Caracter de elemento común o privativo de las tuberias

El caracter de elemento común o privativo de las tuberias determinará si la responsabilidad de los daños por una averia es de la Comunidad o del propietario.

Antes de nada hemos de decir que la cuestión sobre el caracter de elemento común o privativo de las tuberias en un edificio en régimen de propiedad horizontal no es pacífica en la doctrina, existiendo sentencias contradictorias, en las que unas avalan la tesis de que es un elemento común y por tanto debe responder la Comunidad, y por otro, que es un elemento privativo y debe responder el propietario del piso.

Para resolver la cuestión y determinar si el tramo de tubería en el que se produce una avería es común o privativo, ha de atenderse a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil , interpretado a la luz del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Según este último precepto (art. 3 LPH), en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.  Por tanto, y por lo que se refiere al elemento en el que se produjo la rotura causante del daño, para deslindar lo común de lo privativo, se establecen DOS CRITERIOS diferentes y que a su vez son acumulativos, que son:

1.-  Hallarse o no comprendida la instalación averiada dentro del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

2.-  Y, además, el de servir o no exclusivamente al propietario.

En un caso enjuiciado por la Audiencia Provincial de Orense (Sección1ª) en sentencia de 27 de enero de 2015 , donde se trataba de averiguar el caracter de elemento común o privativo de las tuberias a fin de determinar quien era responsable de los daños por una avería en la conducción de agua caliente del edificio producida en el interior de uno de los pisos, se declaró lo siguiente:

1º.-    » La Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 17 de julio de 2007 , establece que lo determinante para distinguir si cierta tubería constituye un elemento común o privativo dentro de la Comunidad de propietarios no es tanto el lugar en que se encuentre ni el beneficiario exclusivo de su servicio, cuanto el control que sobre la misma ostenta el titular del elemento privativo o, en su caso, la comunidad de propietarios.

En tal sentido es doctrina reiterada de esta Sección, aquélla según la cual «…estimamos que la tubería que se rompe (conducto que unen la ascendente de agua caliente con la llave de paso de agua caliente a la vivienda) era comunitaria o general en su tramo hasta la llave de paso, desde el momento en que el propietario de la dependencia privativa carecía de dominio sobre el agua alojada en la tubería, conectada directamente a la red general y cuya neutralización requería actuar sobre la llave de paso general u otra comunitaria. El tramo cumple la función comunitaria de conducir el agua hasta los respectivos dominios privativos, que empiezan en las llaves de paso particulares… No se estima que esos tramos hasta las llaves de paso sirvan exclusivamente al propietario hasta cuyas canalizaciones privativas se dirige el agua ( artículo 3, letra a, de la Ley de Propiedad Horizontal ), sino que se integran en la red general de la comunidad acondicionada para hacer llegar el agua a cada uno de los pisos o locales».Caracter de elemento común o privativo de las tuberias

Y, en igual sentido, en la sentencia de 7 de junio de 2007 , declaramos que «… la tubería solo merece la consideración de elemento privativo y hace surgir la responsabilidad del propietario por su mantenimiento y adecuada conservación, cuando entra dentro del poder de disposición y utilización del propietario de la vivienda y, por tanto, asume el coste del consumo de agua. La obligación de mantener en buen estado la instalación o conducción del agua solo surge, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1-b de la Ley de Propiedad Horizontal , a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el propietario o, en su defecto, desde el contador. Antes de ese punto ni hay obligación de mantener la instalación ni de pagar el consumo de agua«.

2º.-   «En el presente caso y despues del examen de todas las pruebas se obtiene la conclusión de que, aunque aparentemente la tubería en la que se produjo la avería sirve o se destina a la vivienda y su localización se sitúa en el dormitorio, no ha podido establecerse de forma concluyente que no se encuentre adherida indisolublemente a elementos comunes, no habiéndose acreditado la ubicación de las conducciones del inmueble, la forma o trayectorias que forman ya que los peritos no examinaron los planos del edificio. Por ello, aplicando la presunción iuris tantum del artículo 396 del Código Civil se declaró que se trataba de un elemento común, lo que podía apoyarse también en el hecho de que se trata de un sistema de calefacción central en el edificio, que es un circuito estanco con dimensiones, trazado y volumen invariables, afectando cualquier modificación a todo el sistema, no permitiéndose a cada comunero actuar sobre él de forma individualizada, a diferencia de otras conducciones y suministros como las de electricidad y gas, en que es posible la variación de su ubicación en cada espacio privativo sin afectación del resto de los propietarios. En el momento del siniestro, por ello, para la reparación fue necesario vaciar y rellenar de nuevo todo el circuito de calefacción y según el reparador la avería se produjo en un tramo anterior a la llave de paso de la vivienda, comprobándolo al observar que cerrada esa llave, el agua continuaba corriendo, todo lo que en la sentencia apelada se valora también como un elemento favorable a la consideración de elemento común de la tubería averiada«.

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4 Responses to Caracter de elemento común o privativo de las tuberias

  1. Kike en 21 de agosto, 2017 de 22:18

    Muy buenas. Mi duda es la siguiente. Tenemos la llave de paso en un armario frente a mi puerta a unos tres metros. Desde dicha llave hasta mi casa hay una tubería para cada vecino que pasa por zonas comunes, si existe alguna rotura que seguro se tiene que hacer cargo??

  2. Rafael Soler Beltran en 29 de diciembre, 2017 de 17:42

    Quisiera saber a quien corresponde cambiar las llave de paso en el cuarto de contadores a la comunidad o al propietario

  3. Svetlana en 7 de agosto, 2018 de 11:40

    Hola . Compro casa. Abajo un bar. Antes garaje. Dos plantas arriba mio. Tuberia de compaña de bar dentro de mi casa. Arriba no puedo abre ventanas.menos un metro tuberia.I abajo dentro un dormitorio también. Voy en ayuntamiento. Pregunto porque dentro de mi zona privada (por ley gorizontal) tuberia de compana de bar (tuberia privada otro vecino). Puedo cortar.? Ellos no contestas.

  4. Jesus en 18 de junio, 2019 de 20:59

    Buenas tardes
    ¿Podrías iluminarme un poco? porque ya no se que hacer.
    Vivo en la planta primera de un edificio de planta baja+7. La calefacción es central, comunitaria. Al local de planta baja le ha empezado a caer o gotear agua de una tubería oxidada que discurre por el suelo de mi salón, paralela a la linea de fachada (han abierto una cata en su techo y se ve perfectamente). Van dos tuberias juntas, por lo que deduzco que puede ser de calefacción. El caso es que dado parte al seguro comunitario y a mi seguro particular de la vivienda, y ninguno quiere hacerse cargo. Se pasan la pelota unos a otros. El comunitario dice que son tuberías privativas, y el particular de mi vivienda dice que es una instalación comunitaria. Además el del seguro comunitario dice que aun en el caso de que sean tuberias comunitarias, ellos solamente arreglarian un tramo pequeño, pero que no es posible por el estado de oxidación (?????), y me ha comentado que habría que cambiar un tramo completo (no se muy bien de donde a donde), y que eso el seguro ya no lo cubre. Esa tubería horizontal de distribución de agua de calefacción, si fuera solamente para los radiadores de mi vivienda, sería privativa mia?. ¿Es cierto que el seguro solamente está obligado a reparar el tramo afectado, pero que si no se puede, ya no correría de su cuenta? Me parece muy raro. Muchas gracias

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