Competencia territorial para reclamar rentas del alquiler
El Tribunal Supremo tiene declarado que la competencia territorial para reclamar rentas debidas, suministros no abonados o daños en vivienda arrendada le corresponde al Juzgado donde radique la finca que ha sido alquilada.
Aunque el arrendatario se haya desligado del contrato de arrendamiento y viva en otra ciudad, será competente para conocer de dichas reclamaciones el Juzgado donde se halle la finca arrendada de la que se deriva el pago de las cantidades que se reclaman.
Regulación de la competencia territorial para reclamar rentas del alquiler
El artículo 52.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un fuero imperativo, al señalar:
“En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca.”
Conflicto de competencia territorial para reclamar rentas, suministros o daños en la vivienda arrendada
Veamos un ejemplo sobre el conflicto de competencia:
1.- Isabel presentó ante el Decanato de los Juzgados de Granada, una demanda de juicio verbal contra Fernando, con domicilio en Sevilla. En la demanda se ejercitaba una acción de condena dineraria en reclamación de rentas y gastos de suministros derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en Granada capital. Alegaba que el arrendatario abandonó la vivienda y dejó a deber las cantidades reclamadas.
2.- El Juzgado de Primera Instancia de Granada dictó un auto por el que declaraba la incompetencia territorial de ese Juzgado para conocer del asunto y atribuía la competencia a los Juzgados de Sevilla con base en el art. 50 LEC , al encontrarse residiendo en esa ciudad el demandado.
3.- Cuando llega la demanda al Juzgado de Sevilla, se declara incompetente puesto que la finca alquilada de la que se derivan las cantidades debidas que ahora se reclaman se encontraba en Granada, considerando que el Juzgado competente para conocer del pleito el de Granada y no el de Sevilla.
¿Qué Juzgado es el competente territorialmente para conocer de la demanda de reclamación de rentas y gastos de suministros?
Resoluciones del Tribunal Supremo
Auto del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 25.04.2023:
“PRIMERO.- El presente conflicto negativo de competencia se suscita entre un Juzgado de Arenas de San Pedro y otro de Talavera de la Reina respecto de una demanda de juicio verbal de reclamación de cantidad derivada de rentas debidas, suministros no abonados y daños en vivienda arrendada frente a D. Eulogio. La vivienda se encuentra en el partido judicial de Arenas de San Pedro.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Arenas de San Pedro considera que la competencia es de los Juzgados de Talavera de la Reina toda vez que el domicilio social del demandado radica en dicha localidad.
Por su parte, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 5 de Talavera de la Reina rechaza su competencia territorial por cuanto la reclamación de cantidad deriva de una relación arrendaticia y el inmueble arrendado se encuentra en el partido judicial de Arenas de San Pedro.
SEGUNDO.- Para la resolución del presente conflicto negativo de competencia debemos partir de las siguientes consideraciones:
1º) En el juicio verbal no es válida ni la sumisión expresa ni la tácita, según resulta de lo dispuesto en el artículo 54.1 de la LEC. Cualquiera que sea la pretensión ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del artículo 52 de la LEC; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado ( artículo 50 de la LEC para las personas físicas y artículo 51 del mismo texto legal para las personas jurídicas y entes sin personalidad).
2º) El artículo 52.1.7º de la LEC regula uno de los fueros imperativos previstos en la ley al indicar que “en los juicios sobre arrendamiento de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar donde radique la finca”.
TERCERO.- En el caso examinado, la cantidad reclamada deriva de rentas debidas, suministros no abonados y daños en vivienda arrendada por D. Eulogio y la vivienda arrendada radica en el partido judicial de Arenas de San Pedro, por lo que resulta de aplicación el fuero imperativo del artículo 250.1.7º de la LEC.
En cualquier caso, si se entendiera que existen dudas en determinar si la acción ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento o si, por el contrario, se trata de una acción de condena pecuniaria desligada del contrato, las dudas deben resolverse a favor de la aplicación de la norma imperativa ( AATS de 18 de octubre de 2022, rec. nº 253/2022 y de 19 de enero de 2021, rec. nº 232/2020, entre otros).
En atención a lo expuesto, como bien informa el Ministerio Fiscal, procede declarar la competencia territorial del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arenas de San Pedro.”
Auto del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 22.04.2014:
“Para la resolución del presente conflicto negativo de competencia debemos partir de las siguientes consideraciones:
1ª) En el juicio verbal no es válida la sumisión expresa ni tampoco la tácita según resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC . Cualquiera que sea la pretensión ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del art. 52 LEC ; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado ( art. 50 LEC para las personas físicas y art. 51 para las personas jurídicas y entes sin personalidad).
Según el art. 54.1 LEC , uno de estos fueros especiales de carácter imperativo es el recogido en la regla número 7º del art. 52.1 LEC , que establece que “en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca” .
2ª) Cuando el foco de la discusión se centra en determinar si la acción ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigiría la aplicación del fuero imperativo del art. 52.1.7º LEC ), o si, por el contrario, estamos ante una acción de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinaría la aplicación del fuero general contemplados en los arts. 50 y 51 LEC ), es doctrina reiterada de esta Sala que las posibles dudas acerca de la propia acción ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicación de la norma imperativa, tanto más ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamación.”
En el mismo sentido los autos del Tribunal Supremo de 20.05.2015, 14.09.2016 o 7.06.2017, entre otros.
Conclusión
Las conclusiones que podemos extraer de las distintas resoluciones del Tribunal Supremo es la siguiente:
a) En aquellos procedimientos donde se ejercite la acción de desahucio por falta de pago, acumulando la reclamación de las rentas debidas, el Juzgado competente territorialmente será aquel donde radique la finca arrendada.
b) En aquellos casos donde solo se ejercite la acción de reclamación de rentas debidas o suministros, que puede ser el caso mas controvertido, el Alto Tribunal resuelve sobre el tema de la competencia territorial estableciendo que le corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca arrendada de la que se ha derivado el impago de las rentas o suministros.
En cualquier caso, si se entendiera que existen dudas en determinar si la acción ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento o si, por el contrario, se trata de una acción de condena pecuniaria desligada del contrato, las dudas deben resolverse a favor de la aplicación de la norma imperativa, que establece la del lugar donde estuviese la finca arrendada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes:
Yo tengo una duda a este respecto. He tenido unos inquilinos durante tres años y se han ido debiéndome un mes y tres recibos de la luz. Además han causados unos desperfectos en casa por valor de 3400€ según el informe del perito. Quiero ponerme en manos de un abogado para denunciarles pero sé que se han mudado de Madrid a Granada. Entiendo por tu artículo que por el impago de Rentas debo poner la demanda en Madrid pero ¿Por los daños también?
Un saludo y gracias de antemano,.
Tambien si interpongo un monitorio o solo para el verbal la competencia es la finca¿
saludos