Cambiar el uso de un local por vivienda

Cambiar el uso de un local por vivienda

Se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que expresamente no lo prohíba el Título constitutivo o los estatutos.

Vamos a ver si existe posibilidad de cambiar el uso de un local por vivienda o viceversa desde el punto de vista de la comunidad de propietarios, teniendo en cuenta las exigencias que la Ley de Propiedad Horizontal exige y las exigencias administrativa-urbanísticas que igualmente hay que cumplir. 

Exigencias de la comunidad de propietarios para el cambio de uso de un local a vivienda

Hay que partir como regla general del principio por el cual el propietario tiene plena libertad para destinar el inmueble a cualquier actividad, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se prohíba expresamente.

Si leemos el título constitutivo de un edificio, vendrán descritos los pisos, locales, trasteros, etcétera, pero ¿esto significa que ese destino no pueda cambiarse por otro distinto?

La respuesta que da la jurisprudencia a esta pregunta, aunque habrá que estar al caso concreto, es que la descripción que se hace en el título constitutivo no significa limitación alguna salvo que expresa y específicamente se prohíba la alteración del uso o destino de esos elementos privativos. 

Como venimos diciendo, la doctrina del Tribunal Supremo considera que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza, exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. (Sentencias de 24 de octubre de 2011, 30 de diciembre de 2010, 23 de febrero de 2006, 20 de octubre de 2008, etc.).

¿Se pueden modificar los elementos comunes al cambiar el uso de un local por vivienda?

Este es uno de los aspectos más importantes y problemáticos que hay que tener en cuenta antes de plantearse el cambio de uso de un local a vivienda, puesto que si para dicho cambio hay que realizar obras de cierta importancia que afecten a elementos comunes, se va a requerir el consentimiento expreso de la comunidad, lo que en la mayoría de las ocasiones no ocurre.

Ejemplo sobre modificaciones en el local para convertirlo en vivienda

Imaginemos que el propietario del local quiere convertirlo en vivienda y necesita abrir en la fachada una puerta o abrir unas ventanas. Para ello necesitará acuerdo unánime de la junta, que permita dichas alteraciones en la estructura, fábrica y estética del edificio (art. 17.6 LPH).

Añadir que si el inmueble no requiere de modificación de elementos comunes, el propietario podrá engancharse a elementos o servicios comunes siempre que técnicamente sea posible y corra con los gastos. 

La cuota de participación de la nueva vivienda será la misma que tenía el local de negocio. 

Exigencias urbanísticas para el cambio de uso de un local a vivienda

Habrá que averiguar previamente al cambio de uso previsto que el Ayuntamiento admite una nueva vivienda en dicha zona al no haberse agotado la densidad y que la superficie resultante de la misma cumple con la normativa establecida.

También debe reunir la futura vivienda los requisitos de habitabilidad vigentes (ventilación, cocina, humos, número de habitaciones, baño completo, altura mínima, etc.)

Hay que solicitar en el Ayuntamiento una licencia de cambio de uso para lo que habrá que aportar un proyecto justificativo del cumplimiento de la normativa.

Cuando se terminen las obras de adaptación del local a vivienda habrá que obtener la licencia de primera ocupación y posterior cédula de habitabilidad.

También habrá que acudir al Notario para otorgar la escritura de cambio de uso y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para que el inmueble figure ya como vivienda y no como local.

Por último habrá que cambiar en el Catastro el cambio de uso de local a vivienda.

Sentencias sobre la posibilidad de cambiar el uso de un local por vivienda

Sentencia del Tribunal Supremo de 24.10.2011:

“La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, exige la estimación del recurso. La Audiencia Provincial ha considerado que la alteración del uso del inmueble necesita, para su validez, la autorización de la comunidad de propietarios, que, al no haberse obtenido en el caso que se examina, permite mantener, en su integridad el pronunciamiento de la sentencia dictada en primera instancia respecto a la declaración de condena consistente en seguir destinando el inmueble a un uso comercial.

Sin embargo, deducir de una mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso implicaría una limitación de facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como declara la jurisprudencia de esta Sala la eficacia de la prohibición exige de una cláusula o estipulación que así lo prevea de modo expreso.”

Sentencia del Tribunal Supremo de 3.12.2014:

En esta sentencia se analizaba el siguiente supuesto:

ANTECEDENTES

1.-.  Una persona era propietario de un local situado en la planta baja de un edificio.

2.-  En el titulo constitutivo y en los Estatutos de la Comunidad consta que la planta baja se distribuye en «locales comerciales».

3.-  En el articulado de los Estatutos se distingue entre «locales comerciales» y «viviendas».

4.-  El citado propietario realizó obras en su local y lo transformó en una vivienda.

5.- La Comunidad de Propietarios no autorizó el cambio.

6.- Mediante la demanda correspondiente, la Comunidad de Propietarios solicitó que se declararan ilegales por cambiar el uso de un local en vivienda y se condenara a restituir el local a su estado primitivo y se anulara la inscripción registral del cambio de uso.

7.- El Juzgado condenó al propietario basando su sentencia en que era necesaria la autorización por unanimidad de la Comunidad para transformar el uso de local a vivienda.

8.- El propietario recurrió la sentencia a la Audiencia Provincial y ésta confirmó la dictada por el Juzgado.

9.- El propietario recurre ante el Tribunal Supremo.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Destacamos los siguientes:

a) El derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2013 , está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

b) En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad.

Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben de constar de manera expresa.

La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo:

“Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”.

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

c) Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legítimamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o sus estatutos.

d) No consta acreditado en el procedimiento -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda alterará elemento común o modificará las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

e) Como resulta de lo expuesto, la razón de la decisión de la Audiencia y la del Juzgado es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo (cambiar el uso de un local por vivienda), han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.

f) En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por el propietario y por tanto desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios.

Conclusión

Además de obtener los correspondientes permisos administrativos que se exijan, se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo, los estatutos de la comunidad o afecte a servicios o elementos comunes.

También hay que tener en cuenta que para poder cambiar el uso hay que cumplir con las exigencias administrativa-urbanísticas que se exijan legalmente.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. luis

    Quiero cambiar el uso de un alojamiento turístico a una vivienda habitual, pero el arquitecto del ayuntamiento dice que no es posible porque cuando se hicieron los alojamientos, esa parcela estaba proyectada para 2 viviendas y se hicieron varios alojamientos y por lo tanto no cumple esa norma urbanística.
    En el registro de la propiedad me han dicho que sin la firma del arquitecto no se puede cambiar el uso, porque hace falta un certificado de cambio de uso firmado por el arquitecto.
    ¿Esto es cierto?

  2. Pilar

    Buenas tardes.
    Quiero cambiar el uso de un local a vivienda. He leído su información y me gustaría exponer mi caso.
    Saludos cordiales.
    Pilar

  3. Cristina

    Buenas, tengo un local que reuno todos los requisitos de salida de humos, altura 2’50, luz, gas, desagues, y todo al exterior, no tengo nada que tocar ni en el portal ni intetior de la escalera.

    Pero no se si lo de la lei orizontal me permite edificar, no es una calle ni estrecha ni oscura, es una zona residencial muy amplia.

    Y no tengo claro la unanimidad de los comunitarios, en ese caso me afectaria que los vecinos no quisieran o tengo mis derechos como ciudadana ya que pago mis impuestos y la cuota igual que la de los demas vecinos.

    Gracias.

  4. Benjamín

    Buenas tardes, me gustaría saber si tienen la posiblidad de dar asesoramiento jurídico en las Las Palmas de Gran Canaria para la gestión de conversión de un local comercial a vivienda.

  5. María

    Buenos días:

    He solicitado un cambio de uso de un local comercial que compré y que ya estaba habilitado para vivir, pero en el ayuntamiento me dicen que no me lo conceden por estar fuera de ordenación.

    ¿hay alguna posible vía para rebatir esa denegación?

    He visto alguna jurisprudencia que permite los cambios de uso en fuera de ordenación.

    Gracias
    Un saludo

  6. Natalia

    Tengo un local comercial en valencia quiero covertirlo legalmente en vivienda.. Los estatutos de la finca lo. Permite y el ayuntamiento de valencia NO, alegando que hay otro local comercial(cerrado). Y todos los bajos tienes que tener el mismo uso… Mi pregunta es SI TENGO TODAS LAS POSIBILIDADES ARQUITECTONICAS PARA HACERLO VIVIENDA, METROS, SALIDA DE HUMOS, ETC ETC POR QUE NO PUEDO HACERLO SI ESE LOCAL ESTA EN DESUSO? NO TENGO NINGUNA POSIBILIDAD? HAY ALGO QUE PUEDA ALEGAR PARA QUE ME CONCEDAN EL PERMISO? NO ES JUSTO QUE QUIERA Y PUEDA REALIZARLO Y NO ME DEJEN HACERLO POR ESA RAZON… POR QUE TIENE MAS FUERZA UN LOCAL CERRADO QUE YO? Y SI FUERA VIVIENDA SI QUE PODRIA CONVIARLO AL REVES…. POR FAVOR ME GUSTARIA QUE ME AYUDARAN… MUCHAS GRACIAS

  7. Tomas

    Buenas tardes;
    Me gustaría saber el coste (impuestos,notaria,etc…) aproximado de realizar el cambio de uso de un garaje a una vivienda de 3 plantas.
    La obra ya se realizó y está pendiente formalizar el cambio de uso.
    Son 73 m2 de garaje que pasaron a 330 m2 de vivienda en total.
    Tiene referencia catastral de 330m2 y se paga el IBI por esos 330m2
    Muchas gracias.

  8. Jhon

    Hola,

    Tengo un local en la planta baja de una finca y quiero cambiarlo a vivienda en Valdemoro. El local está en bruto. Pero he ido al ayuntamiento a urbanismo. Y me dicen que no puedo por qué ya están construidas el máximo de viviendas que puede tener la finca. Por lo cual no me aceptan el cambio. Hay algo que pueda hacer? Un recurso o algo?
    Muchas gracias.

    • Inmaculada Castillo

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  9. paloma

    Hola buenas tardes,
    Tengo un local comercial en un bajo de viviendas con entrada por la fachada y por el edificio y que quiero convertir en vivienda. En las escrituras del local indican que se puede dar uso como vivienda también.
    Mi pregunta es conocer qué pasos tengo que dar para hacer dicho cambio.
    Tengo pensado en el momento de finalizar la actividad el cambiar los cristales de los escaparates por ventanas y una vitrina que hay en un lateral cerrarla con pared. Mi pregunta es, para estas obras tengo que pedir licencia de obras en el ayuntamiento?
    También querría hacer un altillo en dicho local, qué paso tengo que dar para poder hacerlo?
    Muchas gracias de antemano
    saludos cordiales y gracias de antemano

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