Calificación del contrato de arrendamiento de industria

Calificación del contrato de arrendamiento de industria

La calificación del contrato de arrendamiento de industria o de local de negocio dependerá de lo que se haya arrendando y no de la literalidad del contrato.

La calificación del contrato de arrendamiento de industria o de local de negocio es una de las primeras cuestiones, por no decir la primera, que hay que analizar cuando tengamos delante un contrato de alquiler que no sea de vivienda.

Sigue siendo muy habitual que se confunda el contrato de arrendamiento de industria con el arrendamiento de local de negocio, y sobre todo cuando además existe un traspaso o cesión de por medio.

Como hemos explicado en otros artículos, no sólo son distintos ambos contratos,  “de industria” o “de local“, sino que se regulan por distinta normativa y tienen efectos diferentes (ejemplo: el depósito de la fianza).

Aunque solo sirva telegráficamente para diferenciar uno de otro, debemos de tener claro que:

Contrato de arrendamiento de industria: El objeto del contrato será el arrendamiento de un negocio en marcha, donde además de alquiler el local como espacio físico el arrendador cede en arrendamiento todos los elementos necesarios para la continuación de la explotación del negocio, mobiliario, maquinaria, eneseres, fondo de comercio, clientela, etc..

  • EJEMPLO: arrendamiento de una bar o restaurante, si el contrato comprende no sólo el espacio físico del local sino toda la maquinaria y elementos necesarios para continuar con la explotación del negocio.

Contrato de arrendamiento de local de negocio: El objeto del arrendamiento sólo es del espacio físico y el arrendatario montará por su cuenta y riesgo el negocio que considere o se le permita en dicho local.

  • EJEMPLO: Se arrienda un local vacío y el arrendatario instala un bar restaurante.

Los Juzgados y Tribunales cuando analizan en sus sentencias los innumerables problemas que se pueden producir en los arrendamientos en los que hay un negocio de por medio, lo que hacen normalmente es proceder a la calificación del tipo de contrato de arrendamiento que han formalizado las partes y así poder solventar el conflicto conforme a las normas que le sean aplicables a uno u otro tipo de contrato de arrendamiento.Calificación del contrato de arrendamiento de industria

Por tanto la calificación del contrato de arrendamiento de industria o de local de negocio es una premisa indispensable para conocer la relación arrendaticia a la que nos enfrentamos. Es muy habitual que las partes hayan firmado un contrato de arrendamiento, en el que conste que se trata de local de negocio, por ejemplo, y después de la lectura del mismo y de lo que realmente se arrendó, se trata de un arrendamiento de industria.

¿Qué ocurre cuando la calificación del contrato de arrendamiento de industria realmente lo es de local de negocio y viceversa?

Los Tribunales han de interpretar los contartos por el sentido literal de sus palabras, salvo cuando lo querido por las partes o intención del contrato fuese otra, en cuyo caso prevalecerá ésta (art. 1281 Código civil). Lo anterior significa que los Juzgados se guíarán por lo que aparece señalado en el contrato de arrendamiento, salvo que las partes realmente quisieron hacer otra cosa y así se hizo. Es decir, que si en el contrato de arrendamiento las partes pusieron que era de local de negocio pero en el fondo lo que hicieron fue un arrendamiento de industria (porque se arrendó el local y todos los elementos necesarios para continuar la explotación), el contrato será de industria pese a lo que diga el texto del documento.

Como ejemplo citamos una de la muchas sentencias que hay sobre la calificación del contrato de arrendamiento de industria o de local de negocio para que veáis la interpretación que del contrato hacen los tribunales:

Sentencia de la AP Zaragoza (Sección 5ª) de 30 diciembre 2011:

“La parte recurrente considera que el contrato celebrado el día 15 de diciembre de 2008 en virtud del cual la demandada traspasaba a la actora el local que tenía arrendado a un tercero y los bienes e instalaciones que contenía, así como el fondo de comercio, ha de ser considerado un contrato de cesión de industria, frente a la demandada que alega que se trata de una mera cesión del arrendamiento de local existente entre la propiedad y ella.

La calificación realizada en la instancia estima la Sala es correcta, no solo porque incluso las partes lo denominan contrato de cesión de negocio, no de local de negocio -contrato de fecha 15 diciembre de 2008, facturas de la operación libradas por la demandada obrantes a los folio 291 y 292 de la causa,…- sino porque la realidad del contrato es que este no quedó limitado a la cesión del local arrendado, ni a los bienes e instalaciones realizados por la demandada, sino que se extendió a dos conceptos claves, el fondo de comercio -cifrado por el mediador de la operación en 25 o 30 alumnos de la guardaría- y el personal de la misma, que continuó prestando parte del mismo sus servicios en las mismas condiciones.

El negocio objeto del contrato siguió funcionando de la misma manera que cuando lo explotaba la demandada, habiéndose únicamente producido un cambio en la titularidad del mismo al pasar a dirigirlo la actora. No es óbice a la realidad de la calificación referida que la demandada al encomendar la cesión del local manifestara serle indiferente la clase de actividad a la que se dedicase, pues el testigo que medió en el contrato, manifiesta en su declaración que los potenciales adquirentes eran los clientes dedicados a guarderías, dadas las instalaciones, o a hostelería dado el lugar en el que se encontraba. Lo cierto es que al final se traspasó a un adquirente que continuó con la explotación del negocio. En efecto, es compatible esta decisión con el hecho de que la demandada fijó un precio destinado a recuperar el valor de la inversión que había realizado en el local y que, tal vez, solo un adquirente que quisiera continuar con tal negocio podía ofrecerle, incluyendo en el precio total el valor del prestigio del negocio, el fondo de comercio y demás valores o derechos inmateriales que se transmitían con el local y las instalaciones.
La actora continuó con el mismo local, instalaciones, alumnos y personal que antes de la cesión, con lo que han de darse por reproducidas los acertados razonamientos y referencias jurisprudenciales reflejados por la juez de la instancia en su resolución.”

CONCLUSION:

La calificación del contrato de arrendamiento de industria es la acertada y no la de local de negocio a la vista de lo que las partes realmente arrendaron.
Francisco Sevilla Cáceres
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