Consentimiento tácito para la cesión del arrendamiento de local

Vamos a analizar la cuestión referida al consentimiento tácito para la cesión del arrendamiento de local. Antes de nada hay que recordar algunas cuestiones importantes sobre la CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL, en aquellos contratos que se hayan celebrado al amparo de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994, es decir, contratos suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995.

1º.-  El artículo 32 de la LAU es el que recoge la cesión del arrendamiento de local:  “… el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada… Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado”.

2º.-  El anterior artículo se aplicará, SALVO QUE LAS PARTES HAYAN ACORDADO OTRA COSA en el contrato. Es decir, prevalece lo pactado por las partes, y en su defecto se aplica el contenido del artículo 32 LAU. Ejemplos:

• Si las partes han hecho constar expresamente que queda prohibida la cesión del contrato de arrendamiento sin el previo consentimiento del arrendador, hay que estar a lo acordado en ese sentido.
• Si las partes han hecho constar que se permite la cesión con una subida de la renta del 25%, por ejemplo, hay que estar a dicho acuerdo, etc.

3º.-  La cesión del contrato de arrendamiento de local realizada en contra de lo pactado en el contrato (si es que se ha pactado alguna forma especial), o en contra de lo dispuesto en el art. 32 de la LAU (en el supuesto de que nada se haya dicho al respecto), permitirá al arrendador RESCINDIR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

¿En qué consiste el consentimiento tácito para la cesión del arrendamiento de local?

Suele ocurrir en muchos contratos, que el arrendador tiene prohibido que el arrendamiento del local pueda cederse a otra persona. No obstante, tambien es frecuente que el inquilino introduzca en el local a terceras personas que, o bien explotan el negocio instalado en el local de manera independiente al verdadero arrendatario, o bien se asocian con éste y lo explotan de manera conjunta, todo esto de forma clandestina y a espaldas del arrendador. Además, para ir consolidando esa cesión (prohibida en el contrato), muchas veces esos terceros se encargan de pagar la comunidad de propietarios, luz, agua, etc., en aras de poder acreditar, en su caso, que ha existido un consentimiento tácito para la cesión del arrendamiento de local por parte del dueño.

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el consentimiento tácito para la cesión del arrendamiento de local?

Aunque habrá que estar al caso conreto, evidenetmente ya que todos los supuestos no son iguales, el Tribunal Supremo sostiene lo siguiente:

1º.-  El consentimiento tácito debe contar con la debida y categórica prueba por aquél que lo alega.

2º.- Debe referirse a manifestaciones inequívocos y terminantes, sin que sea lícito deducirlo de actitudes o expresiones de dudosa significación.

3º.- El hecho de conocer no significa por sí mismo consentir.

EJEMPLO: En sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 10 de febrero de 2015 se establece que ” el pago por una persona jurídica, distinta de la que celebro el contrato, de los gastos de comunidad no implica consentimiento tácito del arrendador a la cesión“.

En un próximo artículo citaremos sentencias, en las que sí se considera la existencia de consentimiento tácito para la cesión del arrendamiento de local.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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