Cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad

El cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios requiere la unanimidad cuando se modifique el Título Constitutivo o los estatutos.

El cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de propietarios mediante la instalación de verjas, vallas, cancelas o puertas es un tema que con cierta frecuencia se plantea cuando se ven afectados algunos vecinos, sobre todo los propietarios de locales comerciales que ven reducidos de esta manera el libre paso del público hacia sus negocios con el consiguiente perjuicio.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Lo primero que habrá que ver es si el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de proceder al cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad, es válido o por el contrario nulo porque no se haya adoptado con el el quórum legalmente requerido.

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (modificada por la Ley 8/2013, cuya entrada en vigor se produjo el 6.06.2013) establece que los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la UNANIMIDAD DEL TOTAL DE LOS PROPIETARIOS que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Es decir, el acuerdo que suponga un cambio del Título Constitutivo o de los Estatutos, necesitará para su validez la unanimidad de todos los propietarios, por lo que si alguno de los comuneros se opone el acuerdo será nulo de pleno derecho.

Pero qué ocurre si el acuerdo no modifica el Título Constitutivo o los Estatutos.

En este caso, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo (entre otra la sentencia de 16.07.2009), para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante al menos, las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos, es decir, se podrá aprobar por mayoría siempre que se respeten los derechos de los dueños de los locales comerciales y no se les produzca perjuicio.

Cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad

Sirva como ejemplo lo que dice el Tribunal Supremo (Sala 1ª), en sentencia de 13.12.2011:

Los argumentos que ofrece la Audiencia Provincial son plenamente acordes con la jurisprudencia de esta Sala que exige el acuerdo unánime de los comuneros para la validez de cerramientos de edificios, siempre que los derechos de los propietarios de los locales comerciales puedan verse alterados, circunstancia, que no concurre en el presente caso a juicio de la Audiencia Provincial, que considera plenamente garantizado el libre acceso a los locales comerciales en su horario de apertura.”

Si bien es cierto que el cerramiento de la superficie del inmueble es una facultad que reconoce el Código Civil en su artículo 388 para las fincas, que sirve no sólo para fijar los límites, sino para la defensa o seguridad de la propiedad, también lo es que dichos acuerdos de cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios no pueden perjudicar los derechos de los propietarios del inmueble, concretamente de los locales de negocio, con independencia de que los mismos sean destinados en la actualidad a comercios abiertos al público, garajes o almacenes, ya que en todo caso, no podrían desarrollar sus legitimas facultades como propietarios.

Los acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos podrán ser impugnados conforme al art. 18 de la LPH, por cualquier propietario que hubiese salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su voto.

Recordar que los acuerdos de la Comunidad de propietarios son ejecutivos.

El PLAZO PARA IMPUGNAR este tipo de acuerdos ante los Juzgados será de UN AÑO, siendo recomendable solicitar del Tribunal que cautelarmente no se lleve a efecto la medida del cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad hasta tanto no se resuelva el procedimiento judicial.

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17 Responses to Cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad

  1. nicole Pilato Gil en 8 de febrero, 2015 de 18:29

    Buenas tardes,
    He sido presidenta durante un año, sin embargo el viernes en la reunion que hicimos, la adinistradora me dijo que no tenia derecho a votar, ni a seguir siendo presidenta, ya que el piso no era mio.En efecto, soy heredera de dicho piso.somos 6 hermanos, 3 fallecidos, 2 viviendo en el extranjero y siempre he pagado todos los gastos referentes a dicho piso.Si tengo que pagar todo y sin embargo no tener derechos. gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 9 de febrero, 2015 de 9:56

      Hola Nicole Pilato Gil:
      1.- Considero que por el hecho de haber sido Presidenta de la comunidad y venir abonando las cuotas, existiría un reconocimiento extraporcesal por parte de la Junta de propietarios sobre su legitimación como copropietaria del piso y por tanto, está facultada para intervenir en las Juntas y votar.
      2.- No obstante le dejo uno de nuestros artículos en el que tocamos ese tema por si le sirve para resolver su problema https://www.mundojuridico.info/validez-de-la-citacion-la-junta-uno-solo-de-los-copropietarios/
      3.- También puede llamarnos al 807 502 004 (exensión nº 1) y lo comentamos con más precisión. Un saludo

  2. Monica Caldassi en 19 de febrero, 2015 de 16:12

    cual es la altura mínima establecida para la fabricación de cancelas o verjas para una comunidad??

  3. jose antonio en 5 de mayo, 2015 de 21:46

    hola,en nuestro caso en el 2002 la sentencia fue favorable al local comercial,inclusive cerrandole solo en horas comerciales.
    se podria hacer algo ahora con esta sentencia del 2009?,o la sentencia del 2002 no se puede inpugnar? podriamos cerrar sin molestar al local y su entrada? o con la sentencia del 2002 no se puede hacer ya nada?
    muchas gracias son 13 años con la urvanizacion abierta
    muchas gracias

  4. concepcion en 8 de junio, 2015 de 0:10

    hola.
    hace años compre un trozo de un local en el sotano de un edf en el cual vivo,junto con otros 22 propietarios,no viven ninguno en mi bloque.que luego hicimos cochera.porque un copropietario salia y entraba por mi bloque a su casa,dos bloques mas abajo de la misma manzana,los vecinos empezaron a prohibirle la entrada y salida por no vivir,cuado el titulo constitutivo decia que si.
    empezaron cambiar cerradura para impedirle el paso por una reja del edidicio a la planta del sotano donde esta el garaje.hace 2 años se atrevio el presidente del bloque a cambiar cerradura de la puerta de acceso al garaje.hasta 5 veces ,negandome la llave a mi desde hace 1 año y medio.
    lo denuncie despues de pedirle la llave,en la reunion comunidad,por escrito pasado 3 meses de no poder acceder.
    a fecha de hoy gane el juicio de faltas hace 8 meses.ahora me soldo las cerraduras y luego me dio las llaves,sigo sintener acceso y en espera que el juez se pronuncie otra vez.
    el se basaen que en la peticion orignal de cochera el acceso por mi bloque no estabapedido,solo por el bloque de al lado.segun el he accedido ilegalmente a la cochera por ello.y convocado reunion para emparedar esa puerta por acuerdo de la comunidad de la cual yo soy parte.y me niega el voto por no pagar un extra el cual dije no pagaba porque se subio la comunidad para no pedir extra.
    tiene derecho la comunidad a cerrarme el acceso?
    gracias

  5. nicole en 17 de junio, 2015 de 12:20

    Buenos dias, les agradesco que me mande informacion de cerramientos de balcones, pero el tema esta zanjado. Sin ebargo me gustaria saber si cuando un propietario es vice-presidente y vende su casa en el trascurso de su mandato, ¿La administradora no tendria que comuniquarlo a los propietarios, o hacer una reunion?Puedo obligar a la administradora, que me enseñe el extracto bancario de las cuentas.
    Gracias, un saludo

    • Francisco Sevilla Cáceres en 21 de junio, 2015 de 9:35

      Hola Nicole:
      1.- El cargo de vicepresidente no es un cargo necesario e indispensable para la marcha de la comunidad de propietarios, por lo que no habría que convocar una reunión expresa por dicho motivo, simplemente y es mi opinión en la próxima Junta se podría elegir a un nuevo propietario que ocupe el cargo.
      2.- Considero que tiene derecho, si pertenece a la Comunidad, examinar la documentación contable de la Comunidad previo requerimiento por escrito al administrador expresando el motivo.
      Un saludo

  6. Pedro en 13 de febrero, 2017 de 12:42

    En nuestro edificio, existen unos soportales exteriores, que forman parte de la comunidad, frente a unos locales. El espacio correspondiente a la fachada de cada local, tiene derecho de copropiedad, según la división horizontal.
    En uno de los locales abrieron un Pub o Bar de copas con música. Esto fue en el 2004. Desde que salió la Ley anti-tabaco, los escándalos y molestias ocasionadas a los vecinos por la música alta y los clientes cuando salen a fumar o ebrios, hace que no podamos dormir hasta pasadas las cuatro de la madrugada. El no poder descansar es una tortura.
    En los Estatutos de la comunidad, están prohibidas las actividades correspondientes a las agrupaciones 67 y 96 de la sección primera del impuesto de actividades económicas del año 2004, así como cualquier actividad que perturbe la convivencia y el descanso de los vecinos.
    También los han delimitado con una valla a pesar de que también está prohibido en los Estatutos.
    Mi preguntas son: En una comunidad de viviendas y a pesar que lo prohíban los estatutos ¿Están permitidas estas actividades? ¿Qué podemos hacer?
    Espero su respuesta y le doy las gracias anticipadas.
    Pedro

  7. Emilio en 1 de mayo, 2017 de 2:08

    Hola!! Soy propietario de un piso…tengo derecho a tener todas las llaves de acceso a las zonas comunes de la comunidad…contadores de luz agua…al cuarto de conexión de fibra óptica etc…Antes esos cuartos estaban abiertos,pero los han cerrado.Gracias

  8. Luis Clar en 26 de agosto, 2017 de 15:50

    Buenas tardes, en mi comunidad, concretamente en la escalera de acceso a las viviendas hay 3 ventanas, una en cada planta, en las cuales uno de los vecinos quiere instalar una reja porque teme que le puedan entrar en la vivienda a través de dicha ventana.
    ¿Es legal? ¿Debemos darle permiso para instalarla, en caso que sea legal?
    Muchas gracias.

  9. Paki en 7 de noviembre, 2017 de 13:11

    La comunidad ha cerrado con candado el acceso a la pista de tenis para q los niños no jueguen en ella. Tienen derecho??? Se puede utilizar la pista para otros juegos q no sea el tenis?

  10. FREDY MONTENEGRO en 11 de noviembre, 2017 de 3:06

    buenas noches mira yo vivo en un conjunto residencial de propiedad horizontal abierto pero haora la nueva alministradora quiere cerrarlo por lo cual no estoy de acuerdo junto con algunos vesinos puesesto no nos veneficia paranada en cambio nos afecta de forma economica pues mi sustento diario sale de mi casapues debidi al no conseguir trabajo coloque una bicicleteria de la cual de ella vivi me sostengo y sostengo ami esposa y mis tres hijos y no tengo ningun otra entrada y miesposa por la edad no con sigue tampoco trabaaajo y a si estan mis otros vesinos que tienen sus negocios a qui en nuestro conjunto yo quisiera saber que puedo hacer para que nos encierren el conjunto gracias aat fredy montenegro

    espero pronta respuesta GRACIAS

  11. AGUSTINA en 13 de noviembre, 2017 de 13:10

    Un cerramiento de terraza con cristal su puede hacer sin pedir permiso a la comunidad.-

  12. Isabel en 19 de noviembre, 2017 de 18:58

    Buenos días,
    Vivo en un edificio comunitario de tres plantas, sin ascensor, con ventanas de acceso a las escaleras que proporcionan luz, ventilación y vía de escape en caso de incendio.

    Algunas coinciden con las terrazas de los vecinos y al cerrar las mismas con cristales obstaculizan y anulan las ventanas.

    Se considera legal ésta actuación? Cómo debe actuar para denunciar está infracción, en caso de serlo?

    Muchas gracias.

  13. Alejandro Ce en 24 de enero, 2018 de 16:09

    Muy buenas a todos, mundojuridico perdonar pero no estoy de acuerdo con la interpretación realizada en vuestro articulo la exposición de motivos de la modificación LPH SEÑALA:

    Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.).

    Resumiendo, si en vallado de la finca obedece a motivos de seguridad (robos, estafas, daños) podríamos entender que estamos ante una de los supuestos señalados en el art. 17

    Salvo mejor criterio

  14. bienve en 8 de febrero, 2018 de 13:12

    Los pisos aticos tienen una terraza de la comunidad de 6 metros cuadrados cada uno.En los estatutos de la comunidad dice participación del 6º C, que es el normal sin terraza, es del 4,21% y la del 7º C , que es el atico es del 2,34%, y la ha cerrado y como tal la ha vendido.Yo no he visto la escritura de venta.Ayer en la junta general con aprobación de mas de 3/5 partes pero sin unanimidad, dijo la presi y el administrador que la ley ha cambiado , que ya no es necesario la unanimidad.Yo desconocia esa ley de propiedad horizontal . Es asi.
    Muchas gracias

    • Inmaculada Castillo en 13 de febrero, 2018 de 9:08

      Hola Bienve,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

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