentarios

  1. Sergio

    Soy propietario de un local comercial de 84 metros cuadrados en una comunidad de vecinos de 15 puertas y 4 bajos locales. Durante 10 años jamás me han citado a una reunión ni he recibido un acta de las que ellos han celebrado en mi domicilio. durante todo este tiempo han celebrado varios juicios para cobrar una indemnización de 160000 € para reparar una estructura dañada en la comunidad. He colaborado y he abierto ni local para poder realizar dicha obra. Es en ese momento cuando me dicen que debo de pagar 3000 €. le digo a la señora presidenta que me haga entrega de todas las actas de todos estos años y si puede demostrar que me ha citado ya que no ha sido así para las juntas. le digo que por no citarme me ha privado de muchos derechos tanto de elección como de poder opinar sobre los derechos hacia la comunidad. Se los he pedido en varias ocasiones y no me han sido entregados, he intentado quisiera varias reuniones y en Las dos últimas también me los ha negado.le he dicho que sí por favor fuera tan amable de entregarme las cuentas bancarias de la comunidad así como gastos e ingresos el presupuesto inicial de dicha obra el gasto total de la obra el proyecto de la obra la cláusula de la obra si lo hubiera las actas de las juntas y que me demuestre que he sido citado ya que se me ha activado de todo tipo de derechos. hemos decidido de que a partir de hoy haya un administrador le he solicitado la documentación y estoy a la espera de ella. Durante todas estas juntas celebradas han realizado todo tipo de acuerdo sin contar conmigo tanto para bien como para mal ahora me veo totalmente perjudicado.la respuesta que me ha dado del administrador ha sido que aún así te veré de pagar considero que no debería de ser así gracias si alguien me puede aconsejar.

  2. Manuel

    La comunidad de propietarios en la cual tengo un local, me pasa factura de los 10 años ultimo que al parecer no me habían pasado cargo, Durante este periodo de tiempo no he recibido notificación alguna , Espero me aclare esta anomalía.

    Gracias.Manuel

  3. JordiP

    Ruego respuesta a dos consultas: 1-La limpiadora de la escalera (SS+IRPF en regla) ha estado cuatro meses de baja por enfermedad. Se ha contratado uns sustituta y se ha pagado a ambas durante toda la baja. ¿Es esto correcto? ¿No debería haberse pasado el pago de la enferma a la mutua a partir del 3er. ó 4ª día?
    2-En la Jta.Gral. de 2016 se aprobó un presupuesto de 4.000 euros para reparar un colector. En la Jta. de 2020 aparecen unos pagos de 22.000 euros en total por este concepto. Preguntado a la Administración el motivo de este sobrecoste se nos informa que se realizó una Jta.Extra. en Nov.2019 en la que se autorizaron 15.000 euros adicionales. No se recibió convocatoria ni se informó por cartel en el punto habitual. Tampoco se recibió acta. ¿Es impugnable (o anulable) este acuerdo? Hoy he pedido a la Administración la convocatoria y el acta. ¿Conviene informar al Colegio de Adm. de Fincas? Gracias.

  4. Fernando de Diego de Granda

    ¿Cuando se computa el plazo de seis días para convocar una Junta de propietarios, desde la fecha que pone en la citación, la del sello de Correos o cuando la recibe el propietario?

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Fernando de Diego:
      Desde mi punto de vista el plazo previo debe empezar a contar, como cualquier otro, no desde la fecha en que se remite por el convocante, sino desde la recepción de la citación.
      Un sañudo

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