Consentimiento del arrendador en la cesión de local

Consentimiento del arrendador en la cesión de local

No hace falta el consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio si en el contrato de arrendamiento no figura la prohibición de traspasar.

Como en esta publicación nos vamos a referir a la necesidad o no del consentimiento del arrendador en la cesión de local, partimos del hecho de que el contrato de arrendamiento en el que se va a subrogar la persona que quiere quedarse con el local es de fecha posterior al 1 enero de 1995 y por tanto sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU).

Los arrendamiento de locales de negocio son considerados por la LAU como “arrendamientos para uso distinto del de vivienda“.

Lo primero que debemos señalar es que los conceptos “cesión” y “traspaso” son similares, es decir, cuando hablemos de cesión de local de negocio nos estamos refiriendo, en cierto modo, al traspaso de local de negocio.

Lo que ocurre es que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos  29/1994 (LAU), aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995, suprimió la palabra “traspaso” que venia siendo utilizada por la Ley anterior (Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos de 1964),  y la cambió por el término “cesión“, al margen de otros cambios producidos en ambas normas.

Así que la LAU 29/1994 (ley actual) utiliza el vocablo “cesión” y la Ley de Arrendamientos de 1964  (TRLAU) emplea el de “traspaso“.

¿Qué significa la cesión del contrato de arrendamiento de local de negocio? 

Mediante la cesión del contrato de arrendamiento de local de negocio, el actual arrendatario sale del contrato y su lugar lo ocupará esa tercera persona que se convierte a partir de ese momento en el arrendatario con los mismos derechos y obligaciones pactados en el contrato.  

¿Dónde se regula la posibilidad de cesión del arrendamiento de local de negocio?

El artículo 32.1 LAU dispone sobre la cesión de local lo siguiente:

 “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador“.

Artículo 32.1 LAU

Esto significa que la regla general es que los arrendatarios cuentan con la posibilidad legal de ceder el contrato de arrendamiento a favor de terceras personas, salvo que, en el contrato se haya prohibido expresamente esta posibilidad, en cuyo caso este pacto prevalece.

Por tanto, para saber si necesitamos contar con el consentimiento del arrendador para la cesión de local de negocio a favor de una tercera persona tenemos que acudir a los pactos y cláusulas del contrato de arrendamiento y comprobar si figura expresamente prohibida la posibilidad de ceder el local a terceras personas.

Si viene prohibida la cesión, en virtud de la libertad de pactos (1255 Código Civil) y de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, no sería posible ceder el local si no obtenemos previamente la autorización del arrendador.

Si no viene prohibida expresamente la cesión en el contrato, el arrendatario tiene la posibilidad de cederlo a un tercero y el arrendador no se podrá oponer.

El contrato de arrendamiento de local en el que se quiere subrogar la persona interesada en la cesión, se convierte de este modo en el principal documento para conocer la necesidad o no del consentimiento del arrendador en la cesión de local, por tanto, lo que habrá que hacer antes de nada es leer el contrato de alquiler que se va a ceder.

¿Qué posibilidades hay de ceder el arrendamiento de local de negocio?

De la lectura del artículo 4 de la LAU extraemos la consecuencia de que lo pactado en el contrato es primordial en este asunto, y ha de ser cumplido por los contratantes.

El artículo 4.3 LAU dispone:

” Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.

Artículo 4 de la LAU

Caben por tanto tres situaciones:

Situación primera:

Si en el contrato de arrendamiento de local se prohíbe la cesión (ya sea total o parcial) no podremos cederlo (traspasarlo)  sin el consentimiento expreso del arrendador, porque todo lo contrario llevaría a declarar nula la cesión y además la resolución del contrato de arrendamiento con aquél que ha cedido incumpliendo lo pactado.

Situación segunda:

Ahora bien, si en el contrato de arrendamiento viene pactada la posibilidad de cesión del local con la exigencia de una serie de requisitos (% de subida de renta, avales, limitación de actividad, plazo de notificación, etc.), entonces para la validez de la cesión deberán cumplirse todas y cada una de las exigencias que aparezcan reflejadas en el contrato (libertad de pactos).

Situación tercera:

Por último, puede darse también el supuesto de que en el contrato de arrendamiento no se diga nada sobre la cesión, en este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 32 permite la validez sin necesidad de la aprobación del dueño siempre y cuando se cumplan unos requisitos.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Menchu

    Tengo un contrato de arrendamiento de local de 1952 en el que se prohibe explícitamente el traspaso. En el año 1995 con la nueva LAU admití la actualización de la renta y se ha venido actualizando año a año el IPC hasta la fecha sin modificar el contrato. Me dijeron en su día que esta actualización anulaba la cláusula de prohibición del traspaso, es esto así?

    Gracias

  2. Antonio

    Buenas,
    Tengo un contrato de alquiler de 15 años ,3 años a 600€ y luego sube a 700€ el tercer año .
    En el contrato figura el tema del consentimiento para el traspaso por parte propietarios…está indicado.ok
    El tema es que al comunicar la intención de traspasar ,dicen que suben la renta a 700€ y cambian la duración contrato !!
    Pueden hacer eso !?
    Legalmente creo que podrían cambiar la renta +20%legal.ok
    Pero cambiar la duración del contrato que ya tengo firmado con ellos de 15años !!
    Gracias.

  3. Farmacéutico

    Soy propietario de una farmacia y tengo un contrato de alquiler en vigor. En la cláusula de duración dispone lo siguiente: los primeros 7 años son de obligado cumplimiento y a partir de este punto se puede resolver el contrato. Existe otra cláusula de cesión o subarrendamiento: permite durante la vigencia del contrato la cesión al siguiente adquiriente de la farmacia.

    Mi pregunta es: si quisiera traspasar la licencia de farmacia, tendría que respetar esos primeros 7 años? o al existir esta cláusula de cesión, puedo hacerlo en cualquier momento?

  4. Mauricio

    Buenas noches estamos en abril 2019 y mi contrato se vence en septiembre 2019
    El día del contrato se llegó a un acuerdo escrito de pagar una suma por el traspaso así q no está prohibido
    Pero el dueño se niega a hacerle un contrato por más tiempo al nuevo inquilino
    Es posible que el se niegue al traspaso siendo el mismo que firmó que podía hacerlo
    Llevo 8 años en el local pagando todos los primeros
    Cuáles son mis derechos?
    Desde ya muchas gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Mauricio,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  5. ESVERRINSON

    Tengo un local con un inquilinocon 2 aos de duracion el contrato donde pone que alterminar los dos añostiene que entregar ellocal sin previo abiso y sin tener que notificarlo por ningunmedio judicial firmado con un testigo presencial.
    El inquilino no ha entregado el local al final del contrato sigue trabajando sin pagar renta durante 8 meses y negandose a entregar el local,lo a sudarrendado a otra persona la cual tampoco me paga la renta, si no que la renta se la paga al primer inquilino que le tengo denunciado. que tengo que hacer con el segundo inquilino

  6. José fernando

    Hola, quiero ceder un local a un nuevo inquilino, y el dueño detal local quiere que se lo presente por escrito . Puede esto ser una estratagema para “fastitiarme”? Ya que me quedan 8 meses para que se extingan los 5 años que tengo contratado ? Gracias

  7. Juana María Oliver

    Buenas tardes, mi inquilino (el cual es insolvente) lleva 4 meses sin pagarme el alquiler del local.
    Ahora me envía mediante burofax un certificado de que traspasa el negocio a un nacional chino para seguir explotando el restaurante. En el contrato de arrendamiento de local se prohíbe la cesión sin el consentimiento expreso del arrendador (es decir, yo) dado que todo lo contrario llevaría a declarar nula la cesión y además la resolución del contrato de arrendamiento con aquél que ha cedido incumpliendo lo pactado.
    También he de decir que en el contrato se estipula que el impago de 3 meses consecutivos es causa de rescisión de contrato, por lo tanto la pregunta que planteo es la siguiente:
    ¿Puede mi inquilino traspasar el negocio a pesar de que haya habido un incumplimiento de contrato? En caso afirmativo, ¿debería aceptar el traspaso para que así mediante la obtención de ingresos me pague la deuda de los 4 meses?

  8. María

    Buenas tardes,

    Tengo una duda sobre este tema.

    Si en el contrato se estipula que se puede ceder pero necesitará el consentimiento del arrendador también se producirá el incremento de la renta en un 20% del coste del arrendamiento.

    En ese caso, entiendo que la elevación de la renta del 20% la tiene que asumir el nuevo arrendatario y durante toda la vigencia de duración del contrato.

    No entiendo el fundamento de esta elevación en la renta.

    Muchas gracias.

    Un saludo

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola María es una previsión legal únicamente por si el arrendador desea elevar la renta ante el cambio de arrendatario

  9. Fer

    Buenos días, muchas gracias por la información que aportan.
    Me ha quedado claro cuándo se necesita el consentimiento del arrendador y cuándo no se necesita pero me queda una duda:

    En un caso particular en el que el contrato prohíbe expresamente el traspaso, pero a pesar de ello, el arrendador da su consentimiento a la operación, es decir no se opone al traspaso y está dispuesto al traspaso/cesión, ¿se debe celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo dueño del negocio?; aún en el caso de que se celebre un nuevo contrato, ¿sigue considerándose traspaso/cesión a efectos de no tener que pagar el IVA por la venta de la maquinaria existente en el negocio?

  10. rimbon

    ¿Y si entiende el arrendador que el nuevo inquilino cesionario, no reúne las cualidades de fiabilidad económica, que puede hacer el arrendador?

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Rimbon:
      1.- La ley sobre ese aspecto no se pronuncia.
      2.- Si no viene en el contrato de arrendamiento ninguna estipulacion donde se exija alguna garantía al nuevo arrendatario, o que cumpla alguna serie de requisitos, en un principio creo que el arrendador no se puede oponer a la cesión.
      3.- Sí estaría permitido (siempre y cuando figure en el contrato) que el cesionario cumpla determinados requisitos de fiabilidad (garantías), pero ya le digo, debe venir pactado.
      Un saludo y gracias por seguirnos.

  11. Jose Lucas García

    Tengo alquilado un local de negocio y el inquilino me propone un aumento del contrato de cinco años (actualmente) a diez años y además quiere incluir un cláusula de cesión o subarriendo sin consentimiento del propietario. En caso de aceptar tales propuestas, es preciso incluir en el anexo un párrafo que haga mención al articulo 32 de la LAU en el sentido de comunicación fehaciente e incremento de renta del 20% al nuevo inquilino o no es necesario incluirlo, ya que la ley lo contempla.

    Es necesario registrar el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?.

    Muchas gracias y reciban un cordial saludo.

  12. Hunkso

    Si se cesa la actividad en un local de negocio y no se consiguió traspasar, existe la posibilidad de reclamarle al nuevo inquilino del local de negocio que pague un traspaso?

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Hunkso:

      1.- Si el contrato de arrendamiento se ha extinguido, el arrendatario ya no tiene posibilidad de pedirle al nuevo inquilino que le pague ninguna cantidad.
      2.- Sólo tenía derecho el arrendatario primitivo de pedirle una cantidad en concepto de traspaso a esa tercera persona que lo iba a sustituir en el contrato, mientras éste estuviese en vigor.

      Gracias por visitarnos. Si tienes alguna duda sobre este tema o cualquier otro puedes llamarnos al teléfono de consultas 807 502 004 (De 9 a 8 de la tarde de Lunes a Viernes). Un saludo.

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