Cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda

La reforma de la Ley de arrendamientos urbanos de diciembre de 2018 supone importantes cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Vamos a analizar los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda aprobados en el Real Decreto-Ley 21/2018.

La entrada en vigor de esta modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se produjo el 19 de diciembre de 2018.

ADVERTENCIA:

El Real Decreto-Ley 21/2018 no ha sido convalidado por el Congreso de los Diputados en la votación celebrada el 22.01.2019, por lo que es DEROGADO y por tanto NO SERÁ APLICABLE desde que se publique su derogación en el BOE.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Los contratos de arrendamiento que se hayan celebrado durante el escaso mes de duración en el que ha permanecido vigente conservan su vigor.

 

La pretendida reforma llevada a cabo por el Gobierno y que NO HA SIDO APROBADA contemplaba lo siguiente:

Como sabéis la última reforma importante de la  Ley de Arrendamientos Ubanos, que se ocupa de la regulación de los ALQUILERES DE VIVIENDAS se modificó en Junio de 2013, aplicándose a todos aquellos contratos que se celebraron entre el 6.02013 y el 18.12.2018.

Cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda

 

Arrendamientos de vivienda celebrados desde el 6 de Junio de 2013  hasta el 18 de diciembre de 2018 inclusive

Para estos contratos, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda es la siguiente:

1º.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.

2º.- En el supuesto de que en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es INFERIOR  a TRES AÑOS, el inquilino tiene el derecho si quiere de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda HASTA TRES AÑOS (3 años).

3º.- Una vez transcurridos los TRES AÑOS, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante UN AÑO más.

4º.- Transcurrido ese CUARTO AÑO, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.

 

Contratos que se celebren a partir del 19 de diciembre de 2018: Cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda

La modificación llevada a cabo supone principalmente un cambio en cuanto a la duración del contrato. Estos cambios han sido aprobado por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre.

INSISTIMOS:

Estos cambios en la duración del contrato de arrendamiento NO SERÁN APLICABLES AL NO HABER SIDO CONVALIDADOS POR EL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS.

 

Según el texto de la reforma, sobre el que ya hablaremos en otros artículos más detenidamente, los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda es una de las medidas más significativas.

Con estas modificación, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda sería la siguiente:

1º.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.

2º.- Cuando el arrendador es una persona física, y en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es INFERIOR  a CINCO AÑOS, el inquilino tiene el derecho, si quiere,  de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda HASTA CINCO AÑOS (5 años).

Si el arrendador es una persona jurídica (empresa), el inquilino tiene el derecho, si quiere, de permanecer en la vivienda HASTA SIETE AÑOS (7 años).

3º.- Una vez transcurridos los CINCO AÑOS o los SIETE AÑOS (si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de TRES AÑOS MÁS.

4º.- Transcurrido esos OCHO AÑOS de duración (5 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona física, o esos DIEZ AÑOS de duración (7 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona jurídica, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.

 

El artículo 9 de la LAU en este apartado queda con la siguiente redacción:

Artículo 9 LAU:

“1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

 

La entrada en vigor de esta reforma se producirá el 19 de diciembre de 2018, por lo que los contratos que se celebren en esa fecha o posteriormente quedarán afectos a dicha reforma.

 

CONCLUSIÓN:

Principalmente los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda suponen un aumento del tiempo mínimo a favor del inquilino que de esta forma pasa de los 3 actuales a los 5  o 7 años dependiendo de la condición del arrendador (persona física o jurídica).

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10 Responses to Cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda

  1. Jean Luc en 21 de enero, 2019 de 18:33

    Buenos días,
    No entiendo bien como funciona la indemnización en caso de que la parte arrendataria ponga fin al contrato. En mi contrato (como arrendador) se indica asi :

    “El arrendamiento se pacta por un plazo de UN AÑO. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará por plazos anuales hasta cumplir en total el contrato un máximo de CINCO AÑOS, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

    A tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento y siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días. Llegado ese caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante.”

    Mi pregunta es: que pasa si el inquilino se va tras 18 meses ? Solo me tiene que indemnizar medio año (contrato de UN AÑO) o me indemnizara de 3.5 año (3.5 meses de alquiler) porque hablamos de prorrogas obligatorias hasta 5 años ?

    Muchas gracias por su respuesta.
    Un cordial saludo.
    Jean Luc

    • Francisco Sevilla Cáceres en 22 de enero, 2019 de 11:53

      Hola Jean Luc:
      Mi opinión es que al establecerse en el contrato una duración de un año, prorrogable por años sucesivos hasta 5, si se va a los 18 meses, solo tendría que indemnizar 15 días, pues solo le faltarían 6 meses para completar el segundo año, cuya prórroga ya había entrado en funcionamiento.
      Saludos

      • Jean-Luc en 22 de enero, 2019 de 12:54

        Gracias Por tu respuesta rápida, Francisco.
        Entiendo el principio de indemnización pero cual es la ventaja para la parte arrendadora hacer un contrato anual con 4 prorrogas obligatorias (entiendo que lo son para llegar a los 5 años) en lugar de hacer un contrato directamente para los 5 años previstos por la ley ?
        Mi idea es que con un contrato directo de 5 años, una indemnización (en nuestro caso, después de 18 meses) de 3.5 años seria mas disuasiva para los inquilinos que van y vienen, o me equivoco ?
        Gracias.
        Recibe un cordial saludo.

      • Jean Luc en 22 de enero, 2019 de 12:57

        Gracias Por tu respuesta rápida, Francisco.
        Entiendo el principio de indemnización pero cual es la ventaja para la parte arrendadora hacer un contrato anual con 4 prorrogas obligatorias (entiendo que lo son para llegar a los 5 años) en lugar de hacer un contrato directamente para los 5 años previstos por la ley ?
        Mi idea es que con un contrato directo de 5 años, una indemnización (en nuestro caso, después de 18 meses) de 3.5 años seria mas disuasiva para los inquilinos que van y vienen, o me equivoco ?
        Gracias.
        Recibe un cordial saludo.

  2. Gloria en 22 de enero, 2019 de 17:52

    Buenas tardes. Tras cumplir los 5 años de contrato, mi casero quiere volver a hacer un0 nuevo para subir la renta en 200 euros de golpe; y además pretende que este contrato tenga una duración de sólo un año, con el fin de poderlo subir aún más el año que viene. Desde mi interpretación de la nueva ley no se puede hacer sólo por un año, pero, me pregunto: ¿Es legal este contrato, o aunque sea de un año lo que me obliga a firmar, supondrán 5 a efectos legales?
    Muchas gracias de antemano

  3. Rosana en 23 de enero, 2019 de 11:43

    Yo tenía que renovar contrato y firmarlo el día 14 de enero,en principio para tres año. como en diciembre salio el decreto ley de vivienda de ampliarlo a 5 o 7 años dependiendo si es persona física o juridica, en mi caso es jurídica porque es un banco el propietario, me dijeron a principios de este mes que se lo estaban estudiando y que el contrato había que modificarlo a 5 o 7 años por el decreto ley. El tema está que aún no he firmado, la firma era el 14 de enero, estoy esperando a que me diga día y hora para ello, que aún no han dicho nada por este tema. Hoy les pregunte, como ayer tumbaron el decreto ley para saber que pasaba y me han dicho que como lo han tumbado ahora el contrato será de 3 años como estaba previsto. Mi pregunta es, mi contrato cumplía el 14 de enero y estaba en vigor el decreto ley, es legal que ahora me quieran hacer firmar solo para 3 años?? El decreto ley lo anularon ayer día día 22, es legal esto??

  4. belén laborde Perez en 29 de enero, 2019 de 21:23

    Me podrían aclarar cuál es el tiempo máximo de alquiler de un piso a un particular para uso como vivienda ?
    El contrato se firmará el 1 de febrero del 2019 y no se si es por 3 o 5 años.

    Gracias.

  5. M.Castroviejo en 7 de marzo, 2019 de 16:12

    Buenas tardes.

    Cómo puedo hacer un contrato de alquiler a tres meses sin que mi inquilino adquiera el derecho de quedarse 5 años.

    muchas gracias

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