COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Comunidad de PropietariosCuando vivimos en un bloque de pisos todos estamos acostumbrados a usar la denominación Comunidad de Propietarios. Con ella nos referimos al conjunto de propietarios que si bien tienen la propiedad exclusiva de una vivienda o local, también son copropietarios  en otra serie de elementos que son comunes a todos los integrantes,  (jardines, terrazas, escaleras, pasillos, etc).

La Comunidad de propietarios se regula en la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio (LPH), que recientemente ha sido modificada en algunos artículos por la ley 8/2013.  Si quieres ver el texto actualizado PINCHA AQUÍ.

A cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario.

Así, cuando una persona compra, hereda…, un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, es decir, no sólo el piso sino también, y conjuntamente, una determinada cuota de participación en los elementos comunes.

 

El título constitutivo y Estatutos de la Comunidad

El título constitutivo de la Comunidad de Propietarios es un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos ( plazas de garaje, buhardillas, trasteros…)

En el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios  se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes. Igualmente suele contener los estatutos de la Comunidad de Propietarios, que recogen entre otras, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones. Los estatutos, solo pueden ser modificados por unanimidad de todos los copropietarios.

Es importante a la hora de adquirir una vivienda consultar en el Registro de la Propiedad este título constitutivo.

Además de los estatutos, el conjunto de propietarios pueden fijar normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, es decir, lo que comúnmente se llama las normas de régimen interior, y que son de obligado cumplimiento por los copropietarios.

 

Las obligaciones del propietario y de la Comunidad

Las obligaciones más destacadas del propietario son, entre otras, las siguientes:

  • Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
  • Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (como por ejemplo, ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
  • Permitir la entrada en su piso o local a los efectos de lo anterior.
  • Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
  • Resulta importante destacar que el comprador de la vivienda o local responde con el propio inmueble que adquiriere, de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior.
  • Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
  • Comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad.
  • Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Es decir, si una persona vende su piso pero olvida comunicarlo al Secretario de la Comunidad o no lo hace saber de modo claro, esa persona seguirá respondiendo de las deudas de la Comunidad que surjan después de la venta junto al comprador (aunque luego podrá reclamarle después al comprador que le reembolse lo pagado).

Por otro lado, la Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

 

¿Cuáles son los órganos de gobierno de la Comunidad?

La Ley de propiedad horizontal establece el régimen de gobierno de las comunidades de propietarios a través de los siguientes órganos:

a) La Junta de propietarios que reúne a todos los propietarios.

b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes

c) El Secretario

d) El Administardor

Además de los estatutos, un acuerdo mayoritario de la junta puede establecer otros órganos de gobierno sin que esto suponga menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

 

Cuestiones de interés

1.- Debemos saber que cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:

  • No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores.
  • No perjudique los derechos de otro propietario.
  • Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad.

En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.

2.-Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, deberá requerir a quien realice alguna de las anteriores actividades prohibidas para que inmediatamente cese en las mismas, e informarle de que si no lo hace podrán iniciarse acciones judiciales contra él.

Si el infractor persiste en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, puede demandarle judicialmente.

3.-Cuando se adopten acuerdos para incluir mejoras no necesarias, es decir, aquellas que no afecten a la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio y la cuota de su instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme con su realización no queda obligado a abonarlas, ni se podrá modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad.

 

¡¡ ATENCIÓN ¡¡   Lea todos los artículos que vamos publicando sobre Comunidades de Propietarios en la sección VIVIENDA,  («artículos vivienda»)-

 

 

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20 Responses to COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

  1. JAVIER LÓPEZ en 15 de julio, 2017 de 18:00

    Puede un propietario cerrarse la terraza cuando en juntas anteriores ha sido denegado ? Alega que hay sentencias favorables

    Puede un propietario poner una barbacoa móvil ?

    • gmera en 20 de julio, 2018 de 12:22

      Nuestro Administrador COLEGIADO de la Comunidad,
      ha permitido realizar una derrama sobre una DEUDA
      a la Mancomunidad, de concepto ordinario FIJO.
      (No es una mejora)

      La derrama, que es un 50% Aprox. del total del presupuesto anual,
      se plantea su pago, no por coeficiente, sino por el total de la derrama
      dividido entre el numero de propietarios, sin tener en cuenta el 100%,
      para aprobar este modo de pago.

      Anualmente, y desde siempre se presenta un presupuesto
      para su pago mensual, en cuotas según coeficiente, en donde se
      refleja una partida para el pago de esta obligación ordinaria Estatutaria
      fija con la Mancomunidad.

      Nuestro Administrador COLEGIADO de la Comunidad
      Durante aproximadamente 8 años a pagado parcialmente
      este concepto, sin consentimiento explicito de los propietarios.

      Dice, el Administrador COLEGIADO:
      La Mancomunidad nos tiene demandados.

      En ningún Acta ordinaria o extraordinaria
      Aparecen los datos pertinentes, ni el motivo
      de su incumplimiento del mandato, como encargado,
      del presupuesto ordinario.

  2. Santiago en 20 de enero, 2018 de 14:42

    Hola, solicito asesoramiento. A causa de las humedades se hace necesario realizar obras de rehabilitación de fachada. Se desea optar por la colocación de paneles ventilados, mejorando con ello la eficiencia energética del inmueble y, de este modo, poder ser beneficiarios de algún tipo de subvención. El edificio dispone de bajos comerciales y 6 plantas, con 4 pisos por planta. De estos 4 pisos 2 tienen largos balcones que alcanzan aproximadamente el 90% de su fachada. Algunos de estos balcones presentan cerramientos de aluminio (desmontables, obra menor).

    Pues bien, el problema surge a la hora de afrontar la extensión de estas obras; la mayoría sostiene que sólo se deben rehabilitar con los citados paneles los balcones abiertos, dejando los cerrados tal como están, pues consideran que la fachada de éstos estaría delimitada por el cerramiento, pasando a ser el balcón de uso privativo.

    El coste de estas obras supondría el desembolso aproximado de unos 10.000 € por piso (mismo coeficiente para todos)

    ¿Es esto legal, estoy obligado a sufragar estos gastos? ¿puedo negarme al pago de la mejora, haciendo frente solamente a la rehabilitación necesaria, tal como sucede con los bajos comerciales?

    • Inmaculada Castillo en 30 de enero, 2018 de 8:38

      Hola Santiago,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  3. María en 16 de mayo, 2018 de 20:55

    El administrador se niega a incorporar al Acta cuestiones habladas en la Junta, lo que ha motivado el retraso de la firma por parte del Presidente. Sería válida el Acta con las firmas del Presidente y Vicepresidente?. O con la del Presidente y propietarios asistentes a la Junta?

  4. juan en 5 de julio, 2018 de 17:43

    BUENAS TARDES VIVO EN CASTILLA LA MANCHA,LA COMUNIDAD DE VECINOS HA APROVADO LA REHABILITACION DE LA FACHADA CON INFOREME DE EVALUACION YA QUE HABIA RIESGOS DE DESPRENDIMIENTO,ASI COMO ELIMINACION BARRERAS,(BAJAR EL ASCENSOR A NIVEL DE CALLE),EL PROBLEMA ES QUE LA POSICION ECONOMICA DE LOS VECINOS ES BASTANTE BUENA,( DISTINTA A LA MIA QUE ESTOY EN PARO Y CON 2 NIÑOS) EL MONTANTE DE LA OBRA ES ALTO, LA PREGUNTA ES LA SIGUIENTE EN JUNTA SE APROBO NO PEDIR SUBVENCIONES. SIN EMBARGO YO SI NO OBTENGO ESAS AYUDAS ME ES IMPOSIBLE HACER FRENTE AL PAGO, PODRIA SOLICITAR YO LA AYUDA EN LA PROPORCION QUE ME CORRESPONDA A TITULO PARTICULAR???????. AGRADECERIA SUS RESPUESTAS Y CONSEJOS PUES ESTOY MUY AGOBIADO, GRACIAS AMTICIPADAS

    • Inmaculada Castillo en 13 de julio, 2018 de 10:03

      Hola Juan,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  5. francisco arribas en 3 de diciembre, 2018 de 15:03

    ¿Ustedes pueden gestionar la desafección de la vivienda de portería?
    En Madrid Centro.

  6. Luis en 19 de diciembre, 2018 de 19:23

    ¿Pueden pintar los balcones de otro color totalmente diferente, y a los propietarios que tienen cerramiento, excluir el interior?
    Además si uno de esos pisos con cerramiento está en proceso de desahucio y no pueden entrar los propietarios, pueden dejar ese balcón sin pintar, siendo el único que quedaría.
    Gracias.

  7. José Antonio en 7 de marzo, 2019 de 12:26

    La Comunidad de Propietarios en su última reunión decidió sustituir los contadores de agua caliente dado que algunos de ellos no funcionaban correctamente y porque se entendía que habia un excesivo desfase ente las lecturas de mediciones y el consumo reflejado por las instalaciones reguladoras.
    Lógicamente, hay contadores que si funcionan correctamente de ahí la pregunta que formulo:
    ¿Deben estos propietarios hacer frente al gasto que supone el cambio de contadores?
    A la espera de su respuesta, un cordial saludo

  8. Sandra en 21 de marzo, 2019 de 18:34

    Buenas tardes,

    En nuestra Comunidad hay un local que pertenece al Ayuntamiento, el cual lo cede a asociaciones. Se niega a pagar las cuotas de comunidad y pide infinidad de documentación para dilatar la situación. ¿Existe algún precepto que le exima de pagar las deudas?

  9. Noelia en 21 de marzo, 2019 de 19:29

    Tengo una vivienda en planta baja, mi patio da a la calle y lleva rejas, dichas rejas son continuación de las de la urbanización.
    La constructora las ha dejado a media altura y planteamos subirlas.
    La cuestión es, si se decide subir las rejas de la urbanización, los vecinos deberían costear subir más altas mis rejas????
    Yo pensaba que no, pero mis vecinos de los otros pisos bajos dicen que al formar parte del perímetro de la finca, debería costearlo la comunidad.

  10. Roberto en 2 de abril, 2019 de 12:43

    Tengo que llevar las cuentas de una comunidad de propietarios, y dispongo de un libro de cuentas corrientes, desearía saber que apuntes se contabilizan en el debe y cuales en el Haber

  11. Rocío en 20 de mayo, 2019 de 13:41

    Hola. Este año nos ha tocado ser tesoreros de la comunidad. En la comunidad hay administrador, presidente y tesorero. El caso es que yo estoy de baja y no puedo salir de casa, y los vecinos me llaman a mi continuamente para pedirme llaves del garaje para la instalación de fibra, de la cubierta y de lo que haga falta. También me solicitan los técnicos del ascensor que les firme el parte de revisión cuando la administración no me ha dicho ni que iban a venir.
    Hasta que punto me puedo negar a dar las llaves y firmar los partes?
    Gracias

    • Inmaculada Castillo en 29 de mayo, 2019 de 9:42

      Hola Rocio,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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  12. María Gómez en 15 de julio, 2019 de 12:39

    Se puede incrementar la cuota de la comunidad un 10% en el mes de julio y que se paguen con carácter retroactivo desde enero?

  13. JESUS DOMINGUEZ JUAREZ en 11 de septiembre, 2019 de 12:41

    Un propietario, tiene que pagar los gastos de limpieza de tramo, portal y escalera, la luz, el mantenimiento del ascensor, los honorarios del administrador, etc. en función del coeficiente. Ni el ascensor, ni la luz, ni la limpieza entran en su propiedad. No es mas razonable, pagar estos gastos que son comunes a partes iguales. Porque si se paga por coeficiente, el propietario del primero, dirá que quiere pagar menos ascensor, porque él, tiene menos recorrido que el que vive en el cuarto. O que una familia, con mayor número de componentes, debe de pagar mas por utilizarlo mas que, el viud@, familia de 2 miembros, solter@, etc. Que en la limpieza, ensucian también mas. Creo, que el coeficiente solo se debe aplicar en el seguro del inmueble.

  14. zaida en 24 de septiembre, 2019 de 12:13

    Hola, la comunidad tiene en propiedad la antigua portería. Ahora que ya no vive nadie queremos venderla, sabemos que hay un propietario que no paga su hipoteca, al igual que el resto de las cuotas de la comunidad y está desaparecido.
    Nos han dicho que si alguien tiene deuda no se puede vender el piso del que todos tenemos una parte. ¿No se puede hacer nada? Necesitamos venderla para poder poner el ascensor.

  15. Diana mesaros en 19 de octubre, 2019 de 6:55

    Buenas,llevo un tiempo sin poder pagar la comunidad,tengo la vivienda en propiedad y plaza de garaje,me an denunciado pero al no tener de donde rascar ahora an cambiado mando del garaje,an puesto llave al ascensor y a la puerta que da a las escaleras para no poder bajar y hacer uso de la plaza.Aparte del uso de la plaza de garaje la finca no tiene acceso para minusvalidos o carrito de bebé por lo cual ahora mismo tengo que bajar y subir las escaleras con el carro con mi hija de 15meses y mi otra hija que tiene un 79% de minusvalía y hasta ahora bajaba por el garaje y usábamos la rampa de salida de vehículos. Es legal que hagan eso? Tambien an cambiado las llaves de cuarto de contadores,Internet…
    Gracias y espero respuesta

  16. Ans en 29 de noviembre, 2019 de 19:11

    Buenas dias, quisiera hacerle una consulta.
    Nuestro edificio es escalonado y cada terraza de cada vivienda es la cubierta del piso de abajo, se construyeron con solería, tenemos unas terrazas comunitarias con solería y sin muros divisorios anexas a algunos apartamentos, una de las terrazas comunitarias es la del ático y solo tiene acceso por la vivienda privada de dicho ático, el resto de las terrazas comunitarias tiene acceso a través de puerta o pasillo abierto al resto de propietarios pero nunca las usan, no van porque no quieren.
    El título constitutivo solo explica que nos rejimos por la LPH y por el artículo 396 del CC, pero no hace mención del disfrute de estas terrazas-cubiertas comunitarias, en las escrituras solo habla de las terrazas de las viviendas pero no habla de las comunitarias anexas, en los planos de la edificacion de la primera licencia las llama a todas las terrazas «cubiertas» , en las calidades de la construcción de la primera licencia las llama «terrazas», explica también de q manera están construidas con soleria, el peso q aguanta y demás, todas de igual manera,
    El año pasado debido a unas filtraciones en las terrazas comunitarias por antigüedad de la soleria y abandono de mantenimiento comunitario, pintaron solo de caucho encima de la soleria porque no había dinero para terminarlo con soleria tal cual era original,
    Nos han querido construir un muro para que no pasemos a esas terrazas comunitarias, pero no han podido por no tener el 100%.
    Dice la Presidenta (y administradora se queda callada) , que si son cubiertas no podemos usarlas de manera privativa, antes la ex administradora nos decían que las cubiertas transitables no existen.
    Según el BOE QNT-QAT/1973 las cubiertas pueden ser transitables, no transitables, ajardinadas, etc..
    La LPH y el articulo 396CC habla del aprovechamiento de las cubiertas por los comuneros.
    Queríamos saber realmente que derechos tenemos, porque creemos que por envidia nos quieren impedir disfrutar legalmente y con responsabilidad de las terrazas comunitarias.
    Queremos llegar a un acuerdo para que los propietarios que tengan anexas esas terrazas comunitarias se hagan cargo de la reparación de la soleria que tenía desde su construcción, pero 3 propietarios se oponen.
    Imagino que podemos seguir usando las terrazas aunque nos hallan limitado el uso al pintarlo de caucho? ?¿que acuerdo hace falta en Junta para terminar la reparación de las terrazas, o nos autoricen para asumir los gastos y poder poner la soleria que tenia originarimente?muchas gracias

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