Cláusula suelo en la subrogación de un préstamo promotor

Nulidad de la cláusula suelo en la subrogación de un préstamo promotor por falta de información precontractual por la entidad bancaria.

Hablamos de la cláusula suelo en la subrogación de un préstamo promotor hipotecario.

¿Qué significa subrogarse en un préstamo promotor?

Es cuando una persona compra una vivienda que tiene constituida una hipoteca por el promotor del edificio o la urbanización.

En estos casos, el comprador, tiene la posibilidad de subrogarse en la hipoteca que hizo el promotor con el Banco o bien cancelarla mediante el pago del precio de la vivienda o constituir otra hipoteca con otro Banco y cancelar la anterior.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Cuando el comprador de la vivienda continúa con la hipoteca que hizo en su día el promotor con el Banco, se conoce como  «subrogación en la hipoteca promotor»

También era muy frecuente que la subrogación en el préstamo hipotecario del promotor llevase aparejado, sin saberlo, que el consumidor se estaba subrogando en una cláusula suelo sobre el tipo de interés variable pactado que el promotor había pactado en la hipoteca.

Cuando el consumidor se dio cuenta de que sus intereses de la hipoteca no bajaban pese a que el euribor si lo hacía, comprobó que al haberse subrogado el el préstamo promotor hipotecario, su hipoteca tenía una cláusula suelo.

En estos casos, cuando el consumidor finalmente se ha decidido a demandar al Banco para que anulase la cláusula suelo por falta de transparencia, aquellos alegaban en su defensa que era el promotor quien debió informar al cliente de las condiciones de la Hipoteca, por lo que la cláusula era válida al haberse pactado con el promotor.

 

Veamos la doctrina de los Tribunales sobre la cláusula suelo en la subrogación de un préstamo promotor

 

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 20.09.2018:

«…el préstamo inicialmente concertado entre el banco y el promotor y la subrogación posterior por parte de un comprador-consumidor deben tener un tratamiento diferente. Como quiera que la segunda operación, la subrogación por parte del comprador en el préstamo hipotecario, es un contrato de consumo, está sometido al control de transparencia, que no se satisface con una invocación a la información que el consumidor pudo obtener por su cuenta.

5.- Resulta contradictorio que en el razonamiento de la sentencia recurrida se acepte que el Banco xxxx no informara sobre la existencia de la cláusula suelo a los compradores de la vivienda que se subrogaban en el préstamo hipotecario concertado por el promotor porque no intervino en la misma y solo la consintió, y se afirme asimismo que la cláusula suelo fue negociada porque en la escritura de subrogación hubo una minoración del suelo, del 4,70% al 3,95%.

Como hemos afirmado en ocasiones anteriores, este dato, por sí solo, no supone que la cláusula haya sido negociada.Cláusula suelo en la subrogación de un préstamo promotor

El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece en su art. 82.2 una presunción de no negociación de las cláusulas de los contratos celebrados por los empresarios con los consumidores.

Sin ningún otro dato, el hecho de que en septiembre de 2009 se rebajara el suelo fijado años atrás, no tiene otra significación que la adaptación por la entidad bancaria del tipo mínimo a la evolución de los tipos de interés para que este no resultara desproporcionadamente elevado con relación a las circunstancias existentes en ese momento y, en concreto, respecto del tipo de interés variable fijado en el préstamo (Euribor más un punto porcentual).»

 

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 24.11.2017:

– En el presente caso, la Audiencia Provincial consideró que las cláusulas controvertidas «superan el control de transparencia en cuanto que redactadas de forma clara y comprensible, fueron o pudieron ser conocidas por el consumidor de forma suficiente antes de adoptar la decisión de suscribir las escrituras». Igualmente añadía la Audiencia Provincial que al haberse subrogado el consumidor en el préstamo al promotor, estaba en sus manos haber pedido al vendedor las condiciones de la hipoteca y haberlas examinado antes de optar por la subrogación del mismo, y que al novar el contrato, es difícil pensar que no tuviera conocimiento de la cláusula suelo.

 

– Sobre este particular, uno de los argumentos por los que la Audiencia Provincial desestima la demanda es que el prestatario (consumidor) pudo pedir al vendedor las condiciones del préstamo hipotecario a la construcción y haberlas examinado antes de optar por la subrogación del mismo.

 

Pues bien DICHO CRITERIO HA DE SER REVOCADO:

En PRIMER lugar, debe precisarse que el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato. Una parte considerable de las compras de vivienda en construcción o recién construida se financia mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, con modificación, en su caso, de algunas de sus condiciones. Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.

 

En SEGUNDO lugar, la Audiencia Provincial convierte la obligación de información precontractual de los Bancos  (información que la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha considerado determinante para que las cláusulas puedan superar el control de transparencia) en una obligación del consumidor de procurarse tal información. Esta tesis es contraria a la jurisprudencia de esta sala y del propio TJUE y, de aceptarse, le privaría de toda eficacia, puesto que a la falta de información clara y precisa por parte del predisponente sobre las cláusulas que definen el objeto principal del contrato, determinante de la falta de transparencia, siempre podría oponerse que el adherente pudo conseguir por su cuenta tal información.

 

– En el presente caso, la sentencia del Juzgado Mercantil declaró (y la Audiencia Provincial no ha modificado esa conclusión) que el Banco no suministró información alguna al prestatario sobre la existencia y trascendencia de la cláusula suelo antes de la firma de las escrituras, la de subrogación y la de novación, por lo que cuando el prestatario adoptó su decisión, no tenía la información que le permitiera valorar la trascendencia de tal cláusula en la economía del contrato, pues la existencia del suelo limitaba significativamente la posibilidad de variación a la baja del tipo de interés.

 

– El Banco tiene la obligación respecto del consumidor que se subroga en el préstamo promotor de cumplir con la información precontractual, debiendo informar sobre la existencia de ese suelo y su incidencia en el precio del contrato, con claridad y dándole el tratamiento principal que merece.

 

CONCLUSIÓN:

La cláusula suelo en la subrogación de un préstamo promotor será nula si el Banco no cumplió con el deber de información precontractual con el cliente sobre la existencia de ese suelo y su incidencia en el precio del contrato.

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