Continuar en el arrendamiento si el local se transmite

El inquilino podrá continuar en el arrendamiento si el local se trasmite salvo pacto en contra en el contrato o se vulnere la buena fe del adquirente.

Hoy vamos a intentar responder a una pregunta frecuente que se puede hacer el inquilino de un local de negocio: » ¿puedo continuar en el arrendamiento si el local se transmite a una tercera persona?».

Lo primero que hay que ver en estos casos para responder a esa pregunta es el CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Como sabeis los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, entre los que se incluyen los contratos de alquiler de local, se regulan en primer lugar por los pactos y acuerdos de las partes que aparezcan en el contrato de arrendamiento. Es decir, que la norma jurídica (Ley de arrendamientos Urbanos) solo se aplicará en defecto de convenio contractual, como así se establece en el artículo 4.3 de la L.A.U.

Por tanto, si en el contrato de arrendamiento de local se ha hecho constar la renuncia del arrendatario a continuar en el arrendamiento si el local se transmite a una tercera persona (bien sea por venta, donación, herencia, etc.), el contrato se resolverá y el inquilino tendrá que abandonarlo. continuar en el arrendamiento si el local se transmite

La renuncia a continuar en el arrendamiento ha de constar de forma clara, expresa y terminante en el contrato, para evitar que la cláusula se considere ilícita.

 

¿ Qué ocurre si en el contrato de arrendamiento de local no se ha pactado nada en caso de transmisión?

1º.-  En estos casos y a falta de pacto, hemos de acudir a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El artículo 29 de dicha ley establece: » El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»

El contenido de dicho precepto, a simple vista, lo que viene a decir es que el nuevo adquirente del local, (ya lo sea a título oneroso porque lo ha comprado o a título gratuito porque lo ha heredado), se convierte en el nuevo ARRENDADOR, subrogándose en los mismos derechos y obligaciones derivadas del contrato de alquiler. Por tanto, el inquilino podrá continuar en el arrendamiento durange el tiempo que le falte si el local se transmite.

Pero esta respuesta, no es tan fácil como parece, ya que si leemos detenidamente el artículo 29 que hemos trascrito dice al final: » salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria se refiere a los derechos que tiene el tercero adquirente de buena fe. Es decir, si el adquirente desconoce la existencia previa del arrendamiento, «NO LE CONSTA LA EXISTENCIA DEL CONTRATO DE ALQUILER», es un adquirente de buena fue y por tanto el contrato se extingue. En estos casos, el inquilino no podrá continuar en el arrendamiento si el local se transmite.

2º.-  Para evitar que el adquirente pueda alegar que concurren los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (buena fe por desconocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento), es recomendable que el contrato de alquiler de local se inscriba en el Registro de la Propiedad, cuya posibilidad está permitida por lo dispuesto en la Disposición Adicional Segunda de la LAU y en el Real Decreto 297/1996.

3º.-   Si el contrato de alquiler no figura inscrito en el Registro de la Propiedad y el adquirente solicita la resolución del contrato porque alegue desconocimiento del arrendamiento (amparado en la presunción de buena fe del art. 34 Ley Hipotecaria), el inquilino deberá demostrar lo contrario, por lo que existen muchas posibilidades de que el inquilino no pueda continuar en el arrendamiento si el local se transmite.

4º.-  En caso de que el nuevo adquirente del local lo sea por adjudicación en subasta, como por ejemplo:» el banco se adjudica la finca porque el dueño no podía pagar la hipoteca y existía un arrendamiento», la cuestión planteada es la misma que hemos expuesto en los puntos anteriores. Es decir, si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad el inquilino tienen muchas posibilidades de mantenerse en el local hasta su término, pero si no consta inscrito, el Banco amparado en el art. 34 Ley Hipotecaria, considerará que no tenía constancia de dicho alquiler y que por tanto y en aplicación del artículo 29 L.A.U. procede la resolución. La cuestión de todas formas, deberá ser dilucidada por el Juzgado en el correspondiente juicio.

© mundojuridico.info - Continuar en el arrendamiento si el local se transmite

Deja un comentario. Para consultas jurídicas llámanos al 807 502 004 (Coste de la llamada 1.21€/minuto desde fijo y 1.58€/minuto desde móvil. Impuestos incluídos. Mayores de 18 años.)

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Boletín gratuíto

Introduzca su nombre, email, y le mantendremos informado


¡Únete a nuestra comunidad antes de comentar!

Únete a Mundojurídico en Facebook, te estamos esperando

Ok, publicar mi comentario.