Citación de los propietarios para celebración de la junta de la comunidad

Marco jurisprudencial y normativo de los requisitos exigidos para la citación de los propietarios para celebración de la junta de la comunidad.

Para conocer si es válida o no la citación de los propietarios para celebración de la junta de la comunidad hemos de tener en cuenta previamente las siguientes cuestiones:

Conforme a lo dispuesto en el art. 9 1 h) de la LPH es obligación de los propietarios de los pisos y locales comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Por su parte, el art. 16.2 de la LPH establece lo siguiente:

«…la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9».

Es decir que a la vista de los anteriores preceptos, no ofrece duda que la comunidad ha de ser cuidadosa con la citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes acuerdos; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades a través de un ORDEN JERÁRQUICO de necesaria observancia:

1º.  Si el propietario ha comunicado un domicilio para sus notificaciones, en tal lugar.

2º.  En defecto de una comunicación de tal clase, es válida la practicada en el piso o local integrados en la comunidad accionante, llevada a efecto con quien los ocupara.Citación de los propietarios para celebración de la junta de la comunidad

3º.  Ante la imposibilidad de la citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en tablón de anuncios.

La Sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de 28 de junio de 2007 resalta la trascendencia e importancia de cumplir con los requisitos legalmente exigidos para la citación de los propietarios a Junta.

La falta de citación de los propietarios para celebración de la junta de la comunidad

La Jurisprudencia establece que las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada con la NULIDAD radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados.

Como manifestación de tal doctrina podemos citar la sentencia del TRIBUNAL SUPREMO nº 706/2003, de 10 julio, que indica:

«Todo copropietario tiene derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le afectan directamente […] Por lo dicho es plenamente ajustada a Derecho la resolución de la instancia que declara la nulidad de la Junta y de todos sus acuerdos en aplicación del art. 15, párrafo segundo, LPH, redactado por Ley 2/1988, y de la doctrina jurisprudencial al respecto».

Carga de la prueba sobre la práctica de la citación

Como señala la sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de 3.11.2020: «No ofrece duda tampoco que ante las dificultades que implica el acreditamiento de un hecho negativo, cual es el de no haber sido citado un propietario a junta, una distribución racional de la carga de la prueba exige que corresponda la demostración de haberla realizado a quien tiene la obligación de llevarla a efecto, que no es otra que la comunidad de propietarios para la cual constituye un hecho positivo de factible y necesaria demostración.·

En este sentido, podemos citar la sentencia del TRIBUNAL SUPREMO nº 706/2003, de 10 julio, cuando razona al respecto:

«Efectivamente, la Sentencia recurrida sostiene que la Comunidad debe probar haber convocado a los copropietarios a la Junta, y que, si por un comunero se niega haber recibido la citación, incumbe a dicha Comunidad la carga de la prueba de que la misma se efectuó.

Esta doctrina, que constituye fundamento decisivo del fallo, es correcta porque la alegación de falta de citación implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el «onus probandi» a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar. La solución adoptada se ajusta a la doctrina mantenida por esta Sala, tanto con carácter general respecto de los hechos negativos como en particular en relación con la citación para las Juntas de Propietarios ( Sentencia 30 abril 1.992)».

Comportamiento renuente de los propietarios a tomar constancia de la citación a la Junta

Ahora bien, la jurisprudencia igualmente previene sobre las prácticas abusivas de los copropietarios evitando ser notificados, con la fraudulenta intención de paralizar la vida comunitaria, y evitar asumir sus obligaciones frente al resto de los comuneros, haciendo recaer sobre éstos la obligación de soportar gastos que no les corresponden.

A una consideración de tal clase responde la sentencia del TRIBUNAL SUPREMO nº 987/2007, de 19 de septiembre, que nos previene al respecto, señalando:

«Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes.

Lo que se pretende es dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad.

Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros, como es el caso contemplado en la sentencia de 28 de febrero 2005, en la que se toma en consideración el hecho de que no se hubiera formulado objeción alguna a los acuerdos adoptados, con base en que se tomaron sin cumplimentar las reglas de la unanimidad o la mayoría que, según los casos, exige la L.P.H, o en cualquier otra causa determinante de su nulidad, al fundamentarse exclusivamente en un defecto de convocatoria a la Junta y no en la entidad o contenido del propio acuerdo».

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