Consentimiento del arrendador en la cesión de local

No hace falta el consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio si en el contrato de arrendamiento no figura la prohibición de traspasar.

La necesidad del consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio es un asunto que todavía sigue produciendo cierta confusión, y que vamos a intentar despejar de la manera mas sencilla y clara que podamos.

Lo primero que debemos señalar es que los conceptos “CESIÓN” y “TRASPASO” son similares, es decir, cuando hablemos de cesión de local de negocio nos estamos refiriendo al traspaso de local de negocio. Lo que ocurre es que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos  29/1994 (en vigor desde el 1 de enero de 1995 hasta la actualidad), suprimió la palabra “traspaso” que venia siendo utilizada por la Ley anterior (Ley de Arrendamientos de 1964),  y la cambió por el término “cesión“.

Así que la LAU de 1994 utiliza el vocablo “cesión” y la Ley de Arrendamientos de 1964 emplea el de “traspaso“. Es cierto que la mayor parte de la gente sigue utilizando el vocablo “traspaso”, pero siendo precisos, cuando hablemos de contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995, el término correcto y legal es “cesión de local“.consentimiento del arrendador en la cesión de local

Como quiera que en este artículo nos vamos a referir a la necesidad o no del consentimiento del arrendador en la cesión de local, partimos del hecho de que el contrato de arrendamiento en el que se va a subrogar la persona que quiere quedarse con el local es de fecha posterior al 1 enero de 1995 y por tanto sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Si el arrendamiento del local estabaja sujeto a la Ley de Arrendamientos de 1964 (que no es el objeto de este artículo) se debían reunir una serie de requisitos para notificar el traspaso.

Asimismo, hemos de tener presente que los locales de negocio son considerados por la Ley  como “arrendamientos para uso distinto del de vivienda“.

Dicho todo lo anterior, lo segundo que debe tenerse en cuenta para saber si necesitamos contar con el consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio, es conocer si en el contrato de arrendamiento figura expresamente prohibida la posibilidad de ceder (“o traspasar”)  el local a terceras personas.  Si esto es así, en virtud de la libertad de pactos y de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, NO SERÍA POSIBLE CEDER EL LOCAL SI NO OBTENEMOS PREVIAMENTE LA AUTORIZACIÓN DEL DUEÑO O ARRENDADOR.

El contrato de arrendamiento de local en el que se quiere subrogar la persona interesada en la cesión, se convierte de este modo en el principal documento para conocer la necesidad o no del consentimiento del arrendador en la cesión de local, por tanto, lo que habrá que hacer antes de nada es leer el contrato de alquiler que se va a ceder.

Nos hemos referido antes a lo dispuesto en el artículo 4 de la LAU , pues bien,  de su lectura extraemos la consecuencia de que lo pactado en el contrato es primordial en este asunto, y ha de ser cumplido por los contratantes.

Sí el artículo 4.3 LAU dispone: ” Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.

CABEN POR TANTO, TRES SITUACIONES:

  • PRIMERA.-  Si en el contrato de arrendamiento de local se prohíbe la cesión (ya sea total o parcial) NO PODREMOS CEDERLO (traspasarlo) SIN EL CONSENTIMIENTO EXPRESO DEL ARRENDADOR, porque todo lo contrario llevaría a declarar nula la cesión y además la resolución del contrato de arrendamiento con aquél que ha cedido incumpliendo lo pactado.
  • SEGUNDA.-  Ahora bien, si en el contrato de arrendamiento viene pactada la posibilidad de cesión del local con la exigencia de una serie de requisitos (% de subida de renta, avales, limitación de actividad, plazo de notificación, etc.), entonces para la validez de la cesión DEBERÁN CUMPLIRSE TODAS Y CADA UNA DE LAS EXIGENCIAS que aparezcan reflejadas en el contrato (libertad de pactos).
  • TERCERA.-  Por último, puede darse tambien el supuesto de que en el contrato de arrendamiento no se dice nada sobre la cesión, en este caso, la Ley de Arrendamidentos Urbanos 29/1994 en su artículo 32 permite la validez sin necesidad de la aprobación del dueño siempre y cuando SE CUMPLAN UNOS REQUISITOS. Veamos lo que primeramente dice el artículo 32.1 LAU sobre el consentimiento del arrendador en la cesión de local: : “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador“.

Conclusión:

Si en el contrato de arrendamiento no se prohíbe la cesión, no se necesita el consentimiento del arrendador.

Una vez sepamos que el arrendador no tiene que consentir la cesión, para su validez deben cumplirse los siguientes  REQUISITOS (artículo 32 LAU) :

1.-  La cesión DEBERÁ NOTIFICARSE DE FORMA FEHACIENTE al arrendador en el PLAZO DE UN MES desde que aquéllos se hubieran concertado.

2.-  El arrendador tiene derecho a una ELEVACIÓN DE LA RENTA del VEINTE POR CIENTO (20%) de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato. 

Cumplido el requisito de la comunicación dentro del plazo establecido legalmente, el cedente (persona que tenía arrendado el local) dejará de estar vinculado al contrato de arrendamiento que le unía con el arrendador y en su lugar, con los mismos derechos y obligaciones derivados de ese mismo contrato, entrará el cesionario o persona que será el nuevo arrendatario.

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9 Responses to Consentimiento del arrendador en la cesión de local

  1. Hunkso en 17 de febrero, 2014 de 10:35

    Si se cesa la actividad en un local de negocio y no se consiguió traspasar, existe la posibilidad de reclamarle al nuevo inquilino del local de negocio que pague un traspaso?

    • Francisco Sevilla Cáceres en 17 de febrero, 2014 de 20:45

      Hola Hunkso:

      1.- Si el contrato de arrendamiento se ha extinguido, el arrendatario ya no tiene posibilidad de pedirle al nuevo inquilino que le pague ninguna cantidad.
      2.- Sólo tenía derecho el arrendatario primitivo de pedirle una cantidad en concepto de traspaso a esa tercera persona que lo iba a sustituir en el contrato, mientras éste estuviese en vigor.

      Gracias por visitarnos. Si tienes alguna duda sobre este tema o cualquier otro puedes llamarnos al teléfono de consultas 807 502 004 (De 9 a 8 de la tarde de Lunes a Viernes). Un saludo.

  2. Jose Lucas García en 10 de enero, 2016 de 10:26

    Tengo alquilado un local de negocio y el inquilino me propone un aumento del contrato de cinco años (actualmente) a diez años y además quiere incluir un cláusula de cesión o subarriendo sin consentimiento del propietario. En caso de aceptar tales propuestas, es preciso incluir en el anexo un párrafo que haga mención al articulo 32 de la LAU en el sentido de comunicación fehaciente e incremento de renta del 20% al nuevo inquilino o no es necesario incluirlo, ya que la ley lo contempla.

    Es necesario registrar el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?.

    Muchas gracias y reciban un cordial saludo.

  3. rimbon en 4 de mayo, 2016 de 18:36

    ¿Y si entiende el arrendador que el nuevo inquilino cesionario, no reúne las cualidades de fiabilidad económica, que puede hacer el arrendador?

    • Francisco Sevilla Cáceres en 8 de mayo, 2016 de 14:15

      Hola Rimbon:
      1.- La ley sobre ese aspecto no se pronuncia.
      2.- Si no viene en el contrato de arrendamiento ninguna estipulacion donde se exija alguna garantía al nuevo arrendatario, o que cumpla alguna serie de requisitos, en un principio creo que el arrendador no se puede oponer a la cesión.
      3.- Sí estaría permitido (siempre y cuando figure en el contrato) que el cesionario cumpla determinados requisitos de fiabilidad (garantías), pero ya le digo, debe venir pactado.
      Un saludo y gracias por seguirnos.

  4. Fer en 27 de junio, 2016 de 10:28

    Buenos días, muchas gracias por la información que aportan.
    Me ha quedado claro cuándo se necesita el consentimiento del arrendador y cuándo no se necesita pero me queda una duda:

    En un caso particular en el que el contrato prohíbe expresamente el traspaso, pero a pesar de ello, el arrendador da su consentimiento a la operación, es decir no se opone al traspaso y está dispuesto al traspaso/cesión, ¿se debe celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo dueño del negocio?; aún en el caso de que se celebre un nuevo contrato, ¿sigue considerándose traspaso/cesión a efectos de no tener que pagar el IVA por la venta de la maquinaria existente en el negocio?

  5. María en 16 de mayo, 2018 de 11:56

    Buenas tardes,

    Tengo una duda sobre este tema.

    Si en el contrato se estipula que se puede ceder pero necesitará el consentimiento del arrendador también se producirá el incremento de la renta en un 20% del coste del arrendamiento.

    En ese caso, entiendo que la elevación de la renta del 20% la tiene que asumir el nuevo arrendatario y durante toda la vigencia de duración del contrato.

    No entiendo el fundamento de esta elevación en la renta.

    Muchas gracias.

    Un saludo

    • Maria Jose Arcas Sariot en 16 de mayo, 2018 de 17:37

      Hola María es una previsión legal únicamente por si el arrendador desea elevar la renta ante el cambio de arrendatario

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