Contrato de arrendamiento de una habitación

El contrato de arrendamiento de una habitación no está sometido a la Ley de arrendamientos urbanos, sino a lo pactado y en su defecto al Código Civil.

Sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de una habitación hemos de comenzar diciendo que la mayoría de la doctrina y los Tribunales mantienen que el contrato de habitación NO ESTÁ SUJETO a la Ley de arrendamientos Urbanos,  por lo que no será de aplicación dicha normativa.

El contrato de arrendamiento de una habitación se regulará en primer lugar por lo pactado por las partes y en su defecto por las normas del Código Civil en materia de arrendamientos (arts. 1554 y siguientes del C. Civil).

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Aunque sería válido (aunque no aconsejable) el contrato de arrendamiento de habitación verbal, es conveniente que conste por escrito para que las partes sepan qué derechos y obligaciones comporta el mismo, además de prever la duración de éste.

Como al contrato de arrendamiento de una habitación no se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración del contrato será la pactada por las partes, sin que tenga el inquilino posibilidad de acogerse al derecho que le permite la LAU de permanecer en el arrendamiento, a su voluntad, hasta 3 años.

Si el contrato de alquiler de la habitación se ha efectuado verbalmente, la duración del contrato será la pactada por las partes; en caso de discrepancia y salvo prueba de la citada duración,  se entenderá que es ANUAL si la renta se paga por años, MENSUAL si se paga por meses y DIARIA si se paga por dias.

 

¿Hay que  entregar y depositar la fianza en el contrato de arrendamiento de una habitación?

Como sabéis, en los arrendamientos sujetos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), es obligatorio el depósito de la fianza en virtud de lo dispuesto en el artículo 36 LAU.

Ahora bien, si la regulación del arrendamiento de una habitación no se sujeta a la LAU sino al Código Civil, como hemos explicado antes, se considera que en estos casos no será obligatorio el depósito de la fianza en el organismo administrativo que corresponda según la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos.

No obstante, el arrendador sí puede exigirle al inquilino de la habitación que le entregue en concepto de fianza, para responder del pago del alquiler o de posibles desperfectos, la cantidad que estime oportuna en virtud del principio de libertad de pactos (artículo 1255 Código Civil), si bien dicha fianza no se depositará administrativamente.

 

Jurisprudencia sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento de una habitación

Contrato de arrendamiento de una habitación

 

–  Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª), sentencia 14.09.2017:

«Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de que define el arrendamiento de vivienda como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.

Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina,…), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.

El hecho de que no se incluya este supuesto (arrendamiento de habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.

Asimismo y dado que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, debe conducir a pensar que, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, lo lógico hubiera sido que se hubiera contemplado alguna norma al respecto del arrendamiento de una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento.

En base a lo expuesto, hemos de estimar que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.»

 

La SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 3ª), de 15.12.2015

Al tratar sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de una habitación, establece:

»   La única cuestión planteada en el recurso de apelación interpuesto por la demandada es la relativa a la naturaleza jurídica que debe ser atribuida al contrato suscrito entre las litigantes en fecha 30.6.2014. En particular, hemos de precisar que el citado contrato estableció expresamente una duración determinada de seis meses , sin prórroga, ni preaviso (hasta el 30.12.2014), y su objeto fue el arrendamiento de una habitación concreta y determinada de la vivienda de la actora (habitación 2ª, «…ubicada en el medio de las tres habitaciones, con armario empotrado marrón y cama con colcha negra»), fijando como precio del arriendo la cantidad de 190 €/mes, sin incluir gastos de agua, luz y gas. Además, se incluye el derecho adicional del arrendatario de «hacer uso de la cocina y el salón y el baño compartido…» .

De la lectura de las condiciones plasmadas en el contrato, e incluso de la propia literalidad de los términos utilizados en su encabezamiento «CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN EN CASA COMPARTIDA», resulta evidente que no nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sino exclusivamente de habitación, siendo la cuestión principal discutida en el presente procedimiento, cual es la naturaleza jurídica del citado contrato y, más concretamente, si al mismo le son aplicables las normas especiales en materia de arrendamientos urbanos de la Ley de 1994 o, por el contrario, se encuentra regulado por el Código Civil.

Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de 1994 que define el arrendamiento de vivienda como «aquel arrendamiento  que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario«, siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.

Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina, …), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.

Por otra parte, el hecho que no se incluya este supuesto (arrendamiento de una habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus , lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.

En base a lo expuesto, hemos de estimar de correcta aplicación los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil y, en consecuencia, que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil

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25 Responses to Contrato de arrendamiento de una habitación

  1. Daniel en 19 de enero, 2017 de 14:34

    Hola buenas quería hacer una consulta sobre el tema de alquiler de habitación.yo soy viuda y tengo una pensión de viude ¿si alquilo una habitación tengo que pagar impuestos o algo parecido o me afecta en mi pensión de viude?

  2. Rosa en 23 de abril, 2017 de 12:00

    Que tipo de contrato aplicariamos en una vivienda de cuatro habitaciones y que todas las habitaciones incluyen baño y cocina propias
    Gracias

  3. Ana en 31 de marzo, 2018 de 19:01

    buenas tardes, mi consulta seria la siguiente, alquilamos una habitación para mi hija que es estudiante durante 8 meses sin contrato, pagamos la fianza antes de entrar a vivir en el mes de agosto, pagamos siempre cada primero de mes por norma de la propietaria y este mes de abril que empieza, es el último mes que estará, no hemos hecho aviso previo de esto todavia, ni me atrevo a pagarle este por miedo a que no nos devuelva la fianza, como me aseguro que si le pago el último mes, me devolverá la fianza si todo está en perfecto estado, que derechos tenemos sino cumple su palabra al ser verbalmente? gracias anticipadas

    • Inmaculada Castillo en 3 de abril, 2018 de 9:33

      Hola Ana,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  4. Ana en 7 de mayo, 2018 de 16:50

    Soy propietaria de una vivienda alquilada por habitaciones con derecho a cocina, baño y salón. Una de las habitaciones se quedará vacía, con el permiso de la actual arrendataria de esa habitación ¿puedo enseñar la habitación que se quedará vacía o necesito el permiso del resto de arrendatarias?

    • ROBER en 25 de junio, 2018 de 13:18

      HOLA. ESTOY PENSANDO EN ALQUILAR UN DORMITORIO DE MI VIVIENDA, QUE PUEDO HACER PARA QUE TODO ESTE LEGALMENTE Y NO TENER NINGUN PROBLEMA LEGAL?
      OTRA PREGUNTA, SI YO ALQUILO UN GARAJE A UNA PERSONA, Y ESA PERSONA VIVE ALLI, YO PUEDO TENER ALGUN PROBLEMA LEGAL?
      GRACIAS, UN SALUDO

      • Maria Jose Arcas Sariot en 26 de junio, 2018 de 11:02

        Hola Rober, en cuanto a alquilar el trastero para vivir, efectivamente puede tener problemas por no tener un garaje las condiciones mínimas de habitabilidad. Alquilar un dormitorio de su vivienda no plantea problema si bien para hacer el contrato debe buscar asesoramiento jurídico especializado, si lo desea puede contactar con nuestro servicio de consultas on line y previo envío de la documentación le ayudaremos con su contrato

  5. Fernando Rosas en 15 de mayo, 2018 de 10:08

    Ni se os ocurra arrendar una habitación, yo como arrendador hice esa locura. Os explico mi caso en concreto:
    Soy de Málaga,arrendé a una persona una habitación, a los dos dias ocupó todo el piso con la familia y no me pagó ni siquiera el primer mes, cuando intento acceder a mi vivienda me amenaza con matarme si no me voy y la policia local me expulsa de mi casa arropando siempre al infractor. Una vez personado en la comisaría de policía me encuentro a esta familia denunciandome por allanamiento de morada, al yo querer presentar mi denuncia por amenazas una señorita policía (en plan amenazante) me dice textualmente «que si yo soy consciente de que si pongo una denuncia falsa estoy cometiendo un delito castigado en el código penal» a lo que yo le respondo que «sé perfectamente lo que hago y que se limite a recoger la denuncia» ésta policía en un primer momento no quiere recogerla pero la obligo a hacerlo y al final accede.
    20 días mas tarde se celebra el juício la señora jueza no admite el contrato de arrendamiento por habitación, toma declaración de los hechos a la novia del inquilino como testigo (que tiene narices)y me condenan por allanamiento de morada teniendo que pagar una multa, y al inquilino por presuntas amenazas.
    Al final todo queda en que:
    -Él sigue viviendo en mi casa apoderandose de todo el piso con su familia.
    -Yo viviendo en casa de un amigo que me ha hecho el favor de recogerme.
    -Yo pagando los derroches de facturas de luz y agua.
    -Esperando que una segunda demanda por deshaucio prospere y pueda retornar a mi domilicio. ¿cuando?, pues viendo lo acontecido, no lo sé.

  6. Jose en 23 de julio, 2018 de 12:05

    Podríais resolverme una duda sobre si está cláusula podría ser considerada como abusiva en un contrato de alquiler por habitaciones?;
    La cláusula establece lo siguiente:una vez que hayan transcurrido al
    menos seis meses de duración y el arrendatario tenga la voluntad de finalizar el contrato
    antes de la fecha fijada en este contrato,tendrá que comunicarlo al propietario con 30
    días de antelación comportando este desistimiento derecho a indemnización del Arrendador de 15 días por mes Hasta cumplir con la fecha pactada.

    • Inmaculada Castillo en 24 de julio, 2018 de 9:36

      Hola José,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  7. manuel en 30 de julio, 2018 de 19:26

    llevo 18 años viviendo con un contrato de alquiler dehabitacion en periodo de 2 en 2 mese (este periodo se llevo 4 años sin hacerme contrato) ahora quiere que me vaya. como no me voy a ir hasta que no encuentre otro sitio Quisiera saber si estoy ocupando una vivienda en contra de la voluntad de su titular de acuerdo con lo estipulado en el codigo penal art 252

  8. Estella Rojas en 23 de octubre, 2018 de 4:35

    Buenas noches: Hice un contrato de arrendamiento mensual de una habitación desde mayo, y la dueña me notifico en una carta quince (15) antes de la fecha de cumplimiento del contrato que no me renovaba el contrato. Yo no pude abandonar la habitación esta fecha porque estoy viajando. Por ley ¿debía abandonar la habitación la fecha del cumplimiento del mes? ¿Ella puede ingresar a mi habitación? Yo me encuentro al día en pagos.

    Gracias.

  9. Yaiza en 27 de octubre, 2018 de 23:59

    Buenas noches. Unos hermanos hemos heredado parte de una casa. Uno de los propietarios, el del porcentaje más alto, se dedica a alquilar habitaciones ya que nadie vive allí. No ha avisado al resto, incluso algunos ni poseemos llaves de la casa. ¿Es esto legal?

  10. Violeta en 5 de diciembre, 2018 de 10:29

    Buenos dias,

    Si se da el desistimiento de un contracto de habitacion antes de lo previsto y no habiendo pasado los 6 meses, ¿se podria aplicar la LAU Obligando al arrendatario a pagar o quedarse la fianza (sin que esto este especificado en el contrato) ?

    • Inmaculada Castillo en 10 de diciembre, 2018 de 12:25

      Hola Violeta,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  11. JOSE en 26 de diciembre, 2018 de 3:27

    Hola, fui propietario de una vivienda que finalmente nos quitó el banco, pero antes de ello la alquilaba por habitaciones para pagar la hipoteca y hubo gente que estaba mal y no pagaba y prometían pagar cuando pudieran y preferí creerles, que fastidiarles más. El caso es que una chica con un buen trabajo (aún sigue trabajando para la misma empresa a día de hoy) pagaba una veces si u otras no, debido a otros problemas, lo hacía por transferencia bancaria poniendo sus datos y un día después de más de 3 años, decide irse con una deuda de 975 euros entre alquiler y suministros, me dijo que me iba a pagar poco a poco, pero al final me dijo que no pagaba porque como era una práctica normal que me tomará el pelo los inquilinos, que ella no iba a ser la única en pagar.
    Para calcular los suministros y sea más fácil en el juzgado las facturas están divididas entre 4 habitaciones, aunque hubiese algún mes menos inquilinos.
    Le mande un burofax el cual recogió el 10 de febrero 2017 antes de que se prescribiera la gran parte de la deuda. Le reclame en el burofax la deuda de febrero 2013 hasta octubre 2013 (4 años).

    1. ¿Son 4 años el máximo de lo que puedo pedir? ¿o PODRÍA HABER pedido hasta 5 años de alquiler y suministros?
    2. El contrato fue verbal, pero hay pagos desde 2009, 2010, 2011, 2012 y 2013 desde su cuenta corriente o ingreso en ventanilla con sus datos (tengo los justificantes de sus ingresos). También hay inquilinos que podrían confirmar que estaba y de que no pagaba todos los meses y de que casi siempre dejaba deuda en suministros. Hay algún modelo de contrato de juicio verbal que recoja esto expuesto. ¿O tengo que hacer alguna mención especial?
    Saludos y gracias.

    • Inmaculada Castillo en 24 de enero, 2019 de 14:54

      Hola José,
      Hola Gema,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  12. Jesús AP en 16 de enero, 2019 de 23:35

    Buenas noches: quería hacerles una consulta.
    Soy propietario de una vivienda unifamilar de dos plantas, cada una de las plantas tiene puerta de entrada independiente y cuenta cada planta con cocina, baño, salón y dos habitaciónes.
    Mi idea es alquilar la planta baja a un matrimonio y la segunda a otro matrimonio.
    La pregunta es: ¿al tener dos contratos sobre una única vivienda registral se aplicará la normativa LAU? y si al hacer la declaración de la Renta tendré derecho a la reducción del 60% por ser alquiler de vivienda.
    Muchas gracias por anticipado.
    Jesús

  13. María en 29 de enero, 2019 de 11:55

    Buenos días,

    Quería preguntar si la información expuesta en este artículo es la más actual en cuanto a los alquileres de habitaciones.

    Gracias.

  14. María en 29 de enero, 2019 de 11:59

    Buenos días,

    La información aquí publicada, ¿es la más actual y actualmente vigente en cuanto a términos legales se refiere, teniendo en cuenta que hoy es 29 de enero de 2019?

    Gracias.

    Saludos

  15. NURIA en 5 de febrero, 2019 de 12:57

    Buenos días !! ¿ Tenéis algun ejemplo de contrato de arrendamiento de habitación de uso particular que sea legal ? Muchas gracias por vuestra atención.

    Saludos,

    Nuria

  16. jose angel aguado en 4 de marzo, 2019 de 17:13

    Tengo alquilado un piso por habitaciones en régimen de alquiler temporal.
    Uno de los arrendatarios que entró a disfrutar del alquiler el día 04 de febrero de 2019, firmó un contrato con una duración de 8 meses fecha de terminación alquiler temporal de una de las habitaciones 31 de Agosto de 2019.
    Me ha comunicado por teléfono que quiere rescindir el contrato el día 25 de marzo. Mi pregunta es; Está obligado a hacerse cargo del pago total del contrato?. ¿Vale con que me comunique por teléfono su intención de irse?, ¿no me lo tendría que comunicar por burofax?.
    Cómo actuo.

  17. Oscar en 2 de abril, 2019 de 22:42

    oscarsegocepe@hotmail.com
    Hola buenas quería hacer una consulta,me compre un piso muy grande y decidí separar con puertas con cerraduras en el interior de la vivienda y sacar 4 habitaciones con baño y cocina,todos entran por la misma puerta pero después cada uno uno tiene la suya,comparten internet,luz,telefonillo y buzón,yo tengo contrato con cada inquilino de habitación en piso compartido y ahora la comunidad me quiere denunciar porque dicen que e echo 4 viviendas,(en parte es cierto pero yo no e modificado ningún elemento común ni nada está en el interior y lo entiendo por habitación en piso compartido)
    Tendré problemas?o es como yo pienso?
    Muchas gracias y un saludo

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