Contrato de arrendamiento de un bar o restaurante

Contrato de arrendamiento de un bar o restaurante

El contrato de arrendamiento de un bar o restaurante, ¿se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos o por el Código Civil?

Cuando analizamos un contrato de arrendamiento de un bar o restaurante debemos comenzar por conocer la naturaleza de dicho contrato, es decir si estamos frente a un arrendamiento de industria o ante un arrendamiento de local de negocio (denominado técnicamente arrendamiento para uso distinto del de vivienda).

Esta distinción entre un tipo de arrendamiento u otro tiene suma importancia por lo siguiente:

1.- Si se trata de un arrendamiento de industria, el contrato se regirá por los pactos del contrato y por el Código Civil.

2.- Si se trata de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (local de negocio), se regirá por las cláusulas del contrato en el marco restablecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué se considera un arrendamiento de industria? 

Se entenderá que existe arrendamiento de industria cuando el objeto del contrato no se ciñe exclusivamente al alquiler del local como espacio físico sino que se arrienda junto a dicho espacio el negocio o industria en él establecido constituido por la unidad patrimonial (enseres, mobiliario, maquinaria, fondo de comercio, etcétera). 

En el arrendamiento de industria se arrienda el negocio como tal (local y resto de elementos que lo componen) a los efectos de que siga explotándose por el arrendatario.

¿Qué se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda?

En el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en el que se incluiría el alquiler de un local de negocio, lo que se arrienda es solamente el local como espacio físico para que el arrendatario explote una actividad comercial, artesanal o profesional, etcétera).

¿Cómo sabremos si el contrato de arrendamiento de un bar o restaurante es de industria o no?

Habrá que estar al contenido del contrato de arrendamiento para averiguar qué es lo que las partes han pactado. No hay que acudir por tanto a la denominación que aparezca en el contrato sino a lo que realmente se ha contratado.

Si en el contrato de arrendamiento el propietario ha hecho constar que lo que se alquila es el local de negocio donde se está explotando una cafetería y junto al mismo se arrienda el negocio que venía explotándose (mobiliario, enseres, maquinaria, entrega de las licencias, etcétera), estaremos frente a un contrato de arrendamiento de industria aunque las partes lo hayan denominado como de local de negocio.

Si al contrario lo que se alquila es solo el local porque el propietario le ha vendido en otro documento aparte todo el mobiliario, enseres, maquinaria, etcétera, estaremos frente a un arrendamiento para uso distinto del de vivienda y no de industria. 

¿Cabe el juicio de desahucio en el contrato de arrendamiento de un bar?

No existe unanimidad en los Tribunales de justicia sobre la posibilidad de utilizar el procedimiento verbal de desahucio cuando se trate de arrendamientos de industria.

Aunque la mayoría de los Juzgados considera que puede ser objeto del juicio verbal de desahucio conforme a lo dispuesto en el art. 1.569.2.º del Código Civil, existe un sector que opina que hay que no es adecuado ese procedimiento judicial y hay que acudir al juicio ordinario. 

¿Cabe la enervación del desahucio en un arrendamiento de industria?

El Tribunal Supremo considera que el arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda.

De acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero ) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.

La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el artículo 1124 del Código Civil que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos.

Conclusión: En el arrendamiento de industria queda excluida la enervación de la acción de desahucio por falta de pago.

Francisco Sevilla Cáceres

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