Contrato de alquiler con la nueva Ley del Alquiler

La nueva reforma introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, llamada coloquialmente como Ley del Alquiler, ha gozado desde su entrada en vigor con una cobertura mediática envidiable, pero a pesar de haber sido anuncia en los medios a bombo y platillo, parece mucho más de lo que en realidad es. En realidad tan solo ha supuesto una disminución leve de la duración obligatoria prevista para los alquileres de vivienda que pasan, de los 5 años más 3 anteriores; a los 3 años más 1 actuales, quedando reducida a seis meses para el inquilino. Por lo tanto, a partir del pasado 6 de junio de 2013, a la hora de redactar un contrato de alquiler, tendremos que tener en consideración ciertas medidas para adaptarlo a esta nueva Ley del Alquiler, entre ellas cabe destacar las siguientes:

Duración.- Como acabamos de decir en el párrafo anterior la duración obligatoria para el arrendador y/o propietario se ha visto reducida; sin embargo, al ser una cuestión obligatoria por ley, es irrelevante su inclusión en el contrato, en otras palabras, esta cuestión opera aunque no la incluyamos en nuestro contrato de alquiler.

No obstante, si el arrendador y/o propietario quiere asegurarse cierta permanencia del inquilino y que éste no haga uso de la facultad que le concede la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) para dar por terminado el contrato pasados los seis meses que marca la nueva Ley del alquiler, deberá por un lado pactar una larga duración para el contrato, por ejemplo, 10 o 15 años; y además, acordar la indemnización que marca la ley, que no es otra que un mes de alquiler por año que falte por cumplir del contrato, si el inquilino quiere marcharse antes.

Es obvio que una indemnización así ejercerá un fuerte efecto disuasorio en el inquilino que quisiera marcharse antes de tiempo. Si lo que ocurre es que el inquilino, por motivos de índole personal, no puede seguir haciendo frente a la renta del alquiler, la solución más aconsejable es idéntica a la que había antes de esta nueva reforma, es decir, llegar a un acuerdo de finalización del contrato que daño lo menos posible a ambas partes.

Necesidad del arrendador y/o propietario.- Si finalmente se decide a incluir la cláusula disuasoria que acabamos de referir más arriba, y dado que otra de las reformas introducidas es la de hace constar en el contrato la capacidad de darlo por finalizado, en caso de necesidad del arrendador, en justa reciprocidad el arrendador y/o propietario debería renunciar en contrato a la facultad de darlo por terminado por necesidad de la vivienda para él o sus familiares próximos.

Actualización del alquiler.- En conexión con lo anterior, y para evitar que esa larga duración y el efecto de la inflación perjudiquen al arrendador y/o propietario, la ley nos permite pactar un sistema de actualización del alquiler diferente al ordinario usado hasta el momento y basado en el IPC (Índice de Precios al Consumo); pactando así por ejemplo, que el alquiler se actualice en base a las variaciones que experimente el valor del barril de petróleo o de la onza de oro, o cualquier otro índice que le de más fiabilidad al arrendador para mantener el poder adquisitivo de ese alquiler.

Inscripción en el registro de la propiedad.- Otra de las novedades introducidas en la nueva Ley del Alquiler es que la inscripción del alquiler en el registro de la propiedad será obligatoria para el inquilino, si es que quiere conservar el alquiler en el caso de que la vivienda sea vendida a un tercero; y obligatorio también para el arrendador si quiere ejercer su posibilidad de dar por terminado el contrato a través de requerimiento notarial.

Teniendo en cuenta que para esa inscripción es necesaria escritura pública previa del contrato de alquiler ante notario, con el gasto que eso conlleva, deberá pactarse previamente si esos gastos, correrán a cuenta del arrendador o del arrendatario; o bien, como parece más justo, sean satisfechos a medias.

Compensación de alquileres por obras de reforma o rehabilitación.- Esta opción si que es cierto que supone una verdadera novedad y si se quiere que funcione correctamente, deberá introducirse en el contrato de la forma más detallada posible. El arrendador deberá disponer previamente de un presupuesto pormenorizado de las obras de rehabilitación o reforma que van a ser objeto de compensación por parte del inquilino/arrendatario a través de la renta del alquiler. Dicho presupuesto debería ser incorporado al contrato de alquiler, con el fin de servir para determinar el objeto y calidades de las obras que debe llevar a cabo el inquilino/arrendatario, así, deberá hacerse constar en el contrato:

1) Que las obras deben atenerse en cuanto a calidad y cuantía al presupuesto incorporado al contrato.
2) El plazo de ejecución de esas obras.
3) Los alquileres que el inquilino podrá compensar como consecuencia de las obras realizadas.
4) Que la falta de ejecución o ejecución defectuosa autoriza al casero para dar por terminado el contrato.
5) Que las obras realizadas quedan en beneficio de la finca sin derecho a ninguna indemnización o compensación para el inquilino.

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En resumen y para terminar, vemos que hay ciertos cambios introducidos por la nueva Ley del Alquiler, pero al mismo tiempo observamos que no son cambios profundos ni radicales, al menos no tanto como se desprendía de la información recibida por los medios, aún así, conviene que todos tengamos presente estas pequeñas cuestiones a partir de ahora antes de alquilar.

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Avelino D. Écija

Abogado. colegiado ICAGR N.º 6487. Especializado en Derecho Civil.

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