Cambiar el uso de un local por vivienda

Se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo o los estatutos, ni afecte a servicios o elementos comunes.

Vamos a ver si existe posibilidad de cambiar el uso de un local por vivienda en cuanto a los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para ello vamos a analizar distintas sentencias del Tribunal Supremo y muy concretamente la de fecha 3.12.2014.

En esta sentencia se analizaba el siguiente supuesto:

ANTECEDENTES

1.-.  Una persona era propietario de un local situado en la planta baja de un edificio.Cambiar el uso de un local por vivienda

2.-  En el titulo constitutivo y en los Estatutos de la Comunidad consta que la planta baja se distribuye en «locales comerciales».

3.-  En el articulado de los Estatutos se distingue entre «locales comerciales» y «viviendas».

4.-  El citado propietario realizó obras en su local y lo transformó en una vivienda.

5.- La Comunidad de Propietarios no autorizó el cambio.

6.- Mediante la demanda correspondiente, la Comunidad de Propietarios solicitó que se declararan ilegales por cambiar el uso de un local en vivienda y se condenara a restituir el local a su estado primitivo y se anulara la inscripción registral del cambio de uso.

 

7.- El Juzgado condenó al propietario basando su sentencia en que era necesaria la autorización por unanimidad de la Comunidad para transformar el uso de local a vivienda.

8.- El propietario recurrió la sentencia a la Audiencia Provincial y ésta confirmó la dictada por el Juzgado.

9.- El propietario recurre ante el Tribunal Supremo.

Cambiar el uso de uso de un local por vivienda. TRIBUNAL SUPREMO, sentencia 3.12.2014

Destacamos lo siguiente:

a) El derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2013 , está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

b) En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad.

Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, DEBEN DE CONSTAR DE MANERA EXPRESA.

La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo:

«Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

c) Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que ESTE USO ESTÉ LEGÍTIMAMENTE PROHIBIDO o QUE EL CAMBIO DE DESTINO APAREZCA EXPRESAMENTE LIMITADO por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título constitutivo o sus estatutos.

d) No consta acreditado en el procedimiento -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda ALTERARA ELEMENTO COMÚN o MODIFICARA LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

e) Como resulta de lo expuesto, la razón de la decisión de la Audiencia y la del Juzgado es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo (cambiar el uso de un local por vivienda), han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.

f) En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por el propietario y por tanto desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios.

CONCLUSIÓN:

Además de obtener los correspondientes permisos administrativos que se exijan, se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo, los estatutos de la comunidad o afecte a servicios o elementos comunes.

En el caso de que el cambio afectara a la estructura del inmueble, considero que con la redacción de la actual Ley de Propiedad Horizontal, se necesitaría la aprobación en Junta de propietarios de los 3/5 de propietarios y cuotas que dispone el art. 10.3 b de la LPH.

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7 Responses to Cambiar el uso de un local por vivienda

  1. paloma en 22 de enero, 2019 de 14:31

    Hola buenas tardes,
    Tengo un local comercial en un bajo de viviendas con entrada por la fachada y por el edificio y que quiero convertir en vivienda. En las escrituras del local indican que se puede dar uso como vivienda también.
    Mi pregunta es conocer qué pasos tengo que dar para hacer dicho cambio.
    Tengo pensado en el momento de finalizar la actividad el cambiar los cristales de los escaparates por ventanas y una vitrina que hay en un lateral cerrarla con pared. Mi pregunta es, para estas obras tengo que pedir licencia de obras en el ayuntamiento?
    También querría hacer un altillo en dicho local, qué paso tengo que dar para poder hacerlo?
    Muchas gracias de antemano
    saludos cordiales y gracias de antemano

  2. Jhon en 1 de diciembre, 2019 de 3:13

    Hola,

    Tengo un local en la planta baja de una finca y quiero cambiarlo a vivienda en Valdemoro. El local está en bruto. Pero he ido al ayuntamiento a urbanismo. Y me dicen que no puedo por qué ya están construidas el máximo de viviendas que puede tener la finca. Por lo cual no me aceptan el cambio. Hay algo que pueda hacer? Un recurso o algo?
    Muchas gracias.

    • Inmaculada Castillo en 2 de diciembre, 2019 de 10:08

      Hola Jhon,

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  3. Tomas en 7 de mayo, 2020 de 17:31

    Buenas tardes;
    Me gustaría saber el coste (impuestos,notaria,etc…) aproximado de realizar el cambio de uso de un garaje a una vivienda de 3 plantas.
    La obra ya se realizó y está pendiente formalizar el cambio de uso.
    Son 73 m2 de garaje que pasaron a 330 m2 de vivienda en total.
    Tiene referencia catastral de 330m2 y se paga el IBI por esos 330m2
    Muchas gracias.

  4. Natalia en 17 de mayo, 2020 de 17:32

    Tengo un local comercial en valencia quiero covertirlo legalmente en vivienda.. Los estatutos de la finca lo. Permite y el ayuntamiento de valencia NO, alegando que hay otro local comercial(cerrado). Y todos los bajos tienes que tener el mismo uso… Mi pregunta es SI TENGO TODAS LAS POSIBILIDADES ARQUITECTONICAS PARA HACERLO VIVIENDA, METROS, SALIDA DE HUMOS, ETC ETC POR QUE NO PUEDO HACERLO SI ESE LOCAL ESTA EN DESUSO? NO TENGO NINGUNA POSIBILIDAD? HAY ALGO QUE PUEDA ALEGAR PARA QUE ME CONCEDAN EL PERMISO? NO ES JUSTO QUE QUIERA Y PUEDA REALIZARLO Y NO ME DEJEN HACERLO POR ESA RAZON… POR QUE TIENE MAS FUERZA UN LOCAL CERRADO QUE YO? Y SI FUERA VIVIENDA SI QUE PODRIA CONVIARLO AL REVES…. POR FAVOR ME GUSTARIA QUE ME AYUDARAN… MUCHAS GRACIAS

  5. María en 16 de junio, 2020 de 11:42

    Buenos días:

    He solicitado un cambio de uso de un local comercial que compré y que ya estaba habilitado para vivir, pero en el ayuntamiento me dicen que no me lo conceden por estar fuera de ordenación.

    ¿hay alguna posible vía para rebatir esa denegación?

    He visto alguna jurisprudencia que permite los cambios de uso en fuera de ordenación.

    Gracias
    Un saludo

  6. Benjamín en 27 de julio, 2020 de 15:25

    Buenas tardes, me gustaría saber si tienen la posiblidad de dar asesoramiento jurídico en las Las Palmas de Gran Canaria para la gestión de conversión de un local comercial a vivienda.

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