Competencia territorial para reclamar rentas del alquiler

El Tribunal Supremo resuelve un conflicto de competencia territorial para reclamar rentas del alquiler y suministros adeudados (luz, agua, etc.) derivados del contrato de arrendamiento, declarando que los Tribunales donde radica la vivienda alquilada son los competentes para conocer del posterior procedimiento judicial dirigido contra el antiguo inquilino aunque su actual domicilio se encuentre en otra ciudad.

El supuesto planteado ante el Tribunal Supremo era el siguiente:

1.- Isabel presentó, ante el Decanato de los Juzgados de Sagunto, una demanda de juicio verbal contra Teodulfo, con domicilio en Cartagena. En la demanda se ejercitaba una acción de condena dineraria en reclamación de rentas y gastos de suministros derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en Puerto de Sagunto. Alegaba que el arrendatario abandonó la vivienda y dejó a deber las cantidades reclamadas.

2.- El Juzgado de Primera Instancia de Sagunto, dictó un auto por el que declaraba la incompetencia territorial de ese Juzgado para conocer del asunto y atribuía la competencia a los Juzgados de Cartagena con base en el art. 50 LEC , al encontrarse en esa localidad el domicilio del demandado que el actor había designado en la demanda y tratarse de una mera reclamación de cantidad.

3.- Cuando llega la demanda a los Juzgados de Cartagena, estos dicen que no son competentes puesto que la finca alquilada de la que se derivaban las cantidades que ahora se reclaman se encontraba sita en Sagunto, siendo competentes para conocer del pleito estos últimos Juzgados.

4.- El conflicto que se plantea entre los Juzgados de Sagunto y de Cartagena, es ¿quién de los dos es el competente territorialmente para conocer de la demanda de reclamación de rentas y gastos de suministros?

AUTO del Tribunal Supremo de 22.04.2014:

Para la resolución del presente conflicto negativo de competencia debemos partir de las siguientes consideraciones:

1ª) En el juicio verbal no es válida la sumisión expresa ni tampoco la tácita, según resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC . Cualquiera que sea la pretensión ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del art. 52 LEC ; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado ( art. 50 LEC para las personas físicas y art. 51 para las personas jurídicas y entes sin personalidad).

Según el art. 54.1 LEC , uno de estos fueros especiales de carácter imperativo es el recogido en la regla número 7º del art. 52.1 LEC , que establece que “en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca” . 

2ª) Cuando el foco de la discusión se centra en determinar si la acción ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigiría la aplicación del fuero imperativo del art. 52.1.7º LEC ), o si, por el contrario, estamos ante una acción de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinaría la aplicación del fuero general contemplados en los arts. 50 y 51 LEC ), es doctrina reiterada de esta Sala que las posibles dudas acerca de la propia acción ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicación de la norma imperativa, tanto más ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamación.

AUTO del Tribunal Supremo de 20.05.2015:

En igual sentido que el anterior, el Alto Tribunal declara: ” Cuando el foco de la discusión se centra en determinar si la acción ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigiría la aplicación del fuero imperativo del art. 52.1.7º LEC ), o si, por el contrario, estamos ante una acción de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinaría la aplicación del fuero general contemplados en los arts. 50 y 51 LEC ), es doctrina reiterada de esta Sala (contenida, entre otros, en autos de 21 de febrero de 2012, conflicto nº 236/2011 , 9 de julio de 2013, conflicto nº 107/2013 , y 3 de diciembre de 2013, conflicto nº 180/2013 ) que las posibles dudas acerca de la propia acción ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicación de la norma imperativa, tanto más ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamación.  El presente conflicto de competencia ha de resolverse a favor del Juzgado donde esté sita la vivienda“.

En igual sentido que los anteriores, el Auto del Tribunal Supremo de 14.09.2016:

 “En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el Tribunal del lugar en que esté sita la finca”.

Y también, y más reciente, el Auto del Tribunal Supremo de 7.06.2017.

CONCLUSION:

Las conclusiones que podemos extraer de las distintas resoluciones del Tribunal Supremo es la siguiente:

a) En aquellos procedimientos donde se ejercite la acción de desahucio por falta de pago, acumulando la reclamación de las rentas debidas, el Juzgado competente territorialmente será aquel donde radique la finca arrendada.

b) En aquellos casos donde solo se ejercite la acción de reclamación de rentas debidas, que puede ser el caso mas controvertido, el Alto Tribunal resuelve  sobre el tema de la competencia territorial para reclamar rentas del alquiler en el sentido de declarar que la competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca arrendada de la que se ha derivado el impago de las rentas,  al ejercitarse en la demanda una acción de condena dineraria en reclamación de rentas y gastos de suministros derivados del contrato de arrendamiento sobre una vivienda sita en esa localidad.

Por tanto, la competencia territorial será la del Juzgado donde estuviese la finca alquilada cuando sólo se reclamen rentas o suministros derivados de aquel contrato de arrendamiento.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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