Condiciones gravosas en el arrendamiento pactadas por el usufructuario

La existencia de condiciones gravosas en el arrendamiento pactadas por el usufructuario permiten la solicitud de la resolución del contrato de alquiler al fallecimiento del usufructuario.

Cuando una persona es usufructuario de un bien inmueble (un piso, un local, etc.) tiene todas las facultades de decisión sobre la administración del bien, por lo que puede arrendarlo sin contar con la decisión de nadie  y evidentemente será la persona que perciba el importe de la renta por dicho alquiler.

Estas facultades de administración no le permiten vender el bien, ya que no es realmente el propietario, pero sí como decimos, le facultan para arrendarlo.

Frente al ususfructuario, se encuentra el nudo propietario, es decir la persona que es la propietaria del bien pero que tiene limitados algunos de sus derechos (los de administración del bien) por la existencia del ususfructuario.

EJEMPLO:

En una adjudicación de herencia la viuda se adjudica el usufructo de un local y su hijo la nuda propiedad. La viuda, en el ejercicio de sus facultades de administración del local puede concertar un contrato de arrendamiento del local y percibir el importe de la renta pactada.

Expuesto lo anterior, nos vamos a ocupar en este artículo de la existencia de condiciones gravosas en el arrendamiento pactadas por el ususfructuario, o dicho de otra manera, qué ocurre si el usufructuario pacta unas condiciones gravosas en el contrato de alquiler según el nudo propietario:

¿Puede resolverse el contrato de arrendamiento?

1.- Con la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995), el contrato de ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA se extinguirá al término del usufructo (artículo 13.2 LAU).

2.- Respecto de contratos de LOCALES DE NEGOCIO suscritos al amparo de la vigente LAU (firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995) considero que sería de aplicación supletoria lo dispuesto en el artículo 480 del Código Civil, y tambien quedaría resuelto a la extinción del ususfructo.

3.- Contratos sujetos al Texto refundido de la LAU de 1964. Sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 114.12: ” El contrato podrá resolverse a instancias del arrendador en los casos de extinción del ususfructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad”.

Centrándonos en estos últimos contratos (sujetos a la Ley de arrendamientos de 1964), si al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario acredita la existencia de condiciones gravosas en el contrato que fueron pactadas por el usufructuario, SÍ PUEDE SOLICITAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

¿Qué se consideran condiciones gravosas en un contrato de arrendamiento?

Aunque habrá que estar al caso concreto, los Tribunales consideran “condiciones gravosas“, entre otras las siguientes:

• Cuando se otorgan facultades extraordinarias al arrendatario.
• Cuando la renta pactada está bastante por debajo de la normal de mercado para la ubicación del inmueble.
• Cuando se pacta una duración muy alta para el arrendamiento.

Cuando ocurra alguno de los anteriores supuestos, el nudo propietario (una vez fallecido el ususfructuario) puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, debiendo acreditar que las condiciones pactadas en su momento por el usufructuario fueron notoriamente gravosas para la propiedad. El requisito de la existencia de “condiciones gravosas” se convierte en la médula de la causa resolutoria, resultando preciso que la magnitud del perjuicio sea considerable.

Jurisprudencia sobre condiciones gravosas en el arrendamiento pactadas por el ususfructuario:

– Sentencia de AP Murcia (Sección 4ª) de 9 julio de 2009:

” Y ello porque consta acreditado que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario fueron notoriamente gravosas para la propiedad. En efecto así cabe proclamarlo, de un lado, del hecho de recaer el arrendamiento sobre un local de negocio, y por otra parte de su larga duración contractual, 14 años, y de la cuantía de la renta mensual, concretada en 279 €, que no se correspondería con la localización urbana del local, ubicado además en una población eminentemente turística. Estas circunstancias, acordadas en el momento de la suscripción del contrato, resultarían notoriamente gravosas para la actora que ahora, tras el fallecimiento de la usufructuaria, ha ganado el pleno dominio del inmueble. Téngase en cuenta finalmente que han de reputarse gravosas aquellas estipulaciones que sean anormales o inusuales o concedan facultades extraordinarias al arrendatario en perjuicio del propietario o supongan una merma significativa en la rentabilidad del inmueble, y ésta sea consecuencia de las condiciones pactadas por el usufructuario”.

– Sentencia de AP Barcelona (Sección 4ª) de 4 octubre de 2013:

” El art. 114, núm. 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que: «el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador en los casos de extinción del usufructo cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad». Como venimos sosteniendo se trata de una causa de resolución provocada por el abuso de poderes del usufructuario. El concepto de gravamen implica una actividad dispositiva que ocasiona un empobrecimiento. Las condiciones gravosas afectarán el valor del edificio o piso usufructuado y a su destino económico.”

–  Sentencia AP Madrid (Sección 19ª), sentencia 11.02.2015: 

“Ha de tenerse en cuenta que el contrato de arrendamiento objeto de litigio se suscribió en fecha 1 de julio de 1994, esto es, bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, de medidas de política económica, que suprimió el régimen de prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos, prevista en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , para todos aquellos arriendos que se concertaran a partir de la entrada en vigor del mismo. Invocan también los recurrentes que la usufructuaria era perfecta conocedora de las condiciones convenidas y que consintió la mismas, lo que en modo alguno justifica la inaplicación del precepto en virtud del cual se reclama, pues no cabe duda que la condición examinada “el plazo del arriendo de 30 años” que sin duda, habría de llegar más allá del periodo previsto para el usufructo, dada la edad de la arrendadora en el momento de celebrar el contrato, perjudica la facultad dominical de la propietaria actual, tras la muerte de la usufructuaria, siendo que, pese a lo que se mantiene en el recurso, ninguna prueba existe del consentimiento al respecto de la reclamante en la litis, quien, conforme al artículo 114.12 antes citado no puede sino esperar al fallecimiento del usufructuario para formular la reclamación que ahora se pretende.”

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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